2011房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》講義精選（10）

2.房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
    2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)（兩種形式）
    投資形式　 經(jīng)營(yíng)方式　 投資　 成本　
    開發(fā)投資　 出售　 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入　 開發(fā)成本　
    出租　 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入　 開發(fā)成本＋出租成本　
    經(jīng)營(yíng)　 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入　 開發(fā)成本＋經(jīng)營(yíng)成本　
    置業(yè)投資　 出租　 購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入　 購(gòu)買成本＋出租成本　
    經(jīng)營(yíng)　 購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入　 購(gòu)買成本＋經(jīng)營(yíng)成本　
    2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本類型（四類）
    開發(fā)項(xiàng)目總投資
    開發(fā)產(chǎn)品成本
    經(jīng)營(yíng)成本
    土地轉(zhuǎn)讓成本
    商品房銷售成本
    配套設(shè)施銷售成本
    房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本
    期間費(fèi)用
    包括
    管理費(fèi)用
    財(cái)務(wù)費(fèi)用
    經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（銷售物業(yè)叫銷售費(fèi)用）
    規(guī)定
    項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中
    項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
    項(xiàng)目置業(yè)投資的，期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
    【重點(diǎn)難點(diǎn)】
    項(xiàng)目總投資、開發(fā)建設(shè)投資、固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品成本的關(guān)系
    【2006年真題】
    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括（ ）。
    A．土地轉(zhuǎn)讓成本
    B．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用
    C．配套設(shè)施銷售成本
    D．商品房銷售成本
    E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本
    【答案】 ACDE
    【解析】管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用，不屬于經(jīng)營(yíng)成本。