二、土地登記制度
當(dāng)今世界各國的不動產(chǎn)登記制度，雖在具體做法上不盡一致，但大體可分為契約登記、權(quán)利登記和托倫斯登記三種基本制度。
（一）契約登記制度
契約登記制度由法國首創(chuàng)，故又稱“法國土地登記制度”，英國、美國及我國的香港地區(qū)均采用這種土地登記制度。其主要特點為：
1、采用意思主義立法。土地權(quán)利變動當(dāng)事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動的法律后果，以契約為生效要件。土地登記只是對抗第三人的要件，即未經(jīng)登記的土地權(quán)利不得對抗第三人。
2、采取形式審查主義。土地登記機關(guān)對土地登記申請不進行實質(zhì)性審查，而只進行形式審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過問土地權(quán)利是否真實等事項。
3、登記無公信力。已經(jīng)登記完畢的土地權(quán)利變動事項，當(dāng)有第三人主張其權(quán)利時，仍應(yīng)按照實體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。
4、登記無強制作用。土地權(quán)利變動事項是否登記，依當(dāng)事人雙方意愿，政府無強制要求。
5、登記簿的編成采取人的編成主義。由于不是強制登記，所以土地登記簿的編成不采用物的編成主義，即不是以土地為標(biāo)準(zhǔn)，而是以土地權(quán)利人登記的次序為標(biāo)準(zhǔn)編成。
6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記機關(guān)只在土地登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利憑證。
7、土地權(quán)利以動態(tài)登記為主。土地登記包括土地權(quán)利和土地權(quán)利變動事項的登記，僅對土地權(quán)利現(xiàn)在狀態(tài)的登記為靜態(tài)登記，對土地權(quán)利變動事項的登記為動態(tài)登記，后者為登記的主要狀態(tài)。
（二）權(quán)利登記制度
權(quán)利登記制度發(fā)源于德國，故又稱“德國主義登記制度”。其主要特點為：
1、采用形式主義立法。土地登記是土地權(quán)利變動的生效要件，土地權(quán)利的取得或變動不經(jīng)登記不發(fā)生效力。換言之，土地權(quán)利變動只有到土地登記機關(guān)辦理登記后，才產(chǎn)生法律效力。
2、采取實質(zhì)審查主義。土地登記機關(guān)不僅審查土地登記申請人提交的文件資料等登記所必備的形式要件，而且對土地權(quán)利變更的原因和事實以及是否符合有關(guān)法律規(guī)定等進行實質(zhì)性審查。
3、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權(quán)利變動事項按照實體法不成立或無效，對于善意取得土地權(quán)利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負(fù)返還義務(wù)。
4、強制性登記。一切土地權(quán)利的發(fā)生和變更均必須登記。
5、登記簿的編成采取物的編成主義。土地登記簿以土地為標(biāo)準(zhǔn)，另外按照登記的先后順序編成。
6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。登記機關(guān)只在登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利憑證。
7、土地權(quán)利人以靜態(tài)登記為主。土地均應(yīng)先登記現(xiàn)在的權(quán)利狀態(tài)，待變動時，再登記變動時的狀態(tài)。
當(dāng)今世界各國的不動產(chǎn)登記制度，雖在具體做法上不盡一致，但大體可分為契約登記、權(quán)利登記和托倫斯登記三種基本制度。
（一）契約登記制度
契約登記制度由法國首創(chuàng)，故又稱“法國土地登記制度”，英國、美國及我國的香港地區(qū)均采用這種土地登記制度。其主要特點為：
1、采用意思主義立法。土地權(quán)利變動當(dāng)事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動的法律后果，以契約為生效要件。土地登記只是對抗第三人的要件，即未經(jīng)登記的土地權(quán)利不得對抗第三人。
2、采取形式審查主義。土地登記機關(guān)對土地登記申請不進行實質(zhì)性審查，而只進行形式審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過問土地權(quán)利是否真實等事項。
3、登記無公信力。已經(jīng)登記完畢的土地權(quán)利變動事項，當(dāng)有第三人主張其權(quán)利時，仍應(yīng)按照實體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。
4、登記無強制作用。土地權(quán)利變動事項是否登記，依當(dāng)事人雙方意愿，政府無強制要求。
5、登記簿的編成采取人的編成主義。由于不是強制登記，所以土地登記簿的編成不采用物的編成主義，即不是以土地為標(biāo)準(zhǔn)，而是以土地權(quán)利人登記的次序為標(biāo)準(zhǔn)編成。
6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記機關(guān)只在土地登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利憑證。
7、土地權(quán)利以動態(tài)登記為主。土地登記包括土地權(quán)利和土地權(quán)利變動事項的登記，僅對土地權(quán)利現(xiàn)在狀態(tài)的登記為靜態(tài)登記，對土地權(quán)利變動事項的登記為動態(tài)登記，后者為登記的主要狀態(tài)。
（二）權(quán)利登記制度
權(quán)利登記制度發(fā)源于德國，故又稱“德國主義登記制度”。其主要特點為：
1、采用形式主義立法。土地登記是土地權(quán)利變動的生效要件，土地權(quán)利的取得或變動不經(jīng)登記不發(fā)生效力。換言之，土地權(quán)利變動只有到土地登記機關(guān)辦理登記后，才產(chǎn)生法律效力。
2、采取實質(zhì)審查主義。土地登記機關(guān)不僅審查土地登記申請人提交的文件資料等登記所必備的形式要件，而且對土地權(quán)利變更的原因和事實以及是否符合有關(guān)法律規(guī)定等進行實質(zhì)性審查。
3、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權(quán)利變動事項按照實體法不成立或無效，對于善意取得土地權(quán)利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負(fù)返還義務(wù)。
4、強制性登記。一切土地權(quán)利的發(fā)生和變更均必須登記。
5、登記簿的編成采取物的編成主義。土地登記簿以土地為標(biāo)準(zhǔn)，另外按照登記的先后順序編成。
6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。登記機關(guān)只在登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利憑證。
7、土地權(quán)利人以靜態(tài)登記為主。土地均應(yīng)先登記現(xiàn)在的權(quán)利狀態(tài)，待變動時，再登記變動時的狀態(tài)。