4.物業(yè)服務(wù)收費的費用構(gòu)成與測算方法
4.1 物業(yè)服務(wù)收費的費用構(gòu)成
物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成（3+2）
包干制（三項）
物業(yè)服務(wù)成本
法定稅費
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤
酬金制（兩項）
物業(yè)服務(wù)支出
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
物業(yè)服務(wù)成本或支出
構(gòu)成（九項）
管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用
清潔衛(wèi)生費用
綠化養(yǎng)護(hù)費用
秩序維護(hù)費用
辦公費用
物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用
經(jīng)業(yè)主同意的其它費用
重要規(guī)定
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，應(yīng)通地專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或成本中
如電梯的日常維護(hù)費用可列入物業(yè)服務(wù)費成本，但更換電梯的費用要從專項維修資金中支出
物業(yè)服務(wù)費的信息公開
酬金制
物業(yè)服務(wù)費屬代管性質(zhì)，歸業(yè)主所有
物業(yè)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算
每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況
業(yè)主大會提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)答復(fù)
包干制
一般業(yè)主不需要了解資金情況，因物業(yè)企業(yè)盈虧自擔(dān)
【2009年真題】
實行包干制的物業(yè)服務(wù)費，其構(gòu)成不包括（ ）。
A．物業(yè)服務(wù)成本
B．法定稅費
C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤
【答案】C
【解析】包干制的不包括酬金。
【2008年真題】－綜合分析題
如果丙物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制，則其物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括。（ ）
A．物業(yè)公司人員的工資、社會保險
B．物業(yè)公司管理人員的獎金
C．物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用
D．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修和更新改造費用
【答案】D
【解析】D屬于專項住宅專項維修資金。
4.1 物業(yè)服務(wù)收費的費用構(gòu)成
物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成（3+2）
包干制（三項）
物業(yè)服務(wù)成本
法定稅費
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤
酬金制（兩項）
物業(yè)服務(wù)支出
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
物業(yè)服務(wù)成本或支出
構(gòu)成（九項）
管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用
清潔衛(wèi)生費用
綠化養(yǎng)護(hù)費用
秩序維護(hù)費用
辦公費用
物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用
經(jīng)業(yè)主同意的其它費用
重要規(guī)定
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，應(yīng)通地專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或成本中
如電梯的日常維護(hù)費用可列入物業(yè)服務(wù)費成本，但更換電梯的費用要從專項維修資金中支出
物業(yè)服務(wù)費的信息公開
酬金制
物業(yè)服務(wù)費屬代管性質(zhì)，歸業(yè)主所有
物業(yè)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算
每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況
業(yè)主大會提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)答復(fù)
包干制
一般業(yè)主不需要了解資金情況，因物業(yè)企業(yè)盈虧自擔(dān)
【2009年真題】
實行包干制的物業(yè)服務(wù)費，其構(gòu)成不包括（ ）。
A．物業(yè)服務(wù)成本
B．法定稅費
C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤
【答案】C
【解析】包干制的不包括酬金。
【2008年真題】－綜合分析題
如果丙物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制，則其物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括。（ ）
A．物業(yè)公司人員的工資、社會保險
B．物業(yè)公司管理人員的獎金
C．物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用
D．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修和更新改造費用
【答案】D
【解析】D屬于專項住宅專項維修資金。