9. 房地產(chǎn)抵押的效力
抵押物的權(quán)屬
抵押人設(shè)定抵押后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可對抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但其所有權(quán)受到限制
抵押物的轉(zhuǎn)讓
抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額部門歸抵押人所有，不足由債務(wù)人清償
抵押物價(jià)值減少時(shí)的處理
如抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為
抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)
10. 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
10.1 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
雙方有協(xié)議的
可以按協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償
協(xié)議損害其它人利益的，可在一年內(nèi)行使撤銷權(quán)
雙方未達(dá)成協(xié)議的
抵押權(quán)人可以請求法院拍賣、變賣房地產(chǎn)
【2008年真題】
《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有（ ）。
A．抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償
B．抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟
C．抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)
D．按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人
E．抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)
【答案】ACE
【解析】D不得約定將抵押物轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人。
10.2 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)，清償順序如下
抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償
順序相同時(shí)，按照債權(quán)比例清償
已登記的先于未登記的受償
均未登記的，按照債權(quán)比例清償
【2007年真題】
某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記，后又以該房地產(chǎn)同乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記．貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款（ ）。
A．甲銀行優(yōu)先受償
B．按兩家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序
C．乙銀行優(yōu)先受償
D．按兩家銀行的債權(quán)比例受償
【答案】A
【解析】抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償。
10.3 對抵押物拍賣
拍賣保留價(jià)由人民法院確定
有評估的，參照評估價(jià)確定
無評估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見
第一次拍賣時(shí)的保留價(jià)，不得低于評估價(jià)格或市價(jià)的80％，再次拍賣時(shí)，每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20％
抵押物變現(xiàn)后的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償
【2008年真題】
在司法處置拍賣中，某房地產(chǎn)評估價(jià)格為100萬元，如果第一次拍賣流拍，則第二次拍賣保留價(jià)的范圍應(yīng)在（ ）萬元之間。
A．60-100
B．64-80
C．64-100
D．80-100
【答案】C
【解析】第一次拍賣時(shí)的保留價(jià)，不得低于評估價(jià)格或市價(jià)的80％，再次拍賣時(shí)，每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20％。只確定了下限，不得低于某一價(jià)，沒有確定上限。保留價(jià)的上限就是市場價(jià)或是評估價(jià)。
【2007年真題】
人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣保留價(jià)應(yīng)由（ ）確定。
A．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
B．人民法院
C．抵押權(quán)人
D．人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同
【答案】B
抵押物的權(quán)屬
抵押人設(shè)定抵押后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可對抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但其所有權(quán)受到限制
抵押物的轉(zhuǎn)讓
抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額部門歸抵押人所有，不足由債務(wù)人清償
抵押物價(jià)值減少時(shí)的處理
如抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為
抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)
10. 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
10.1 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
雙方有協(xié)議的
可以按協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償
協(xié)議損害其它人利益的，可在一年內(nèi)行使撤銷權(quán)
雙方未達(dá)成協(xié)議的
抵押權(quán)人可以請求法院拍賣、變賣房地產(chǎn)
【2008年真題】
《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有（ ）。
A．抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償
B．抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟
C．抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)
D．按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人
E．抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)
【答案】ACE
【解析】D不得約定將抵押物轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人。
10.2 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)，清償順序如下
抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償
順序相同時(shí)，按照債權(quán)比例清償
已登記的先于未登記的受償
均未登記的，按照債權(quán)比例清償
【2007年真題】
某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記，后又以該房地產(chǎn)同乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記．貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款（ ）。
A．甲銀行優(yōu)先受償
B．按兩家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序
C．乙銀行優(yōu)先受償
D．按兩家銀行的債權(quán)比例受償
【答案】A
【解析】抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償。
10.3 對抵押物拍賣
拍賣保留價(jià)由人民法院確定
有評估的，參照評估價(jià)確定
無評估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見
第一次拍賣時(shí)的保留價(jià)，不得低于評估價(jià)格或市價(jià)的80％，再次拍賣時(shí)，每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20％
抵押物變現(xiàn)后的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償
【2008年真題】
在司法處置拍賣中，某房地產(chǎn)評估價(jià)格為100萬元，如果第一次拍賣流拍，則第二次拍賣保留價(jià)的范圍應(yīng)在（ ）萬元之間。
A．60-100
B．64-80
C．64-100
D．80-100
【答案】C
【解析】第一次拍賣時(shí)的保留價(jià)，不得低于評估價(jià)格或市價(jià)的80％，再次拍賣時(shí)，每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20％。只確定了下限，不得低于某一價(jià)，沒有確定上限。保留價(jià)的上限就是市場價(jià)或是評估價(jià)。
【2007年真題】
人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣保留價(jià)應(yīng)由（ ）確定。
A．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
B．人民法院
C．抵押權(quán)人
D．人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同
【答案】B