《物權(quán)法》是調(diào)整民事法律關(guān)系的基本法，物權(quán)法的頒布和實施將對各民事主體的經(jīng)營和生活產(chǎn)生重大影響。
本文擬就本人對物權(quán)法條文的理解，談談物權(quán)法對我國社區(qū)治理的影響。
一、物權(quán)法規(guī)定了社區(qū)財產(chǎn)歸屬以及權(quán)屬確定原則
1、建筑物區(qū)分所有權(quán)
物權(quán)法第七十條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！庇纱说谝淮我曰痉ǖ男问酱_定了建筑物的權(quán)屬以及區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)涵。
2、建筑區(qū)劃內(nèi)公共場所和配套設施的共有權(quán)
建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。
建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
這樣，原則上確定了建筑區(qū)劃內(nèi)除個人專有以及國家所有的權(quán)利以外原則上歸業(yè)主共有。
3、規(guī)劃車位和車庫的歸屬原則
物權(quán)法對規(guī)劃的車庫、車位沒有直接規(guī)定所有權(quán)，規(guī)定了歸屬原則和規(guī)則：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 ”“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！蔽餀?quán)法明確規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ”
上述制度的規(guī)定，一定會帶來物業(yè)管理制度的一些變革。根據(jù)物權(quán)法七十條的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)的邊界是獨棟的建筑物。物權(quán)法使用了“建筑區(qū)劃”這樣一個新概念，盡管沒有對這個概念進行詳細解釋，但是這種表述完全不同于《物業(yè)管理條例》所使用的“物業(yè)管理區(qū)域”概念，更沒有使用“規(guī)劃區(qū)區(qū)分所有”等概念。如此理解，將來的業(yè)主大會制度有可能是按照獨棟的建筑物來設立；如果按照物權(quán)法文意理解，建筑物按照區(qū)分所有制度行使權(quán)利、履行義務；對于建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的共有場地、場所、設施按照共有的制度形式權(quán)利和履行義務。當然，如何具體實施，還需要具體的法律解釋來規(guī)范。
二、共同決定權(quán)與物業(yè)管理
（一）確定業(yè)主共同決定權(quán)方便了業(yè)主行使共同管理權(quán)
《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：涉及建筑物以及附屬設施的管理與使用的重大事項由由業(yè)主共同決定?；I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其它事項應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
共同決定是一種共同行為，該行為區(qū)別于單方行為（如遺囑）和協(xié)議行為（如合同）。共同決定指兩個以上行為主體平行做出意思表示，而做出一致的意思表示達到一定比例時產(chǎn)生法律效力的行為。共同決定可以通過協(xié)商、征詢意見、會議表決等形式形成。業(yè)主如何行使共同決定權(quán)《物權(quán)法》沒有做出限制性規(guī)定，《物權(quán)法》只是用選擇性規(guī)范規(guī)定了“業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！蓖瑫r規(guī)定了“地方人民政府有關(guān)部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助”的義務。
物權(quán)法共同決定權(quán)的設立，方便了業(yè)主對共同管理權(quán)的行使，將有利于保護業(yè)主權(quán)利，與此同時，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)定性遭到了巨大的挑戰(zhàn)。
（二）、物權(quán)法賦予業(yè)主的物業(yè)管理方式的選擇權(quán)
《物權(quán)法》第八十一條明確規(guī)定“ 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理?！?這樣，物權(quán)法就賦予了業(yè)主物業(yè)管理方式的選擇權(quán)，確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主導地位，即業(yè)主可以選擇自己管理、選擇物業(yè)管理企業(yè)管理或者選擇其他方式的管理。相應地,
因為物業(yè)管理方式選擇權(quán)的確定，以往司法實踐中的“事實服務”“無因管理”等法律關(guān)系的認定將不再有合理性，在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛中解決中，物業(yè)管理企業(yè)會處于不利的地位。
（三）、物權(quán)法規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)管理人的選擇權(quán)
物權(quán)法第八十二條規(guī)定：“ 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！薄?對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。” 這樣，物權(quán)法明確規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)管理人的選擇權(quán)以及相關(guān)的更換權(quán)即解聘權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第二條規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”，業(yè)主選擇物業(yè)管理方式以及選聘物業(yè)管理企業(yè)和解聘物業(yè)管理企業(yè)不再受他人干預。
（四）、物權(quán)法確定了物業(yè)管理的范圍
《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定, 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。 《物權(quán)法》第八十二條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。這些規(guī)定，在本質(zhì)意義上規(guī)定了物業(yè)管理的范圍，即對建筑物及其附屬設施進行管理，這樣就改變了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的將保安、保潔服務納入物業(yè)管理的錯誤做法。這種規(guī)定，也在一定程度上犁清了業(yè)主大會業(yè)主委員會與社區(qū)居民委員會的權(quán)力邊界。
三、社區(qū)財產(chǎn)權(quán)利糾紛解決機制
物權(quán)法第七十八條規(guī)定， “業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力?！蔽餀?quán)法第八十三條規(guī)定：“ 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約?！贝_定了管理規(guī)約和業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議在解決業(yè)主之間就建筑物及附屬設施糾紛中的法律地位。
《物權(quán)法》第七十八條第二款規(guī)定，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！边@條規(guī)定，提出了業(yè)主對于業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定的救濟途徑。
物權(quán)法地八十三條第二款規(guī)定“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 ”
物權(quán)法的上述規(guī)定，基本上規(guī)劃了業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的財產(chǎn)糾紛的解決機制。對于社區(qū)內(nèi)業(yè)主的權(quán)力沖突，通過資質(zhì)規(guī)約或者業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議解決，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議一旦做出，對全體業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主認為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決議侵害其利益的，可以請求法院撤銷。如果業(yè)主違反資質(zhì)管理規(guī)約或者業(yè)主大會決議，侵害業(yè)主公共利益或者業(yè)主利益的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以要求業(yè)主改正，受侵害的業(yè)主也可以向人民法院起訴。
物權(quán)法的基本作用就是定分止爭，通過確定物的權(quán)屬，減少因權(quán)屬不清引起的紛爭。現(xiàn)在，物業(yè)管理糾紛紛繁復雜，但其根源就在于權(quán)屬不清，物權(quán)法的頒布，對物業(yè)管理具有正本清源的作用。物權(quán)法確定了建筑物以及建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)場所、設施和物業(yè)管理用房的權(quán)屬，同時規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利以及行使權(quán)利的方式，和糾紛解決機制，為物業(yè)管理制度的完善和社區(qū)治理提供了法律基礎(chǔ)。 物權(quán)法確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主導地位，這樣可能會帶來物業(yè)管理制度的重構(gòu)。物業(yè)管理的權(quán)利邊界進一步清晰，物業(yè)管理的利益格局將發(fā)生改變。
本文擬就本人對物權(quán)法條文的理解，談談物權(quán)法對我國社區(qū)治理的影響。
一、物權(quán)法規(guī)定了社區(qū)財產(chǎn)歸屬以及權(quán)屬確定原則
1、建筑物區(qū)分所有權(quán)
物權(quán)法第七十條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！庇纱说谝淮我曰痉ǖ男问酱_定了建筑物的權(quán)屬以及區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)涵。
2、建筑區(qū)劃內(nèi)公共場所和配套設施的共有權(quán)
建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。
建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
這樣，原則上確定了建筑區(qū)劃內(nèi)除個人專有以及國家所有的權(quán)利以外原則上歸業(yè)主共有。
3、規(guī)劃車位和車庫的歸屬原則
物權(quán)法對規(guī)劃的車庫、車位沒有直接規(guī)定所有權(quán)，規(guī)定了歸屬原則和規(guī)則：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 ”“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！蔽餀?quán)法明確規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ”
上述制度的規(guī)定，一定會帶來物業(yè)管理制度的一些變革。根據(jù)物權(quán)法七十條的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)的邊界是獨棟的建筑物。物權(quán)法使用了“建筑區(qū)劃”這樣一個新概念，盡管沒有對這個概念進行詳細解釋，但是這種表述完全不同于《物業(yè)管理條例》所使用的“物業(yè)管理區(qū)域”概念，更沒有使用“規(guī)劃區(qū)區(qū)分所有”等概念。如此理解，將來的業(yè)主大會制度有可能是按照獨棟的建筑物來設立；如果按照物權(quán)法文意理解，建筑物按照區(qū)分所有制度行使權(quán)利、履行義務；對于建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的共有場地、場所、設施按照共有的制度形式權(quán)利和履行義務。當然，如何具體實施，還需要具體的法律解釋來規(guī)范。
二、共同決定權(quán)與物業(yè)管理
（一）確定業(yè)主共同決定權(quán)方便了業(yè)主行使共同管理權(quán)
《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：涉及建筑物以及附屬設施的管理與使用的重大事項由由業(yè)主共同決定?；I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其它事項應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
共同決定是一種共同行為，該行為區(qū)別于單方行為（如遺囑）和協(xié)議行為（如合同）。共同決定指兩個以上行為主體平行做出意思表示，而做出一致的意思表示達到一定比例時產(chǎn)生法律效力的行為。共同決定可以通過協(xié)商、征詢意見、會議表決等形式形成。業(yè)主如何行使共同決定權(quán)《物權(quán)法》沒有做出限制性規(guī)定，《物權(quán)法》只是用選擇性規(guī)范規(guī)定了“業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！蓖瑫r規(guī)定了“地方人民政府有關(guān)部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助”的義務。
物權(quán)法共同決定權(quán)的設立，方便了業(yè)主對共同管理權(quán)的行使，將有利于保護業(yè)主權(quán)利，與此同時，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)定性遭到了巨大的挑戰(zhàn)。
（二）、物權(quán)法賦予業(yè)主的物業(yè)管理方式的選擇權(quán)
《物權(quán)法》第八十一條明確規(guī)定“ 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理?！?這樣，物權(quán)法就賦予了業(yè)主物業(yè)管理方式的選擇權(quán)，確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主導地位，即業(yè)主可以選擇自己管理、選擇物業(yè)管理企業(yè)管理或者選擇其他方式的管理。相應地,
因為物業(yè)管理方式選擇權(quán)的確定，以往司法實踐中的“事實服務”“無因管理”等法律關(guān)系的認定將不再有合理性，在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛中解決中，物業(yè)管理企業(yè)會處于不利的地位。
（三）、物權(quán)法規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)管理人的選擇權(quán)
物權(quán)法第八十二條規(guī)定：“ 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！薄?對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。” 這樣，物權(quán)法明確規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)管理人的選擇權(quán)以及相關(guān)的更換權(quán)即解聘權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第二條規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”，業(yè)主選擇物業(yè)管理方式以及選聘物業(yè)管理企業(yè)和解聘物業(yè)管理企業(yè)不再受他人干預。
（四）、物權(quán)法確定了物業(yè)管理的范圍
《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定, 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。 《物權(quán)法》第八十二條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。這些規(guī)定，在本質(zhì)意義上規(guī)定了物業(yè)管理的范圍，即對建筑物及其附屬設施進行管理，這樣就改變了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的將保安、保潔服務納入物業(yè)管理的錯誤做法。這種規(guī)定，也在一定程度上犁清了業(yè)主大會業(yè)主委員會與社區(qū)居民委員會的權(quán)力邊界。
三、社區(qū)財產(chǎn)權(quán)利糾紛解決機制
物權(quán)法第七十八條規(guī)定， “業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力?！蔽餀?quán)法第八十三條規(guī)定：“ 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約?！贝_定了管理規(guī)約和業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議在解決業(yè)主之間就建筑物及附屬設施糾紛中的法律地位。
《物權(quán)法》第七十八條第二款規(guī)定，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！边@條規(guī)定，提出了業(yè)主對于業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定的救濟途徑。
物權(quán)法地八十三條第二款規(guī)定“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 ”
物權(quán)法的上述規(guī)定，基本上規(guī)劃了業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的財產(chǎn)糾紛的解決機制。對于社區(qū)內(nèi)業(yè)主的權(quán)力沖突，通過資質(zhì)規(guī)約或者業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議解決，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議一旦做出，對全體業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主認為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決議侵害其利益的，可以請求法院撤銷。如果業(yè)主違反資質(zhì)管理規(guī)約或者業(yè)主大會決議，侵害業(yè)主公共利益或者業(yè)主利益的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以要求業(yè)主改正，受侵害的業(yè)主也可以向人民法院起訴。
物權(quán)法的基本作用就是定分止爭，通過確定物的權(quán)屬，減少因權(quán)屬不清引起的紛爭。現(xiàn)在，物業(yè)管理糾紛紛繁復雜，但其根源就在于權(quán)屬不清，物權(quán)法的頒布，對物業(yè)管理具有正本清源的作用。物權(quán)法確定了建筑物以及建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)場所、設施和物業(yè)管理用房的權(quán)屬，同時規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利以及行使權(quán)利的方式，和糾紛解決機制，為物業(yè)管理制度的完善和社區(qū)治理提供了法律基礎(chǔ)。 物權(quán)法確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主導地位，這樣可能會帶來物業(yè)管理制度的重構(gòu)。物業(yè)管理的權(quán)利邊界進一步清晰，物業(yè)管理的利益格局將發(fā)生改變。