我國(guó)土地制度改革的方向，就是實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配制的目標(biāo)。突破長(zhǎng)期以來(lái)形成的土地權(quán)利單一化、凝固化的局面，充分發(fā)揮所有權(quán)之外的土地利用權(quán)的功能。土地利用權(quán)功能發(fā)揮作用的前提是首先確認(rèn)各種土地權(quán)利類(lèi)型，在此基礎(chǔ)上將土地利用權(quán)的自由流通轉(zhuǎn)讓作為新型的地產(chǎn)制度的基本原則。在實(shí)現(xiàn)土地利用權(quán)的自由流通轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，土地登記是必不可少的重要的保障因素。完善土地登記制度成為當(dāng)前土地改革的重要環(huán)節(jié)。在各中土地利用權(quán)的設(shè)置中，必須首先應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持土地登記要件原則，防止土地權(quán)利市場(chǎng)化過(guò)程中和市場(chǎng)化以后，權(quán)利流轉(zhuǎn)無(wú)序。明確界定各種適應(yīng)市場(chǎng)需要的土地權(quán)利，規(guī)定權(quán)利的取得、行使、變更、終止等內(nèi)容應(yīng)依法登記，使登記成為國(guó)家掌握土地資源配制，調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。在登記的內(nèi)容上，完善現(xiàn)有的初始登記、變更登記制度的同時(shí)，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家預(yù)備登記和異議登記制度，對(duì)穩(wěn)定地產(chǎn)市場(chǎng)、保障交易安全具有重要的作用。
3、土地登記機(jī)關(guān)
土地登記機(jī)關(guān)主要是各級(jí)土地行政管理部門(mén)。就現(xiàn)有法律規(guī)定而言，土地登記機(jī)關(guān)和房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)乃至其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職能，需進(jìn)一步協(xié)調(diào)。我國(guó)擔(dān)保法而言，第42條規(guī)定了4個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定了兩種截然相反的登記程序，即：“在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上簡(jiǎn)稱(chēng)房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記…；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)?！本褪钦f(shuō)，開(kāi)發(fā)用地建成房屋的，先憑土地證辦理房產(chǎn)登記；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，則先辦理房產(chǎn)登記后辦理土地登記。登記程序的不協(xié)調(diào)，加上土地部門(mén)和房產(chǎn)部門(mén)工作中相互不配合，造成了實(shí)踐中很多難以解決的問(wèn)題。例如在辦理了房產(chǎn)證以后，因土地權(quán)屬或土地侵權(quán)糾紛使房屋下的土地處于爭(zhēng)議狀態(tài)，房屋所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)移出去，受讓人辦理了房產(chǎn)變更登記手續(xù)，取得房產(chǎn)所有權(quán)證書(shū)，新的房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)碌氖茏屓艘罁?jù)法律可以再次獲得房產(chǎn)證書(shū)，如此進(jìn)行下去，就使作為房產(chǎn)基礎(chǔ)的地產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議確定之前的空當(dāng)，房產(chǎn)能“合法”地流轉(zhuǎn)，將地產(chǎn)登記的管理行為架空。由此，使人們滋生出這樣一種觀念，有了房產(chǎn)證就有了一切，地產(chǎn)證無(wú)關(guān)緊要。實(shí)踐中的很多房主確實(shí)只有房產(chǎn)證，而無(wú)地產(chǎn)證。
房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能統(tǒng)一，主要是舊的行政管理體制所致。自1956年起土地權(quán)利退出財(cái)產(chǎn)法的范疇，直到1988年之后才又重新進(jìn)入財(cái)產(chǎn)法范疇，而此時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)、林地產(chǎn)權(quán)等已經(jīng)納入了財(cái)產(chǎn)法，并且先于土地登記建立了各自的登記制度。這種狀況既不符合法理，也不符合國(guó)際慣例。在當(dāng)今世界，凡建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的國(guó)家和地區(qū)，不論這種登記被稱(chēng)為土地登記還是被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)登記，總是在一個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的。首先，土地及其地上物在物理屬性上的不可分性決定了不動(dòng)產(chǎn)登機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一；其次，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性已成國(guó)際慣例。在實(shí)踐中，當(dāng)國(guó)土局和房管局分別對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)，不但會(huì)增加當(dāng)事人的費(fèi)用支出，而且會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)中的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在生效時(shí)間上不同，從而可能會(huì)損害當(dāng)事人的合法權(quán)益。登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一的前提條件是登記客體關(guān)系的理順。在登記的客體上應(yīng)明確土地的附著物與土地一并登記。按照附著物隨地走（包括房隨地走）的原則，一并登記，登記的證書(shū)是一證，而不是兩證或多證。
除此以外，土地登記還應(yīng)該在以下方面加以完善：登記程序作出具體規(guī)定，嚴(yán)格登記程序，建立土地登記文件公開(kāi)查閱制度；登記責(zé)任做具體的規(guī)定，包括責(zé)任人責(zé)任的追究，對(duì)權(quán)利人損失的賠償?shù)取?BR>
3、土地登記機(jī)關(guān)
土地登記機(jī)關(guān)主要是各級(jí)土地行政管理部門(mén)。就現(xiàn)有法律規(guī)定而言，土地登記機(jī)關(guān)和房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)乃至其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職能，需進(jìn)一步協(xié)調(diào)。我國(guó)擔(dān)保法而言，第42條規(guī)定了4個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定了兩種截然相反的登記程序，即：“在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上簡(jiǎn)稱(chēng)房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記…；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)?！本褪钦f(shuō)，開(kāi)發(fā)用地建成房屋的，先憑土地證辦理房產(chǎn)登記；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，則先辦理房產(chǎn)登記后辦理土地登記。登記程序的不協(xié)調(diào)，加上土地部門(mén)和房產(chǎn)部門(mén)工作中相互不配合，造成了實(shí)踐中很多難以解決的問(wèn)題。例如在辦理了房產(chǎn)證以后，因土地權(quán)屬或土地侵權(quán)糾紛使房屋下的土地處于爭(zhēng)議狀態(tài)，房屋所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)移出去，受讓人辦理了房產(chǎn)變更登記手續(xù)，取得房產(chǎn)所有權(quán)證書(shū)，新的房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)碌氖茏屓艘罁?jù)法律可以再次獲得房產(chǎn)證書(shū)，如此進(jìn)行下去，就使作為房產(chǎn)基礎(chǔ)的地產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議確定之前的空當(dāng)，房產(chǎn)能“合法”地流轉(zhuǎn)，將地產(chǎn)登記的管理行為架空。由此，使人們滋生出這樣一種觀念，有了房產(chǎn)證就有了一切，地產(chǎn)證無(wú)關(guān)緊要。實(shí)踐中的很多房主確實(shí)只有房產(chǎn)證，而無(wú)地產(chǎn)證。
房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能統(tǒng)一，主要是舊的行政管理體制所致。自1956年起土地權(quán)利退出財(cái)產(chǎn)法的范疇，直到1988年之后才又重新進(jìn)入財(cái)產(chǎn)法范疇，而此時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)、林地產(chǎn)權(quán)等已經(jīng)納入了財(cái)產(chǎn)法，并且先于土地登記建立了各自的登記制度。這種狀況既不符合法理，也不符合國(guó)際慣例。在當(dāng)今世界，凡建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的國(guó)家和地區(qū)，不論這種登記被稱(chēng)為土地登記還是被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)登記，總是在一個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的。首先，土地及其地上物在物理屬性上的不可分性決定了不動(dòng)產(chǎn)登機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一；其次，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性已成國(guó)際慣例。在實(shí)踐中，當(dāng)國(guó)土局和房管局分別對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)，不但會(huì)增加當(dāng)事人的費(fèi)用支出，而且會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)中的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在生效時(shí)間上不同，從而可能會(huì)損害當(dāng)事人的合法權(quán)益。登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一的前提條件是登記客體關(guān)系的理順。在登記的客體上應(yīng)明確土地的附著物與土地一并登記。按照附著物隨地走（包括房隨地走）的原則，一并登記，登記的證書(shū)是一證，而不是兩證或多證。
除此以外，土地登記還應(yīng)該在以下方面加以完善：登記程序作出具體規(guī)定，嚴(yán)格登記程序，建立土地登記文件公開(kāi)查閱制度；登記責(zé)任做具體的規(guī)定，包括責(zé)任人責(zé)任的追究，對(duì)權(quán)利人損失的賠償?shù)取?BR>