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假設開發(fā)法適用的估價對象和條件
（一）假設開發(fā)法適用的估價對象
假設開發(fā)法適用的估價對象不僅是上述房地產開發(fā)用地。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適用假設開發(fā)法估價，包括可供開發(fā)建設的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產開發(fā)用地）、在建工程（或者稱為房地產開發(fā)項目）、可重新改造或改變用途的舊的房地產（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等，如果是重建，則屬于毛地的范疇）。以下把這類房地產統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產”。
對于有規(guī)劃條件，但規(guī)劃條件尚未確定的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價。因為在該房地產的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則估價師可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者有關專業(yè)機構、專家的意見，或者參照周邊地塊的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進行估價，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價的假設和限制條件，并在估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測出的（即要進行可靠性分析），以及它對估價結果的影響或者估價結果對它的依賴性（包括它的變化將會導致的估價結果的變化，類似于要進行房地產開發(fā)項目評估中的敏感性分析）。
（二）假設開發(fā)法估價需要具備的條件
在實際估價中，運用假設開發(fā)法測算出的結果的可靠程度，關鍵取決于以下兩個預測：①是否根據(jù)房地產估價的合法原則和使用原則，正確判斷了房地產的開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值（以下簡稱開發(fā)完成后價值）。由于這兩個預測包含著較多的不確定性因素，假設開發(fā)法有時被指責為較粗糙。這一點也可以從同樣是參加建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓，均是采用假設開發(fā)法測算其報價或出價，但通常不同的竟買者所愿意支付的價格彼此相差懸殊中反映出來。當然，各個競買者在測算其報價或出價時所依據(jù)的自身條件以及對未來房地產市場的預期可能不同，因為其測算結果本質上是投資價值。另外，準確地預測后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤（以下簡稱后續(xù)必要支出及應得利潤），也有較大的難度。不過，當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。
運用假設開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)；②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃；③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關房地產開發(fā)建設和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開發(fā)法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，人為地摻人了更多的不確定性因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)必要支出的預測也會更加困難。
（三）假設開發(fā)法的其他用途
假設開發(fā)法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發(fā)項目投資分析，是房地產開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設開發(fā)法用于房地產估價與用于房地產開發(fā)項目投資分析的不同之處是；在選取有關參數(shù)、系數(shù)和測算有關數(shù)值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，而投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。
房地產開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設開發(fā)法具體可為房地產投資者提供下列3種數(shù)值：
（1）測算待開發(fā)房地產的價格。如果房地產投資者有興趣取得某一待開發(fā)房地產，他必須事先測算出自己能夠接受的價格，他的實際購置價格應低于或等于此價格，否則就不值得取得該待開發(fā)房地產。
（2）測算房地產開發(fā)項目的預期利潤。在測算房地產開發(fā)項目的預期利潤時是假定待開發(fā)房地產已經按照某個價格購置，即待開發(fā)房地產的取得成本被視為已知。預計可取得的總收入減去待開發(fā)房地產的取得成本以及開發(fā)成本等費稅后的余額，為該房地產開發(fā)項目所能產生的利潤。此利潤或利潤率如果高于房地產投資者期望的利潤或利潤率，則認為該房地產開發(fā)項目可行；否則，應推遲開發(fā)建設，甚至取消投資。
（3）測算房地產開發(fā)中可能出現(xiàn)的費用。在確定費用時，待開發(fā)房地產的取得成本也被視為已知。確定費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內，同時使整個開發(fā)成本等費稅在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費用失控。
假設開發(fā)法適用的估價對象和條件
（一）假設開發(fā)法適用的估價對象
假設開發(fā)法適用的估價對象不僅是上述房地產開發(fā)用地。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適用假設開發(fā)法估價，包括可供開發(fā)建設的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產開發(fā)用地）、在建工程（或者稱為房地產開發(fā)項目）、可重新改造或改變用途的舊的房地產（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等，如果是重建，則屬于毛地的范疇）。以下把這類房地產統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產”。
對于有規(guī)劃條件，但規(guī)劃條件尚未確定的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價。因為在該房地產的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則估價師可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者有關專業(yè)機構、專家的意見，或者參照周邊地塊的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進行估價，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價的假設和限制條件，并在估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測出的（即要進行可靠性分析），以及它對估價結果的影響或者估價結果對它的依賴性（包括它的變化將會導致的估價結果的變化，類似于要進行房地產開發(fā)項目評估中的敏感性分析）。
（二）假設開發(fā)法估價需要具備的條件
在實際估價中，運用假設開發(fā)法測算出的結果的可靠程度，關鍵取決于以下兩個預測：①是否根據(jù)房地產估價的合法原則和使用原則，正確判斷了房地產的開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值（以下簡稱開發(fā)完成后價值）。由于這兩個預測包含著較多的不確定性因素，假設開發(fā)法有時被指責為較粗糙。這一點也可以從同樣是參加建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓，均是采用假設開發(fā)法測算其報價或出價，但通常不同的竟買者所愿意支付的價格彼此相差懸殊中反映出來。當然，各個競買者在測算其報價或出價時所依據(jù)的自身條件以及對未來房地產市場的預期可能不同，因為其測算結果本質上是投資價值。另外，準確地預測后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤（以下簡稱后續(xù)必要支出及應得利潤），也有較大的難度。不過，當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。
運用假設開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)；②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃；③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關房地產開發(fā)建設和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開發(fā)法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，人為地摻人了更多的不確定性因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)必要支出的預測也會更加困難。
（三）假設開發(fā)法的其他用途
假設開發(fā)法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發(fā)項目投資分析，是房地產開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設開發(fā)法用于房地產估價與用于房地產開發(fā)項目投資分析的不同之處是；在選取有關參數(shù)、系數(shù)和測算有關數(shù)值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，而投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。
房地產開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設開發(fā)法具體可為房地產投資者提供下列3種數(shù)值：
（1）測算待開發(fā)房地產的價格。如果房地產投資者有興趣取得某一待開發(fā)房地產，他必須事先測算出自己能夠接受的價格，他的實際購置價格應低于或等于此價格，否則就不值得取得該待開發(fā)房地產。
（2）測算房地產開發(fā)項目的預期利潤。在測算房地產開發(fā)項目的預期利潤時是假定待開發(fā)房地產已經按照某個價格購置，即待開發(fā)房地產的取得成本被視為已知。預計可取得的總收入減去待開發(fā)房地產的取得成本以及開發(fā)成本等費稅后的余額，為該房地產開發(fā)項目所能產生的利潤。此利潤或利潤率如果高于房地產投資者期望的利潤或利潤率，則認為該房地產開發(fā)項目可行；否則，應推遲開發(fā)建設，甚至取消投資。
（3）測算房地產開發(fā)中可能出現(xiàn)的費用。在確定費用時，待開發(fā)房地產的取得成本也被視為已知。確定費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內，同時使整個開發(fā)成本等費稅在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費用失控。