房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理課程講義（10）

4．風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響（兩方面影響）
     投資者　 投資目的　 投資對(duì)象　
    收益型　 承受低風(fēng)險(xiǎn)低收益水平 的長(zhǎng)期投資者　 獲得穩(wěn)定租金收益　 進(jìn)行穩(wěn)定期的收益性物業(yè)　
    收益加增值型　 能承受中等風(fēng)險(xiǎn)和收益水平的投資者　 物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益　 款進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)　
    機(jī)會(huì)型　 承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)，期望獲得高收益的投資者　 　 　
    第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合
    1．投資給合理論
    主要論點(diǎn)（不要把雞蛋放在一個(gè)藍(lán)子里）
    在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不同投資項(xiàng)目的收益及風(fēng)險(xiǎn)不同
    把適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目組合起來，可以達(dá)到一個(gè)理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)策略
    尋找一個(gè)固定的預(yù)期收率下風(fēng)險(xiǎn)最小，或在可接受風(fēng)險(xiǎn)水平下收益化的投資組合
    說明
    通過投資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在
    具體方法
    地區(qū)分布
    時(shí)間分布
    項(xiàng)目類型分布
    【2008年真題】
    投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，可以（ ）。
    A．提高投資收益
    B．降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
    C．降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
    D．使投資毫無風(fēng)險(xiǎn)
    【答案】C
    【解析】過投資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。
    【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率的計(jì)算
    當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝市場(chǎng)的整體平均收益率時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)＝1
    【2008年真題】
    某投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率與市場(chǎng)平均收益率的變化幅度相同，則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.（ ）
    【答案】X
    【解析】當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝市場(chǎng)的整體平均收益率時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)＝1
    【2006年真題】
    假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場(chǎng)的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（ ）
    A．4.42%
    B．8.11%
    C．8.13%
    D．9.54%
    【答案】B
    【解析】注意無風(fēng)險(xiǎn)收益率在我國(guó)我一年期存款利率，在國(guó)外一般指國(guó)債收益
    【2005年真題】
    假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國(guó)債的投資收益率為10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（ ）
    A.0.25
    B.0.50
    C.1.5
    D.2.00
    【答案】B
    【解析】公式的變換。