四、租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制
1、租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容
租賃是一方保留租賃物的所有權(quán)和合法使用權(quán)，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為對(duì)價(jià)對(duì)物進(jìn)行使用和收益，因租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國(guó)家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對(duì)承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒(méi)有處分權(quán)。
依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)，其并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
2、租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制
（1）期限的限制
土地使用者可以通過(guò)支付出讓金取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)，也可以通過(guò)支付租金取得租賃土地使用權(quán)。土地交易中除各種土地物權(quán)的交易外，也存在相應(yīng)的債權(quán)交易。而出讓金比租金高，從國(guó)家手中取得土地使用權(quán)者為實(shí)現(xiàn)土地租賃經(jīng)營(yíng)、抵押經(jīng)營(yíng)等債權(quán)權(quán)利，多欲以租賃方式取得土地使用權(quán)，若租期過(guò)長(zhǎng)，國(guó)家作為土地所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益無(wú)法得到保障，因此，租賃期限不得超過(guò)國(guó)務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的年限。同時(shí)，基于承租人在合同關(guān)系中的弱勢(shì)地位，為了更好地保護(hù)其合法權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，防止國(guó)家單方因未約定租賃期限而任意終止租賃合同，對(duì)租賃合同中未約定期限的，應(yīng)參照土地使用權(quán)出讓年限處置。
此外，國(guó)有土地租賃合同仍是租賃合同，但由于標(biāo)的物土地使用權(quán)具有特殊性，《合同法》中有關(guān)“物”租賃的規(guī)定不能完全適用，如第214條“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效?！蓖恋刈鳛橹匾粍?dòng)產(chǎn)由土地使用者開發(fā)利用，若期限規(guī)定的過(guò)短，用地者為了在短期內(nèi)取得的利益，必然對(duì)土地搞掠奪性開發(fā)，濫用土地使用權(quán)，到期收回土地使用權(quán)時(shí)，土地已退化或毀損嚴(yán)重，土地質(zhì)量明顯下降，這既不利于土地資源的合理利用與保護(hù)，也不利于發(fā)揮有限土地資源再利用的價(jià)值。因此，土地使用權(quán)租期不可限定于二十年。
為了更合理、有效地利用土地資源，切實(shí)保障國(guó)家的土地收益，根據(jù)是否建地上物及其建成后是否長(zhǎng)期使用，國(guó)有土地使用權(quán)租賃可分別實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過(guò)五年；對(duì)需進(jìn)行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途的土地出讓年限。
（2）用途的限制
租賃土地使用權(quán)人與國(guó)有土地所有者代表之間是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，依《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人或經(jīng)其同意。因而租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)出租人國(guó)有土地所有者代表的同意，以維護(hù)社會(huì)公共利益，保障交易的安全，減少糾紛的發(fā)生。但以從事商品房開發(fā)、經(jīng)營(yíng)為目的取得土地使用權(quán)的，在土地上建成房屋后將其出售，根據(jù)房地一致原則，房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，弊端之一：該租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移并未經(jīng)出租人國(guó)有土地所有者代表的同意；弊端之二：房屋買受人支付價(jià)款取得房屋所有權(quán)，除此之外，因租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，房屋買受人還需承擔(dān)租金支付義務(wù)，這無(wú)疑加重了買受人的負(fù)擔(dān)。而租賃土地使用權(quán)人則以支付少于出讓金的租金為代價(jià)，取得了高額的房屋價(jià)款且擺脫原租賃合同約束，這顯然有失公平?；谏鲜隹紤]，規(guī)定以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于從事商品房開發(fā)，是合理的。
從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當(dāng)事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，必須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意；從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。因此，在國(guó)有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同的約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國(guó)有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。
1、租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容
租賃是一方保留租賃物的所有權(quán)和合法使用權(quán)，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為對(duì)價(jià)對(duì)物進(jìn)行使用和收益，因租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國(guó)家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對(duì)承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒(méi)有處分權(quán)。
依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)，其并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
2、租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制
（1）期限的限制
土地使用者可以通過(guò)支付出讓金取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)，也可以通過(guò)支付租金取得租賃土地使用權(quán)。土地交易中除各種土地物權(quán)的交易外，也存在相應(yīng)的債權(quán)交易。而出讓金比租金高，從國(guó)家手中取得土地使用權(quán)者為實(shí)現(xiàn)土地租賃經(jīng)營(yíng)、抵押經(jīng)營(yíng)等債權(quán)權(quán)利，多欲以租賃方式取得土地使用權(quán)，若租期過(guò)長(zhǎng)，國(guó)家作為土地所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益無(wú)法得到保障，因此，租賃期限不得超過(guò)國(guó)務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的年限。同時(shí)，基于承租人在合同關(guān)系中的弱勢(shì)地位，為了更好地保護(hù)其合法權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，防止國(guó)家單方因未約定租賃期限而任意終止租賃合同，對(duì)租賃合同中未約定期限的，應(yīng)參照土地使用權(quán)出讓年限處置。
此外，國(guó)有土地租賃合同仍是租賃合同，但由于標(biāo)的物土地使用權(quán)具有特殊性，《合同法》中有關(guān)“物”租賃的規(guī)定不能完全適用，如第214條“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效?！蓖恋刈鳛橹匾粍?dòng)產(chǎn)由土地使用者開發(fā)利用，若期限規(guī)定的過(guò)短，用地者為了在短期內(nèi)取得的利益，必然對(duì)土地搞掠奪性開發(fā)，濫用土地使用權(quán)，到期收回土地使用權(quán)時(shí)，土地已退化或毀損嚴(yán)重，土地質(zhì)量明顯下降，這既不利于土地資源的合理利用與保護(hù)，也不利于發(fā)揮有限土地資源再利用的價(jià)值。因此，土地使用權(quán)租期不可限定于二十年。
為了更合理、有效地利用土地資源，切實(shí)保障國(guó)家的土地收益，根據(jù)是否建地上物及其建成后是否長(zhǎng)期使用，國(guó)有土地使用權(quán)租賃可分別實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過(guò)五年；對(duì)需進(jìn)行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途的土地出讓年限。
（2）用途的限制
租賃土地使用權(quán)人與國(guó)有土地所有者代表之間是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，依《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人或經(jīng)其同意。因而租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)出租人國(guó)有土地所有者代表的同意，以維護(hù)社會(huì)公共利益，保障交易的安全，減少糾紛的發(fā)生。但以從事商品房開發(fā)、經(jīng)營(yíng)為目的取得土地使用權(quán)的，在土地上建成房屋后將其出售，根據(jù)房地一致原則，房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，弊端之一：該租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移并未經(jīng)出租人國(guó)有土地所有者代表的同意；弊端之二：房屋買受人支付價(jià)款取得房屋所有權(quán)，除此之外，因租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，房屋買受人還需承擔(dān)租金支付義務(wù)，這無(wú)疑加重了買受人的負(fù)擔(dān)。而租賃土地使用權(quán)人則以支付少于出讓金的租金為代價(jià)，取得了高額的房屋價(jià)款且擺脫原租賃合同約束，這顯然有失公平?；谏鲜隹紤]，規(guī)定以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于從事商品房開發(fā)，是合理的。
從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當(dāng)事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，必須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意；從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。因此，在國(guó)有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同的約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國(guó)有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。