一、物業(yè)設備設施管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢
一般意義上的物業(yè)設備與設施包括建筑給排水、采暖通風及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養(yǎng)，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設備，具有“維持”的特點、但隨著網(wǎng)絡技術的運用和建筑智能化建設的推進，信息化的現(xiàn)代建筑設備更快地進入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設備設施形成龐大而復雜的系統(tǒng)，各項傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務也由于結(jié)合了信息技術而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設備設施營運過程中的成本花費占物業(yè)管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應物業(yè)管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設備運轉(zhuǎn)起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題：諸如能耗高、自控不能實現(xiàn)、設備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化（典型如空氣品質(zhì)）等等。據(jù)報道，武漢5座180米以上的大型建筑，雖大都設置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運行情況差異很大。運行正常且在物業(yè)設備管理中起到重要作用的僅占20％，運行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即發(fā)生故障無人修復。
導致國內(nèi)物業(yè)設備設施管理工作滯后的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié)；建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節(jié)約和便利，而過多地考慮了如何節(jié)省性投資，如何節(jié)省自己的時間和精力。且在安裝設備的過程中，較少考慮各項設備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設備的施工、調(diào)試與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預先的系統(tǒng)的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統(tǒng)運行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。其次，是部分物管企業(yè)服務的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用后，相當數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業(yè)培訓，顛倒與業(yè)主的關系，動輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的一個認識誤區(qū)，就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了，這就是物業(yè)設備設施管理的全部工作內(nèi)容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調(diào)過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒有認識到物業(yè)設備管理的服務對象是人，沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)（即各種物業(yè)設備設施的運行效果）才是物業(yè)設備管理的高工作目標。另外，國內(nèi)物業(yè)設備管理的技術含量不高，人才匾乏，招聘合適的設備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內(nèi)物業(yè)設備管理的主流，國內(nèi)各種層次的培訓，但無論是內(nèi)容還是對象都還沒能完全跟上物業(yè)設備管理的發(fā)展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區(qū)。
各種自控、網(wǎng)絡及通訊、視頻設備等進入物業(yè)設備的管理范疇后，系統(tǒng)集成工作越來越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中的獨立性越來越突出，因而國外在80年代末90年代初將其從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍內(nèi)脫離出來，將其視為新興行業(yè)，將其稱之為物業(yè)設施管理（Facility Mangagement稱為FM）。將其定義為從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對所有的設施與環(huán)境進行規(guī)劃、管理的經(jīng)營活動。認為這一經(jīng)營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所并為環(huán)境保護做出貢獻。現(xiàn)代化的物業(yè)由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務、財務、設備的信息從經(jīng)營戰(zhàn)略的高度進行設施管理，因而與傳統(tǒng)的設備設施管理有很大區(qū)別。管理的特征從現(xiàn)場管理上升到經(jīng)營戰(zhàn)略，主要工作目標從維持保養(yǎng)上升到尋找服務品質(zhì)與服務成本的優(yōu)化，管理的著眼點從發(fā)生問題的設備到全部固定資產(chǎn)，管理對象的時間從當前擴大到物管范圍全生命周期內(nèi)及未來的更新設施，管理所需的知識與技術從單純的建筑物本身的水暖電設備相關延展到與建筑、設備、不動產(chǎn)、經(jīng)營、財務、心理、環(huán)境、信息等相關，承擔FM工作的部門也從單一的設施運行維護部門發(fā)展到需由多部門交叉、協(xié)調(diào)，進行復合管理。
二、物業(yè)設備設施的LCC分析
現(xiàn)代建筑從規(guī)劃階段開始就應考慮今后物業(yè)管理的需要。價值工程中有一個LCC（Life CycleCost）的概念。所謂 LCC，即“壽命周期成本”，是指設備或系統(tǒng)從誕生至報廢整個壽命周期所需費用的總和，大體上包括規(guī)劃設計與建設費用、日常運行及維護管理費用和廢棄處置費用三個部分，往往數(shù)倍于傳統(tǒng)意義上的設備購置和使用費用。
從上述說明可以理解，設備的總費用（即LCC費用）是在整個壽命周期內(nèi)按時間序列產(chǎn)生的的費用的總和；考慮壽命周期內(nèi)利率的影響后，將各項費用累加就得到投資初期時的可比LCC值。
將LCC值除以系統(tǒng)或設備的使用壽命（即使用年限），得到每一年的營運成本，稱為EUAC。在相同使用效果的條件下，EUAC越小，系統(tǒng)和設備的經(jīng)濟效益越高。物業(yè)設備管理的主要目的就是在提供優(yōu)質(zhì)的服務品質(zhì)前提下，大限度地降低EU－AC。
如何降低EUAC？
一是在設備和系統(tǒng)選型中選用EUAC低者；
二是在設備營運過程中，對系統(tǒng)和設備采用節(jié)能技術措施或加強管理，使設備日常營運費用降低、并延長壽命，只要為采取這些措施所增加的投資可在壽命周期內(nèi)回收，就是可行的。
我們提倡物業(yè)設備與設施設計人員不應只考慮到第投資，更要為降低和控制設備系統(tǒng)壽命周期內(nèi)的全部成本著想，為有利于物業(yè)設備管理、提高物業(yè)服務水平著想，終使物業(yè)各方受益，這便是運用LCC概念進行技術經(jīng)濟比較的意義。
理解和掌握LCC理論，對工程技術和管理人員都會帶來管理和設計觀念上有益的轉(zhuǎn)變：
1、節(jié)能不是孤立的而是系統(tǒng)的
在設計階段，各項設施及設備的選型應選擇能效比高的型式和設備。單體能效比高不等于系統(tǒng)能效比高。如空調(diào)系統(tǒng)，由冷水機組、鍋爐、冷凍機、冷卻塔、水泵、風機及末端裝置組成，能耗也由各個組成部分能耗組合而成的。把這些設備集成在一起，各項設備間還有一個相互協(xié)調(diào)、匹配的問題。所以，在各項設備選型過程中，既要注意設備在單機滿負荷下的能效比，也要注意設備在系統(tǒng)中部分負荷下的能效比；既要注意設備單獨運行的特性，也要注意它與系統(tǒng)特性曲線的交點是否處于高效區(qū)；既要考察新機組的能效比，也要考察機組在使用過程中能效比的衰減速率和磨合后能效比的穩(wěn)定程度；空調(diào)系統(tǒng)不僅要注意系統(tǒng)在設計負荷下的能效比，還要注意系統(tǒng)的季節(jié)能效比。
兩者，系統(tǒng)的范圍也會隨智能化水平的提高得到擴大，水、暖、電、訊等各自可獨立成為系統(tǒng)，但它們在智能化物業(yè)中被集成了一個更大的系統(tǒng)，各專業(yè)系統(tǒng)間聯(lián)動的效率如何也影響著各個小系統(tǒng)的工作效率，這是需要注意的。
在設計時注意系統(tǒng)的形式也是重要的，如高層給水系統(tǒng)下行上給和上行下給的結(jié)合、單立管排水系統(tǒng)的具體實現(xiàn)形式等等。各專業(yè)系統(tǒng)有時本身也要擴展以適應發(fā)展需要，如給排水系統(tǒng)會派生出中水系統(tǒng)、飲用水直供，雨水、海水的利用等，都是切實有效的節(jié)能措施，何時采用，應結(jié)合LCC理論統(tǒng)籌考慮，留下合理的發(fā)展余地。
2、更加注意投入和產(chǎn)出的效益，明確樹立投資回收期的觀念
采取節(jié)能措施和新技術通常引起投資的提高。通過比較，如果增加的投資在壽命周期內(nèi)能收回，且在壽命周期余下時間內(nèi)所節(jié)省的運行費大于所增加的投資，多出部分成為收益，則值得采用。如在高層給排水和面積較小、供水高度不一的場合，就應優(yōu)先考慮采用調(diào)速水泵；在空調(diào)系統(tǒng)中，應優(yōu)先考慮采用變頻控制的變風量風機，只要比較結(jié)果符合上述要求就可以采用。但需考慮機器設備性能在這方面的可靠性和質(zhì)量，要求廠家為此類高級設備提供切實可靠的售后服務。切忌斤斤計較初期投資，因為此類設備通常不僅僅能降低營運成本，而且能夠提高供水、空氣調(diào)節(jié)、電氣自控等的水平和質(zhì)量。業(yè)主的滿意將會成為珍貴的無形收益，也能降低EUAC。
3、節(jié)能主要是靠提高能源利用效率，而不是“節(jié)省”下來的
國外FM觀念已從單純的抑制需求、減少耗能轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣吣芰啃?；?jié)能不能以降低對用戶的服務品質(zhì)來實現(xiàn)。美國幾年前就大力推廣“能量之星（Energy Star）”，也正是這種思想的充分體現(xiàn)。之所以出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，原因有二：首先，隨著社會整體經(jīng)濟水平的提高，用戶對舒適度的要求逐漸提高。提供優(yōu)良的水、暖、電、訊等建筑設備的使用環(huán)境已成為提高第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的重要手段，這就必須在節(jié)能和優(yōu)良的工作和生活環(huán)境之間尋求平衡?？陀^上要求系統(tǒng)和設備高效率地工作。其次，“終端節(jié)能”的概念逐漸深入人心，大家能夠普遍意識到在能源消費的終端投資1元錢用于節(jié)能，相當于對能源開發(fā)投資5－10元錢。因此，在保證物業(yè)環(huán)境品質(zhì)的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味著可以節(jié)省大量能源和開發(fā)資源所付出的環(huán)境代價。
提高能源利用效率，既依賴于技術的進步，也要從設計和管理兩方面努力。如在暖通工程中在增加新風量的同時設置熱回收裝置，并在新風處理和熱回收過程中采用直接數(shù)字控制（DDC）；結(jié)合冷媒替代而改用新型高效率設備，把離心式制冷機能效比可以從舊機器的 0．26－0．34kw／ kw提高至 0．20—0．28kw／kw，甚至 0．14kw／kw；，采用背景空調(diào)十桌面空調(diào)結(jié)合的空調(diào)方式等等。在給排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作雜用水等等。在環(huán)境控制中采用智能型傳感器，綜合檢測溫度、濕度、室內(nèi)風速和表面平均輻射溫度及照度，按服務區(qū)域客戶要求的指標控制光、熱環(huán)境等。
政府在計劃經(jīng)濟時代習慣統(tǒng)計各生產(chǎn)部門的標煤消耗，這對比較能源利用率大有啟發(fā)。我們在進行此項工作時，也可以將不同的能源品種統(tǒng)一折算為標煤消耗進行比較。同時，還要綜合考慮當?shù)啬茉磧r格和價格變化趨勢、當?shù)啬茉唇Y(jié)構、各種設備自動化水平高低、設備的使用壽命以及初投資回收期長短等多種因素。
一般意義上的物業(yè)設備與設施包括建筑給排水、采暖通風及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養(yǎng)，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設備，具有“維持”的特點、但隨著網(wǎng)絡技術的運用和建筑智能化建設的推進，信息化的現(xiàn)代建筑設備更快地進入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設備設施形成龐大而復雜的系統(tǒng)，各項傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務也由于結(jié)合了信息技術而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設備設施營運過程中的成本花費占物業(yè)管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應物業(yè)管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設備運轉(zhuǎn)起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題：諸如能耗高、自控不能實現(xiàn)、設備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化（典型如空氣品質(zhì)）等等。據(jù)報道，武漢5座180米以上的大型建筑，雖大都設置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運行情況差異很大。運行正常且在物業(yè)設備管理中起到重要作用的僅占20％，運行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即發(fā)生故障無人修復。
導致國內(nèi)物業(yè)設備設施管理工作滯后的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié)；建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節(jié)約和便利，而過多地考慮了如何節(jié)省性投資，如何節(jié)省自己的時間和精力。且在安裝設備的過程中，較少考慮各項設備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設備的施工、調(diào)試與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預先的系統(tǒng)的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統(tǒng)運行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。其次，是部分物管企業(yè)服務的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用后，相當數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業(yè)培訓，顛倒與業(yè)主的關系，動輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的一個認識誤區(qū)，就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了，這就是物業(yè)設備設施管理的全部工作內(nèi)容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調(diào)過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒有認識到物業(yè)設備管理的服務對象是人，沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)（即各種物業(yè)設備設施的運行效果）才是物業(yè)設備管理的高工作目標。另外，國內(nèi)物業(yè)設備管理的技術含量不高，人才匾乏，招聘合適的設備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內(nèi)物業(yè)設備管理的主流，國內(nèi)各種層次的培訓，但無論是內(nèi)容還是對象都還沒能完全跟上物業(yè)設備管理的發(fā)展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區(qū)。
各種自控、網(wǎng)絡及通訊、視頻設備等進入物業(yè)設備的管理范疇后，系統(tǒng)集成工作越來越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中的獨立性越來越突出，因而國外在80年代末90年代初將其從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍內(nèi)脫離出來，將其視為新興行業(yè)，將其稱之為物業(yè)設施管理（Facility Mangagement稱為FM）。將其定義為從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對所有的設施與環(huán)境進行規(guī)劃、管理的經(jīng)營活動。認為這一經(jīng)營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所并為環(huán)境保護做出貢獻。現(xiàn)代化的物業(yè)由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務、財務、設備的信息從經(jīng)營戰(zhàn)略的高度進行設施管理，因而與傳統(tǒng)的設備設施管理有很大區(qū)別。管理的特征從現(xiàn)場管理上升到經(jīng)營戰(zhàn)略，主要工作目標從維持保養(yǎng)上升到尋找服務品質(zhì)與服務成本的優(yōu)化，管理的著眼點從發(fā)生問題的設備到全部固定資產(chǎn)，管理對象的時間從當前擴大到物管范圍全生命周期內(nèi)及未來的更新設施，管理所需的知識與技術從單純的建筑物本身的水暖電設備相關延展到與建筑、設備、不動產(chǎn)、經(jīng)營、財務、心理、環(huán)境、信息等相關，承擔FM工作的部門也從單一的設施運行維護部門發(fā)展到需由多部門交叉、協(xié)調(diào)，進行復合管理。
二、物業(yè)設備設施的LCC分析
現(xiàn)代建筑從規(guī)劃階段開始就應考慮今后物業(yè)管理的需要。價值工程中有一個LCC（Life CycleCost）的概念。所謂 LCC，即“壽命周期成本”，是指設備或系統(tǒng)從誕生至報廢整個壽命周期所需費用的總和，大體上包括規(guī)劃設計與建設費用、日常運行及維護管理費用和廢棄處置費用三個部分，往往數(shù)倍于傳統(tǒng)意義上的設備購置和使用費用。
從上述說明可以理解，設備的總費用（即LCC費用）是在整個壽命周期內(nèi)按時間序列產(chǎn)生的的費用的總和；考慮壽命周期內(nèi)利率的影響后，將各項費用累加就得到投資初期時的可比LCC值。
將LCC值除以系統(tǒng)或設備的使用壽命（即使用年限），得到每一年的營運成本，稱為EUAC。在相同使用效果的條件下，EUAC越小，系統(tǒng)和設備的經(jīng)濟效益越高。物業(yè)設備管理的主要目的就是在提供優(yōu)質(zhì)的服務品質(zhì)前提下，大限度地降低EU－AC。
如何降低EUAC？
一是在設備和系統(tǒng)選型中選用EUAC低者；
二是在設備營運過程中，對系統(tǒng)和設備采用節(jié)能技術措施或加強管理，使設備日常營運費用降低、并延長壽命，只要為采取這些措施所增加的投資可在壽命周期內(nèi)回收，就是可行的。
我們提倡物業(yè)設備與設施設計人員不應只考慮到第投資，更要為降低和控制設備系統(tǒng)壽命周期內(nèi)的全部成本著想，為有利于物業(yè)設備管理、提高物業(yè)服務水平著想，終使物業(yè)各方受益，這便是運用LCC概念進行技術經(jīng)濟比較的意義。
理解和掌握LCC理論，對工程技術和管理人員都會帶來管理和設計觀念上有益的轉(zhuǎn)變：
1、節(jié)能不是孤立的而是系統(tǒng)的
在設計階段，各項設施及設備的選型應選擇能效比高的型式和設備。單體能效比高不等于系統(tǒng)能效比高。如空調(diào)系統(tǒng)，由冷水機組、鍋爐、冷凍機、冷卻塔、水泵、風機及末端裝置組成，能耗也由各個組成部分能耗組合而成的。把這些設備集成在一起，各項設備間還有一個相互協(xié)調(diào)、匹配的問題。所以，在各項設備選型過程中，既要注意設備在單機滿負荷下的能效比，也要注意設備在系統(tǒng)中部分負荷下的能效比；既要注意設備單獨運行的特性，也要注意它與系統(tǒng)特性曲線的交點是否處于高效區(qū)；既要考察新機組的能效比，也要考察機組在使用過程中能效比的衰減速率和磨合后能效比的穩(wěn)定程度；空調(diào)系統(tǒng)不僅要注意系統(tǒng)在設計負荷下的能效比，還要注意系統(tǒng)的季節(jié)能效比。
兩者，系統(tǒng)的范圍也會隨智能化水平的提高得到擴大，水、暖、電、訊等各自可獨立成為系統(tǒng)，但它們在智能化物業(yè)中被集成了一個更大的系統(tǒng)，各專業(yè)系統(tǒng)間聯(lián)動的效率如何也影響著各個小系統(tǒng)的工作效率，這是需要注意的。
在設計時注意系統(tǒng)的形式也是重要的，如高層給水系統(tǒng)下行上給和上行下給的結(jié)合、單立管排水系統(tǒng)的具體實現(xiàn)形式等等。各專業(yè)系統(tǒng)有時本身也要擴展以適應發(fā)展需要，如給排水系統(tǒng)會派生出中水系統(tǒng)、飲用水直供，雨水、海水的利用等，都是切實有效的節(jié)能措施，何時采用，應結(jié)合LCC理論統(tǒng)籌考慮，留下合理的發(fā)展余地。
2、更加注意投入和產(chǎn)出的效益，明確樹立投資回收期的觀念
采取節(jié)能措施和新技術通常引起投資的提高。通過比較，如果增加的投資在壽命周期內(nèi)能收回，且在壽命周期余下時間內(nèi)所節(jié)省的運行費大于所增加的投資，多出部分成為收益，則值得采用。如在高層給排水和面積較小、供水高度不一的場合，就應優(yōu)先考慮采用調(diào)速水泵；在空調(diào)系統(tǒng)中，應優(yōu)先考慮采用變頻控制的變風量風機，只要比較結(jié)果符合上述要求就可以采用。但需考慮機器設備性能在這方面的可靠性和質(zhì)量，要求廠家為此類高級設備提供切實可靠的售后服務。切忌斤斤計較初期投資，因為此類設備通常不僅僅能降低營運成本，而且能夠提高供水、空氣調(diào)節(jié)、電氣自控等的水平和質(zhì)量。業(yè)主的滿意將會成為珍貴的無形收益，也能降低EUAC。
3、節(jié)能主要是靠提高能源利用效率，而不是“節(jié)省”下來的
國外FM觀念已從單純的抑制需求、減少耗能轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣吣芰啃?；?jié)能不能以降低對用戶的服務品質(zhì)來實現(xiàn)。美國幾年前就大力推廣“能量之星（Energy Star）”，也正是這種思想的充分體現(xiàn)。之所以出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，原因有二：首先，隨著社會整體經(jīng)濟水平的提高，用戶對舒適度的要求逐漸提高。提供優(yōu)良的水、暖、電、訊等建筑設備的使用環(huán)境已成為提高第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的重要手段，這就必須在節(jié)能和優(yōu)良的工作和生活環(huán)境之間尋求平衡?？陀^上要求系統(tǒng)和設備高效率地工作。其次，“終端節(jié)能”的概念逐漸深入人心，大家能夠普遍意識到在能源消費的終端投資1元錢用于節(jié)能，相當于對能源開發(fā)投資5－10元錢。因此，在保證物業(yè)環(huán)境品質(zhì)的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味著可以節(jié)省大量能源和開發(fā)資源所付出的環(huán)境代價。
提高能源利用效率，既依賴于技術的進步，也要從設計和管理兩方面努力。如在暖通工程中在增加新風量的同時設置熱回收裝置，并在新風處理和熱回收過程中采用直接數(shù)字控制（DDC）；結(jié)合冷媒替代而改用新型高效率設備，把離心式制冷機能效比可以從舊機器的 0．26－0．34kw／ kw提高至 0．20—0．28kw／kw，甚至 0．14kw／kw；，采用背景空調(diào)十桌面空調(diào)結(jié)合的空調(diào)方式等等。在給排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作雜用水等等。在環(huán)境控制中采用智能型傳感器，綜合檢測溫度、濕度、室內(nèi)風速和表面平均輻射溫度及照度，按服務區(qū)域客戶要求的指標控制光、熱環(huán)境等。
政府在計劃經(jīng)濟時代習慣統(tǒng)計各生產(chǎn)部門的標煤消耗，這對比較能源利用率大有啟發(fā)。我們在進行此項工作時，也可以將不同的能源品種統(tǒng)一折算為標煤消耗進行比較。同時，還要綜合考慮當?shù)啬茉磧r格和價格變化趨勢、當?shù)啬茉唇Y(jié)構、各種設備自動化水平高低、設備的使用壽命以及初投資回收期長短等多種因素。