2011年土地估價實務基礎輔導講義:市場比較法的應用范圍及估價過程

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市場比較法的應用范圍及估價過程
    1、市場比較法的應用范圍
     市場比較法可用于不動產的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關系的交易案例資料。
     (1)利用市場比較法評估土地的價格
     方法應用時要選擇同類型的土地交易案例,修正時所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對建筑物價格的扣除。
     (2)利用市場比較法評估建筑物價格
     比較修正因素出要考慮一般因素以外,還要增加反映建筑物特性的因素。
     (3)利用市場比較法評估土地及建筑物為一整體的價格
     注意考慮土地及建筑物的權屬問題
     (4)利用市場比較法評估租金
     一般選擇實質租金進行比較分析
    2、市場比較法基本估價過程
     (1)如交易情況不一致,進行交易情況修正
     (2)計算當?shù)氐貎r指數(shù)或編制地價指數(shù)表
     (3)計算容積率修正指數(shù)
     (4)計算位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素、土地使用權年限等對地價的修正
     (5)計算各案例宗地修正后的試算比準價格
     (6)綜合評估地價