房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理
（一）工程施工管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動可以總結(jié)歸納為一個系統(tǒng)模型，如圖所示。這一工程項目管理系統(tǒng)包括人、財、物控制系統(tǒng)，工程進度計劃控制系統(tǒng)，質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟效益保證系統(tǒng)等五個子系統(tǒng)。所以，只有五個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運轉(zhuǎn)，才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工順利進行。
房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務如下。
1.項目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業(yè)務往來中應遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。
2.費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。
3.進度控制。主要進行進度分析，適時地調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進度。
4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標準，進行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗收。
5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
（二）開發(fā)項目的工程施工控制無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，也是項目經(jīng)理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。
1.工程進度控制。工程進度關(guān)系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。
（1）進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：
第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡圖法表不。
①橫道圖法。在時間坐標上用一種直線條表示出各項工程內(nèi)容和進度的方法，如圖所示，空白橫道表示某項工作實際花費的時間。圖中A工序已按計劃要求時間完成；B工序已完成大約60％，雖然B的生產(chǎn)按計劃時間開始，但在第四周末中斷了，半周后繼續(xù)工作；C工序第一部分按計劃完成，但工作時間推遲了1.5周，第二部分提前完成。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。
②網(wǎng)絡圖法。其基本原理是首先應用網(wǎng)絡形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計劃執(zhí)行過程中進行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務。
第二類，總進度計劃。由承包單位的技術(shù)部門、計劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項目負責人領(lǐng)導和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃?？傔M度計劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡圖表示。
（一）工程施工管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動可以總結(jié)歸納為一個系統(tǒng)模型，如圖所示。這一工程項目管理系統(tǒng)包括人、財、物控制系統(tǒng)，工程進度計劃控制系統(tǒng)，質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟效益保證系統(tǒng)等五個子系統(tǒng)。所以，只有五個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運轉(zhuǎn)，才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工順利進行。
房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務如下。
1.項目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業(yè)務往來中應遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。
2.費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。
3.進度控制。主要進行進度分析，適時地調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進度。
4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標準，進行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗收。
5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
（二）開發(fā)項目的工程施工控制無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，也是項目經(jīng)理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。
1.工程進度控制。工程進度關(guān)系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。
（1）進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：
第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡圖法表不。
①橫道圖法。在時間坐標上用一種直線條表示出各項工程內(nèi)容和進度的方法，如圖所示，空白橫道表示某項工作實際花費的時間。圖中A工序已按計劃要求時間完成；B工序已完成大約60％，雖然B的生產(chǎn)按計劃時間開始，但在第四周末中斷了，半周后繼續(xù)工作；C工序第一部分按計劃完成，但工作時間推遲了1.5周，第二部分提前完成。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。
②網(wǎng)絡圖法。其基本原理是首先應用網(wǎng)絡形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計劃執(zhí)行過程中進行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務。
第二類，總進度計劃。由承包單位的技術(shù)部門、計劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項目負責人領(lǐng)導和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃?？傔M度計劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡圖表示。