第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)
1.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性
1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈（八種原因）
壟斷－要求政府制度反壟斷政策，改善市場(chǎng)效率，平抑壟斷價(jià)格
外部性－需要政府通過(guò)稅收、補(bǔ)貼、外部性收益成本內(nèi)部化等措施來(lái)提高市場(chǎng)效率
信息不對(duì)稱－要求政府建立并實(shí)施有效的信息公開(kāi)制度，提高市場(chǎng)的透明度
市場(chǎng)不完全
公共品失業(yè)通貨膨脹及失衡
再分配和優(yōu)效品
1.2 住房問(wèn)題和住房保障
住房兼具商品和公共品的雙重屬性
三種住房保障模式
以英國(guó)、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式
以法國(guó)、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非贏利機(jī)構(gòu)的建房方式
各國(guó)普遍采了的對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼的方式
1.3 宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)
經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇
前兩者為擴(kuò)張過(guò)程，后兩者為收縮過(guò)程
波峰（從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮）：政府采用緊縮性的貨幣政策和財(cái)政政策
波谷（從收縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張）：政府采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策抵制經(jīng)濟(jì)衰退
1.4 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)
房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行造成巨大威脅，所以通常會(huì)引發(fā)政府的政策干預(yù)
1.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡
總量非均衡
表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱短缺與過(guò)剩同時(shí)并存
結(jié)構(gòu)非均衡
不同子市場(chǎng)之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡
1.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性
1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈（八種原因）
壟斷－要求政府制度反壟斷政策，改善市場(chǎng)效率，平抑壟斷價(jià)格
外部性－需要政府通過(guò)稅收、補(bǔ)貼、外部性收益成本內(nèi)部化等措施來(lái)提高市場(chǎng)效率
信息不對(duì)稱－要求政府建立并實(shí)施有效的信息公開(kāi)制度，提高市場(chǎng)的透明度
市場(chǎng)不完全
公共品失業(yè)通貨膨脹及失衡
再分配和優(yōu)效品
1.2 住房問(wèn)題和住房保障
住房兼具商品和公共品的雙重屬性
三種住房保障模式
以英國(guó)、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式
以法國(guó)、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非贏利機(jī)構(gòu)的建房方式
各國(guó)普遍采了的對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼的方式
1.3 宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)
經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇
前兩者為擴(kuò)張過(guò)程，后兩者為收縮過(guò)程
波峰（從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮）：政府采用緊縮性的貨幣政策和財(cái)政政策
波谷（從收縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張）：政府采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策抵制經(jīng)濟(jì)衰退
1.4 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)
房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行造成巨大威脅，所以通常會(huì)引發(fā)政府的政策干預(yù)
1.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡
總量非均衡
表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱短缺與過(guò)剩同時(shí)并存
結(jié)構(gòu)非均衡
不同子市場(chǎng)之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡