現(xiàn)代社區(qū)生活使物業(yè)服務(wù)變得必不可少。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否合理？這恐怕是大多數(shù)業(yè)主最關(guān)心的問題。業(yè)主常抱怨物業(yè)公司“服務(wù)不到位”、“只知高收費(fèi)”；而物業(yè)公司訴苦“伺候難”、“收費(fèi)難”。
長(zhǎng)期以來(lái)，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的焦點(diǎn)之一，就是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題。10月1日實(shí)施的法院“關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋”，明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)熱點(diǎn)問題。
問題一：物業(yè)公司違規(guī)收費(fèi) 業(yè)主有權(quán)拒交？
該解釋第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。在政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)（合同約定價(jià)）之外，物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主可以以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯。
一直以來(lái)，拒交物業(yè)費(fèi)，成為單個(gè)業(yè)主所能找到的最直接的維權(quán)方法。那么，業(yè)主是否能夠拒交物業(yè)費(fèi)呢？根據(jù)司法解釋，業(yè)主有權(quán)拒交“違規(guī)收費(fèi)”，而非有權(quán)拒交全部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
物業(yè)公司是否違規(guī)收費(fèi)，業(yè)主應(yīng)認(rèn)真對(duì)照合同約定或者定期公布的不同類型房屋的不同政府指導(dǎo)價(jià)來(lái)判斷；物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)公示相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
除一般物業(yè)服務(wù)費(fèi)用外，有些物業(yè)公司還代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費(fèi)用，此部分費(fèi)用同樣不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
問題二：物業(yè)沒提供相應(yīng)服務(wù) 可拒交相對(duì)應(yīng)物業(yè)費(fèi)？
該司法解釋第3條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行、或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的、或者法律法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開做出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
拒交物業(yè)費(fèi)，是業(yè)主常用并自認(rèn)為有效的維權(quán)方法。但是，正如管家做飯不好，就斷掉他買菜的錢一樣，怎么可能讓管家做好飯呢？針對(duì)物業(yè)服務(wù)不到位，該解釋規(guī)定業(yè)主可以要求物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失，并沒有明確業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)費(fèi)。這種規(guī)定，體現(xiàn)了合同法第120條關(guān)于“雙方違約的責(zé)任”的規(guī)定，即當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。不能簡(jiǎn)單的以對(duì)方違約而免除自己的違約責(zé)任。
當(dāng)然，如果物業(yè)公司根本就沒有提供相應(yīng)的（或者其中的某項(xiàng)）服務(wù)，而非物業(yè)服務(wù)不到位，相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)予扣除。
解釋出臺(tái)前，單個(gè)業(yè)主是否能起訴物業(yè)公司存在爭(zhēng)論。該解釋對(duì)此爭(zhēng)論給出了答案：業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。所以，如果物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主應(yīng)當(dāng)注意留存相應(yīng)的證據(jù)，以便追究物業(yè)公司相應(yīng)的違約責(zé)任。
問題三：未簽訂物業(yè)服務(wù)合同 可不交物業(yè)費(fèi)？
面對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，有些業(yè)主自然地認(rèn)為，自己并沒有參與合同的訂立，因此不應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
對(duì)此，該司法解釋第1條規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，法院不予支持。
問題四：認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)過高 就能拒交物業(yè)費(fèi)？
業(yè)主常常認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過高，要求按照政府指導(dǎo)價(jià)來(lái)收費(fèi)。根據(jù)物權(quán)法和該司法解釋，此種情況不屬于物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效的情況。畢竟合同約定的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是市場(chǎng)行為的結(jié)果，除非符合法定的無(wú)效、可撤銷或變更事由，否則不能否定合同約定的效力。業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)，與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商變更。
物業(yè)公司提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)與其約定或要求的相符，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。同時(shí)小區(qū)的環(huán)境需每位居住的業(yè)主予以維護(hù)，業(yè)主應(yīng)及時(shí)指出物業(yè)公司提供的服務(wù)不及時(shí)、不到位的情況，物業(yè)公司及時(shí)改進(jìn)，共同營(yíng)造和諧小區(qū)。
長(zhǎng)期以來(lái)，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的焦點(diǎn)之一，就是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題。10月1日實(shí)施的法院“關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋”，明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)熱點(diǎn)問題。
問題一：物業(yè)公司違規(guī)收費(fèi) 業(yè)主有權(quán)拒交？
該解釋第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。在政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)（合同約定價(jià)）之外，物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主可以以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯。
一直以來(lái)，拒交物業(yè)費(fèi)，成為單個(gè)業(yè)主所能找到的最直接的維權(quán)方法。那么，業(yè)主是否能夠拒交物業(yè)費(fèi)呢？根據(jù)司法解釋，業(yè)主有權(quán)拒交“違規(guī)收費(fèi)”，而非有權(quán)拒交全部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
物業(yè)公司是否違規(guī)收費(fèi)，業(yè)主應(yīng)認(rèn)真對(duì)照合同約定或者定期公布的不同類型房屋的不同政府指導(dǎo)價(jià)來(lái)判斷；物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)公示相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
除一般物業(yè)服務(wù)費(fèi)用外，有些物業(yè)公司還代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費(fèi)用，此部分費(fèi)用同樣不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
問題二：物業(yè)沒提供相應(yīng)服務(wù) 可拒交相對(duì)應(yīng)物業(yè)費(fèi)？
該司法解釋第3條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行、或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的、或者法律法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開做出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
拒交物業(yè)費(fèi)，是業(yè)主常用并自認(rèn)為有效的維權(quán)方法。但是，正如管家做飯不好，就斷掉他買菜的錢一樣，怎么可能讓管家做好飯呢？針對(duì)物業(yè)服務(wù)不到位，該解釋規(guī)定業(yè)主可以要求物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失，并沒有明確業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)費(fèi)。這種規(guī)定，體現(xiàn)了合同法第120條關(guān)于“雙方違約的責(zé)任”的規(guī)定，即當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。不能簡(jiǎn)單的以對(duì)方違約而免除自己的違約責(zé)任。
當(dāng)然，如果物業(yè)公司根本就沒有提供相應(yīng)的（或者其中的某項(xiàng)）服務(wù)，而非物業(yè)服務(wù)不到位，相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)予扣除。
解釋出臺(tái)前，單個(gè)業(yè)主是否能起訴物業(yè)公司存在爭(zhēng)論。該解釋對(duì)此爭(zhēng)論給出了答案：業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。所以，如果物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主應(yīng)當(dāng)注意留存相應(yīng)的證據(jù)，以便追究物業(yè)公司相應(yīng)的違約責(zé)任。
問題三：未簽訂物業(yè)服務(wù)合同 可不交物業(yè)費(fèi)？
面對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，有些業(yè)主自然地認(rèn)為，自己并沒有參與合同的訂立，因此不應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
對(duì)此，該司法解釋第1條規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，法院不予支持。
問題四：認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)過高 就能拒交物業(yè)費(fèi)？
業(yè)主常常認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過高，要求按照政府指導(dǎo)價(jià)來(lái)收費(fèi)。根據(jù)物權(quán)法和該司法解釋，此種情況不屬于物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效的情況。畢竟合同約定的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是市場(chǎng)行為的結(jié)果，除非符合法定的無(wú)效、可撤銷或變更事由，否則不能否定合同約定的效力。業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)，與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商變更。
物業(yè)公司提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)與其約定或要求的相符，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。同時(shí)小區(qū)的環(huán)境需每位居住的業(yè)主予以維護(hù)，業(yè)主應(yīng)及時(shí)指出物業(yè)公司提供的服務(wù)不及時(shí)、不到位的情況，物業(yè)公司及時(shí)改進(jìn)，共同營(yíng)造和諧小區(qū)。