3．二律背反和人們心理預(yù)期失衡。
當(dāng)今要讓人們樂于投資購房和啟動(dòng)房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于居民心理預(yù)期信心十足，消除購房的心理障礙，對(duì)未來收支充滿信心。但要居民對(duì)未來有信心，應(yīng)有適當(dāng)?shù)南M(fèi)政策、制度。消費(fèi)政策說到底只能調(diào)節(jié)兩個(gè)平衡關(guān)系：一是個(gè)人的金融資產(chǎn)用于投資與用于消費(fèi)的平衡關(guān)系；二是即期消費(fèi)與遠(yuǎn)期消費(fèi)的平衡關(guān)系。用于投資多就用于消費(fèi)少，用于近期消費(fèi)多就用于遠(yuǎn)期消費(fèi)少。
但現(xiàn)在的政策是：一方面鼓勵(lì)人們投資股票，解決國有企業(yè)的籌資問題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵(lì)人們到市場購置相對(duì)過剩商品，鼓勵(lì)人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現(xiàn)在就花錢，購買市場當(dāng)期消費(fèi)相對(duì)過剩商品，另一方面又推出房改、醫(yī)改、教育改，特別是購房，為遠(yuǎn)期消費(fèi)負(fù)更多責(zé)任。一方面是下崗、就業(yè)難，收入預(yù)期不容樂觀，另一方面支出預(yù)期增多，居民對(duì)未來收支的心理預(yù)期失去信心。政府政策將解決當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)中的重大難題和解決房屋積壓問題，都?jí)涸阢y行儲(chǔ)蓄存款6萬億上。
這里不談收入分配差距大的因素，也不談80%居民只占儲(chǔ)蓄存款20%，僅就我國12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平（3.8人）才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預(yù)算減少，支出預(yù)期增加，就是實(shí)行抵押貸款購房，人們對(duì)購房也拘謹(jǐn)起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲(chǔ)蓄謹(jǐn)慎功能就起主導(dǎo)作用，不敢貿(mào)然取出購房。
4．收入分配差距擴(kuò)大，邊際消費(fèi)傾向下降。
在我國一個(gè)人均GDP處于低水平的國家，當(dāng)前最終消費(fèi)水平58.8%，居民消費(fèi)水平47.5%的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴(kuò)大。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局1995年對(duì)全國3.5萬戶城鎮(zhèn)居民和7萬戶農(nóng)民抽樣調(diào)查證實(shí)，1995年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4283元，人均生活費(fèi)收入3893元，均比1994年實(shí)際增長4.9%.1996年的人均可支配收入和人均生活費(fèi)支出，又均比1995年實(shí)際增長4%以上。但與此同時(shí)在人均收入增長中居民收入的減收面又不斷擴(kuò)大。1994年上半年全國城鎮(zhèn)居民減收面為37.9%，比1993年同期擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)；1995年全國城鎮(zhèn)居民平均收入增長近5個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí)，卻有41%居民收入減少，比1994年居民減收面又?jǐn)U大了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國城鎮(zhèn)人均收入仍呈增長趨勢，與此同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續(xù)擴(kuò)大甚至差距懸殊。這種收入差距表現(xiàn)在不同群體間，例如私營企業(yè)（包括外資企業(yè)）里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達(dá)100倍以上。
有人估計(jì)現(xiàn)在我國百萬富翁超過百萬戶，并有10多個(gè)超過億元的富翁。這種過大的收入差距表現(xiàn)在我國的基尼系數(shù)上，20世紀(jì)80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距擴(kuò)大。這種過大的收入差距反映在居民儲(chǔ)蓄存款中，占人口總數(shù)20%的富人，擁有6萬億存款的80%，而占人口總數(shù)80%的居民，僅只有6萬億存款的20%.
生活消費(fèi)支出中呈現(xiàn)規(guī)律是低收入階層的邊際消費(fèi)傾向高于高收入階層的消費(fèi)傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據(jù)1996年對(duì)36370戶和1997年對(duì)37890戶我國城鎮(zhèn)居民家庭基本情況調(diào)查結(jié)果的分析，也證實(shí)以上原理。1996年到1997年我國最低收入戶消費(fèi)支出增長率為0.25%，收入戶消費(fèi)支出增長率為12.78%，從縱向可以看出在人們收入提高過程中，消費(fèi)支出的絕對(duì)額相應(yīng)增長。但是最低收入戶和收入戶收入戶的需求彈性系數(shù)，即消費(fèi)支出增長率與全部收入增長率之比，最低收入戶為2.5，收入戶為1.13.這就是說前者增長的收入比后者增長的收入，有更大的比例用于消費(fèi)支出。而我國由于收入分配差距擴(kuò)大，近幾年減收面擴(kuò)大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導(dǎo)致1981年到1997年我國城鎮(zhèn)居民的邊際消費(fèi)傾向由0.84下降到0.64.
就對(duì)房地產(chǎn)的購置和房地產(chǎn)的啟動(dòng)而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數(shù)大，邊際消費(fèi)傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數(shù)小，邊際消費(fèi)傾向低，住房條件也相對(duì)好，不急于購房。于是開發(fā)出的房屋難以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)難以啟動(dòng)。
當(dāng)今要讓人們樂于投資購房和啟動(dòng)房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于居民心理預(yù)期信心十足，消除購房的心理障礙，對(duì)未來收支充滿信心。但要居民對(duì)未來有信心，應(yīng)有適當(dāng)?shù)南M(fèi)政策、制度。消費(fèi)政策說到底只能調(diào)節(jié)兩個(gè)平衡關(guān)系：一是個(gè)人的金融資產(chǎn)用于投資與用于消費(fèi)的平衡關(guān)系；二是即期消費(fèi)與遠(yuǎn)期消費(fèi)的平衡關(guān)系。用于投資多就用于消費(fèi)少，用于近期消費(fèi)多就用于遠(yuǎn)期消費(fèi)少。
但現(xiàn)在的政策是：一方面鼓勵(lì)人們投資股票，解決國有企業(yè)的籌資問題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵(lì)人們到市場購置相對(duì)過剩商品，鼓勵(lì)人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現(xiàn)在就花錢，購買市場當(dāng)期消費(fèi)相對(duì)過剩商品，另一方面又推出房改、醫(yī)改、教育改，特別是購房，為遠(yuǎn)期消費(fèi)負(fù)更多責(zé)任。一方面是下崗、就業(yè)難，收入預(yù)期不容樂觀，另一方面支出預(yù)期增多，居民對(duì)未來收支的心理預(yù)期失去信心。政府政策將解決當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)中的重大難題和解決房屋積壓問題，都?jí)涸阢y行儲(chǔ)蓄存款6萬億上。
這里不談收入分配差距大的因素，也不談80%居民只占儲(chǔ)蓄存款20%，僅就我國12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平（3.8人）才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預(yù)算減少，支出預(yù)期增加，就是實(shí)行抵押貸款購房，人們對(duì)購房也拘謹(jǐn)起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲(chǔ)蓄謹(jǐn)慎功能就起主導(dǎo)作用，不敢貿(mào)然取出購房。
4．收入分配差距擴(kuò)大，邊際消費(fèi)傾向下降。
在我國一個(gè)人均GDP處于低水平的國家，當(dāng)前最終消費(fèi)水平58.8%，居民消費(fèi)水平47.5%的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴(kuò)大。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局1995年對(duì)全國3.5萬戶城鎮(zhèn)居民和7萬戶農(nóng)民抽樣調(diào)查證實(shí)，1995年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4283元，人均生活費(fèi)收入3893元，均比1994年實(shí)際增長4.9%.1996年的人均可支配收入和人均生活費(fèi)支出，又均比1995年實(shí)際增長4%以上。但與此同時(shí)在人均收入增長中居民收入的減收面又不斷擴(kuò)大。1994年上半年全國城鎮(zhèn)居民減收面為37.9%，比1993年同期擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)；1995年全國城鎮(zhèn)居民平均收入增長近5個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí)，卻有41%居民收入減少，比1994年居民減收面又?jǐn)U大了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國城鎮(zhèn)人均收入仍呈增長趨勢，與此同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續(xù)擴(kuò)大甚至差距懸殊。這種收入差距表現(xiàn)在不同群體間，例如私營企業(yè)（包括外資企業(yè)）里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達(dá)100倍以上。
有人估計(jì)現(xiàn)在我國百萬富翁超過百萬戶，并有10多個(gè)超過億元的富翁。這種過大的收入差距表現(xiàn)在我國的基尼系數(shù)上，20世紀(jì)80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距擴(kuò)大。這種過大的收入差距反映在居民儲(chǔ)蓄存款中，占人口總數(shù)20%的富人，擁有6萬億存款的80%，而占人口總數(shù)80%的居民，僅只有6萬億存款的20%.
生活消費(fèi)支出中呈現(xiàn)規(guī)律是低收入階層的邊際消費(fèi)傾向高于高收入階層的消費(fèi)傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據(jù)1996年對(duì)36370戶和1997年對(duì)37890戶我國城鎮(zhèn)居民家庭基本情況調(diào)查結(jié)果的分析，也證實(shí)以上原理。1996年到1997年我國最低收入戶消費(fèi)支出增長率為0.25%，收入戶消費(fèi)支出增長率為12.78%，從縱向可以看出在人們收入提高過程中，消費(fèi)支出的絕對(duì)額相應(yīng)增長。但是最低收入戶和收入戶收入戶的需求彈性系數(shù)，即消費(fèi)支出增長率與全部收入增長率之比，最低收入戶為2.5，收入戶為1.13.這就是說前者增長的收入比后者增長的收入，有更大的比例用于消費(fèi)支出。而我國由于收入分配差距擴(kuò)大，近幾年減收面擴(kuò)大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導(dǎo)致1981年到1997年我國城鎮(zhèn)居民的邊際消費(fèi)傾向由0.84下降到0.64.
就對(duì)房地產(chǎn)的購置和房地產(chǎn)的啟動(dòng)而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數(shù)大，邊際消費(fèi)傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數(shù)小，邊際消費(fèi)傾向低，住房條件也相對(duì)好，不急于購房。于是開發(fā)出的房屋難以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)難以啟動(dòng)。