10.4 其它
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的處理
應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償
抵押合同簽訂后地上新增房屋的處理
新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但可以與抵押物同時(shí)處理，對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的規(guī)定
實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途
抵押物滅失的處理
抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所犁賠償金，應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)
抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)限
應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)行使抵押權(quán)
寬限期
法院對(duì)抵押被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬居住的房屋，在裁定后應(yīng)給予六個(gè)月的寬限期
強(qiáng)制執(zhí)行
六個(gè)月寬限期滿后，方可以強(qiáng)制執(zhí)行
被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問題的，法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出
強(qiáng)制遷出后被執(zhí)行人居住問題的解決
可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬提供臨時(shí)住房
其房屋品質(zhì)、地段等可以不同地被執(zhí)行人的原住房，面積按人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定
提供臨時(shí)住房應(yīng)當(dāng)收取租金
租金標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商
協(xié)商不成的由法院參照當(dāng)?shù)赝惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)確定，也可參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定
已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣價(jià)中優(yōu)先扣除
【2009年真題】綜合分析題
2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬(wàn)元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定年限，出讓年限從2005年2月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8 000萬(wàn)元，其中在建工程拖欠工程款2 000萬(wàn)元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6 800萬(wàn)元。
5.該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。
A．0
B．6 000
C．6 475
D．8 000
【答案】
【解析】房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。8000－2000＝6000（萬(wàn)元）
6．人民法院對(duì)抵押物拍賣，拍賣保留價(jià)由（ ）參照評(píng)估確定。
A．人民法院
B．估價(jià)機(jī)構(gòu)
C．拍賣師
D．開發(fā)商
【答案】A
7.首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于（ ）萬(wàn)元。
A．4 352
B．4 800
C．5 120
D．5 440
【答案】A
【解析】評(píng)估價(jià)6800萬(wàn)元，首次拍賣不低于80%，5440，再次拍賣，最多下降20%，不低于5440*80*＝4352
8.如果拍賣最終應(yīng)價(jià)為6 500萬(wàn)元，則該應(yīng)價(jià)為（ ）。
A．無(wú)效應(yīng)價(jià)
B．有效應(yīng)價(jià)
C．可以成交的價(jià)格
D．不確定
【答案】BC
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的處理
應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償
抵押合同簽訂后地上新增房屋的處理
新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但可以與抵押物同時(shí)處理，對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的規(guī)定
實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途
抵押物滅失的處理
抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所犁賠償金，應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)
抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)限
應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)行使抵押權(quán)
寬限期
法院對(duì)抵押被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬居住的房屋，在裁定后應(yīng)給予六個(gè)月的寬限期
強(qiáng)制執(zhí)行
六個(gè)月寬限期滿后，方可以強(qiáng)制執(zhí)行
被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問題的，法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出
強(qiáng)制遷出后被執(zhí)行人居住問題的解決
可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬提供臨時(shí)住房
其房屋品質(zhì)、地段等可以不同地被執(zhí)行人的原住房，面積按人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定
提供臨時(shí)住房應(yīng)當(dāng)收取租金
租金標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商
協(xié)商不成的由法院參照當(dāng)?shù)赝惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)確定，也可參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定
已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣價(jià)中優(yōu)先扣除
【2009年真題】綜合分析題
2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬(wàn)元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定年限，出讓年限從2005年2月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8 000萬(wàn)元，其中在建工程拖欠工程款2 000萬(wàn)元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6 800萬(wàn)元。
5.該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。
A．0
B．6 000
C．6 475
D．8 000
【答案】
【解析】房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。8000－2000＝6000（萬(wàn)元）
6．人民法院對(duì)抵押物拍賣，拍賣保留價(jià)由（ ）參照評(píng)估確定。
A．人民法院
B．估價(jià)機(jī)構(gòu)
C．拍賣師
D．開發(fā)商
【答案】A
7.首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于（ ）萬(wàn)元。
A．4 352
B．4 800
C．5 120
D．5 440
【答案】A
【解析】評(píng)估價(jià)6800萬(wàn)元，首次拍賣不低于80%，5440，再次拍賣，最多下降20%，不低于5440*80*＝4352
8.如果拍賣最終應(yīng)價(jià)為6 500萬(wàn)元，則該應(yīng)價(jià)為（ ）。
A．無(wú)效應(yīng)價(jià)
B．有效應(yīng)價(jià)
C．可以成交的價(jià)格
D．不確定
【答案】BC