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報酬率的求取方法
了解了報酬率的實質(zhì)后，下面介紹求取報酬率的三種基本方法。這些方法都有一些前提條件，如要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)等。
（一）累加法
累加法（built-up method）是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。無風(fēng)險報酬率也稱為安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率，是資金的機會成本。風(fēng)險報酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險所要求的補償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體是對估價對象房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場等所存在的風(fēng)險的補償。
累加法的一個細(xì)化公式為：
（三）投資報酬率排序插入法
收益法估價采用的報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相近的，所以，可以通過與估價對象同等風(fēng)險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容如下：
（1）調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率和風(fēng)險程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率及其他投資的報酬率等。
（2）將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列。
（3）將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置。
（4）根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率，從而就求出了估價對象的報酬率。
報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負(fù)擔(dān)補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率
其中：①投資風(fēng)險補償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，他必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有所補償，否則就不會投資。②管理負(fù)擔(dān)補償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔(dān)的額外管理有所補償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過存款、證券。③缺乏流動性補償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金相比，買賣要困難，變現(xiàn)能力弱。④投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，例如易于獲得融資（如可以抵押貸款），從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得的額外好處，投資者之間競爭的結(jié)果也會要求作相應(yīng)的扣減。
報酬率的求取方法
了解了報酬率的實質(zhì)后，下面介紹求取報酬率的三種基本方法。這些方法都有一些前提條件，如要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)等。
（一）累加法
累加法（built-up method）是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。無風(fēng)險報酬率也稱為安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率，是資金的機會成本。風(fēng)險報酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險所要求的補償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體是對估價對象房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場等所存在的風(fēng)險的補償。
累加法的一個細(xì)化公式為：
（三）投資報酬率排序插入法
收益法估價采用的報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相近的，所以，可以通過與估價對象同等風(fēng)險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容如下：
（1）調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率和風(fēng)險程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率及其他投資的報酬率等。
（2）將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列。
（3）將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置。
（4）根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率，從而就求出了估價對象的報酬率。
報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負(fù)擔(dān)補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率
其中：①投資風(fēng)險補償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，他必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有所補償，否則就不會投資。②管理負(fù)擔(dān)補償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔(dān)的額外管理有所補償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過存款、證券。③缺乏流動性補償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金相比，買賣要困難，變現(xiàn)能力弱。④投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，例如易于獲得融資（如可以抵押貸款），從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得的額外好處，投資者之間競爭的結(jié)果也會要求作相應(yīng)的扣減。