一、地役權(quán)的一般理論
（一）地役權(quán)的概念
地役權(quán)的概念源于古羅馬法，后為許多國(guó)家尤其是大陸法系國(guó)家的民法所采納。依傳統(tǒng)的民法理論，地役權(quán)是指為自己土地利用的需要，而對(duì)他人土地加以支配的權(quán)利。地役權(quán)的主體通常為需役地的所有權(quán)人，因同一宗土地上只有一個(gè)所有權(quán)，因此，大陸法系國(guó)家地役權(quán)的成立以兩宗土地即需役地和供役地的存在為必要。供役地指他人提供給地役權(quán)人使用的土地；需役地指地役權(quán)人為自己土地使用的便利而使用的他人土地。
（二）地役權(quán)的特征
地役權(quán)具有如下特征：
1、是為使用需役地而限制供役地權(quán)利人的一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)。供役地權(quán)利人通常負(fù)有“容忍”或“不作為”的義務(wù)；
2、具有從屬性。從屬性即地役權(quán)從屬于需役地所有權(quán)。當(dāng)土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)，地役權(quán)隨之移轉(zhuǎn)；地役權(quán)也不能與需役地所有權(quán)分割而單獨(dú)移轉(zhuǎn)。因地役權(quán)的存續(xù)以需役地的存在為前提，地役權(quán)并非對(duì)供役地土地所有權(quán)的限制和需役地所有權(quán)的擴(kuò)張，而是為使用需役地提供便利的一項(xiàng)獨(dú)立物權(quán)。因此，地役權(quán)人不可自己保留需役地的所有權(quán)而單獨(dú)將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人；也不可自己保留地役權(quán)，而單獨(dú)將需役地所有權(quán)讓與他人或?qū)煞N權(quán)利分別讓與第三人。地役權(quán)須與需役地所有權(quán)一起而不能與之分離單獨(dú)的成為需役地上其他土地權(quán)利如抵押權(quán)的標(biāo)的，否則需役地上其他土地權(quán)利的行使將導(dǎo)致地役權(quán)與需役地所有權(quán)的分離；
3、地役權(quán)的不可分性。地役權(quán)與需役地、供役地不可分離，即使供役地與需役地被分割，地役權(quán)仍在分割后的需役地、供役地的各部分上存在。因?yàn)榈匾蹤?quán)是為了需役地整體使用的方便而利用供役地整體的權(quán)利，地役權(quán)的效力應(yīng)及于需役地、供役地的整體，雖需役地或供役地被分割，若為需役地使用便利而使用供役地的必要仍然存在，或者供役地為滿足需役地的需要仍具有使用價(jià)值的，地役權(quán)應(yīng)在需役地、供役地被分割后的各個(gè)部分繼續(xù)存在。若地役權(quán)是為特定需役地使用的便利而在特定供役地上享有的權(quán)利，則需役地或供役地被分割后，與地役權(quán)享有或行使無關(guān)的部分，地役權(quán)在其上消滅。
（三）地役權(quán)與相鄰關(guān)系
相鄰關(guān)系是本著團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，處理發(fā)生于不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方的權(quán)利沖突，要求相鄰各方對(duì)他人行使權(quán)利予以容忍，而對(duì)自己權(quán)利行使加以限制所形成的法律關(guān)系。從權(quán)利的角度，相鄰關(guān)系可稱為相鄰權(quán)。相鄰權(quán)是指相毗鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，為方便自己不動(dòng)產(chǎn)的使用，在法律規(guī)定的范圍和限度內(nèi)，利用他人所有或使用的相鄰不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。
地役權(quán)的成立以相鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，其行使應(yīng)遵循相鄰關(guān)系的準(zhǔn)則，且地役權(quán)與相鄰權(quán)在內(nèi)容上也頗為相似，均是利用鄰地為自己使用土地提供便利，反映了因土地相鄰而在土地利用過程中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但兩者具有本質(zhì)上的不同。
1）相鄰權(quán)是要求他方在行使所有權(quán)時(shí)容忍自己的某種有益行為或者制止他方的某種有害行為的權(quán)利，不是一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)，其本質(zhì)是對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人行使權(quán)利的限制與擴(kuò)張，應(yīng)屬所有權(quán)的范疇。地役權(quán)是為特定土地的利益而使用他人土地的權(quán)利，主要依當(dāng)事人之間設(shè)定地役權(quán)的合同發(fā)生，屬用益物權(quán)范疇；
2）相鄰權(quán)的適用范圍不僅包括相鄰不動(dòng)產(chǎn)之間的關(guān)系，而且包括相鄰建筑物等之間的關(guān)系，且以相毗鄰的土地所有權(quán)人和使用權(quán)人的存在為必要；而地役權(quán)只反映土地的相鄰關(guān)系且不以需役地與供役地相互毗鄰為限度，該兩宗土地既可以是相鄰的，也可以是不相鄰的，只要有事實(shí)上利用的需要，都可以設(shè)定地役權(quán)；
3）相鄰權(quán)是法律為規(guī)范并保護(hù)相鄰的良好秩序而設(shè)，是強(qiáng)加于相鄰?fù)恋厮姓叩牧x務(wù)，屬法定權(quán)利，在不給鄰人造成損害的前提下，權(quán)利人可以對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)直接行使其權(quán)利；而地役權(quán)則是基于需役地的某種特殊要求，而與供役地權(quán)利人協(xié)議取得；
4）相鄰權(quán)是法律對(duì)相鄰?fù)恋乩藐P(guān)系進(jìn)行最低限度調(diào)節(jié)的結(jié)果，不存在有償問題，而地役權(quán)是相鄰權(quán)調(diào)節(jié)之外的一種更為寬泛的權(quán)利，可以有償，也可無償。
（一）地役權(quán)的概念
地役權(quán)的概念源于古羅馬法，后為許多國(guó)家尤其是大陸法系國(guó)家的民法所采納。依傳統(tǒng)的民法理論，地役權(quán)是指為自己土地利用的需要，而對(duì)他人土地加以支配的權(quán)利。地役權(quán)的主體通常為需役地的所有權(quán)人，因同一宗土地上只有一個(gè)所有權(quán)，因此，大陸法系國(guó)家地役權(quán)的成立以兩宗土地即需役地和供役地的存在為必要。供役地指他人提供給地役權(quán)人使用的土地；需役地指地役權(quán)人為自己土地使用的便利而使用的他人土地。
（二）地役權(quán)的特征
地役權(quán)具有如下特征：
1、是為使用需役地而限制供役地權(quán)利人的一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)。供役地權(quán)利人通常負(fù)有“容忍”或“不作為”的義務(wù)；
2、具有從屬性。從屬性即地役權(quán)從屬于需役地所有權(quán)。當(dāng)土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)，地役權(quán)隨之移轉(zhuǎn)；地役權(quán)也不能與需役地所有權(quán)分割而單獨(dú)移轉(zhuǎn)。因地役權(quán)的存續(xù)以需役地的存在為前提，地役權(quán)并非對(duì)供役地土地所有權(quán)的限制和需役地所有權(quán)的擴(kuò)張，而是為使用需役地提供便利的一項(xiàng)獨(dú)立物權(quán)。因此，地役權(quán)人不可自己保留需役地的所有權(quán)而單獨(dú)將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人；也不可自己保留地役權(quán)，而單獨(dú)將需役地所有權(quán)讓與他人或?qū)煞N權(quán)利分別讓與第三人。地役權(quán)須與需役地所有權(quán)一起而不能與之分離單獨(dú)的成為需役地上其他土地權(quán)利如抵押權(quán)的標(biāo)的，否則需役地上其他土地權(quán)利的行使將導(dǎo)致地役權(quán)與需役地所有權(quán)的分離；
3、地役權(quán)的不可分性。地役權(quán)與需役地、供役地不可分離，即使供役地與需役地被分割，地役權(quán)仍在分割后的需役地、供役地的各部分上存在。因?yàn)榈匾蹤?quán)是為了需役地整體使用的方便而利用供役地整體的權(quán)利，地役權(quán)的效力應(yīng)及于需役地、供役地的整體，雖需役地或供役地被分割，若為需役地使用便利而使用供役地的必要仍然存在，或者供役地為滿足需役地的需要仍具有使用價(jià)值的，地役權(quán)應(yīng)在需役地、供役地被分割后的各個(gè)部分繼續(xù)存在。若地役權(quán)是為特定需役地使用的便利而在特定供役地上享有的權(quán)利，則需役地或供役地被分割后，與地役權(quán)享有或行使無關(guān)的部分，地役權(quán)在其上消滅。
（三）地役權(quán)與相鄰關(guān)系
相鄰關(guān)系是本著團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，處理發(fā)生于不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方的權(quán)利沖突，要求相鄰各方對(duì)他人行使權(quán)利予以容忍，而對(duì)自己權(quán)利行使加以限制所形成的法律關(guān)系。從權(quán)利的角度，相鄰關(guān)系可稱為相鄰權(quán)。相鄰權(quán)是指相毗鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，為方便自己不動(dòng)產(chǎn)的使用，在法律規(guī)定的范圍和限度內(nèi)，利用他人所有或使用的相鄰不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。
地役權(quán)的成立以相鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，其行使應(yīng)遵循相鄰關(guān)系的準(zhǔn)則，且地役權(quán)與相鄰權(quán)在內(nèi)容上也頗為相似，均是利用鄰地為自己使用土地提供便利，反映了因土地相鄰而在土地利用過程中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但兩者具有本質(zhì)上的不同。
1）相鄰權(quán)是要求他方在行使所有權(quán)時(shí)容忍自己的某種有益行為或者制止他方的某種有害行為的權(quán)利，不是一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)，其本質(zhì)是對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人行使權(quán)利的限制與擴(kuò)張，應(yīng)屬所有權(quán)的范疇。地役權(quán)是為特定土地的利益而使用他人土地的權(quán)利，主要依當(dāng)事人之間設(shè)定地役權(quán)的合同發(fā)生，屬用益物權(quán)范疇；
2）相鄰權(quán)的適用范圍不僅包括相鄰不動(dòng)產(chǎn)之間的關(guān)系，而且包括相鄰建筑物等之間的關(guān)系，且以相毗鄰的土地所有權(quán)人和使用權(quán)人的存在為必要；而地役權(quán)只反映土地的相鄰關(guān)系且不以需役地與供役地相互毗鄰為限度，該兩宗土地既可以是相鄰的，也可以是不相鄰的，只要有事實(shí)上利用的需要，都可以設(shè)定地役權(quán)；
3）相鄰權(quán)是法律為規(guī)范并保護(hù)相鄰的良好秩序而設(shè)，是強(qiáng)加于相鄰?fù)恋厮姓叩牧x務(wù)，屬法定權(quán)利，在不給鄰人造成損害的前提下，權(quán)利人可以對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)直接行使其權(quán)利；而地役權(quán)則是基于需役地的某種特殊要求，而與供役地權(quán)利人協(xié)議取得；
4）相鄰權(quán)是法律對(duì)相鄰?fù)恋乩藐P(guān)系進(jìn)行最低限度調(diào)節(jié)的結(jié)果，不存在有償問題，而地役權(quán)是相鄰權(quán)調(diào)節(jié)之外的一種更為寬泛的權(quán)利，可以有償，也可無償。