3．成本法的基本公式
3.1成本法最基本的公式
3.2適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式
3.3適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式
3.1成本法最基本的公式
3.2適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式
房地合一價(jià)值
新開發(fā)房地價(jià)值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi) ＋開發(fā)利潤(rùn)
新建建筑物的價(jià)值
新建成的建筑物價(jià)值＝建筑物建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋ 開發(fā)利潤(rùn)
新開發(fā)土地的價(jià)值
新開發(fā)的土地價(jià)值＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)
【難點(diǎn)】新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)
公式
新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)＝（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本＋土地開發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用 總銷售費(fèi)用＋總投資利息＋總銷售稅費(fèi)＋總開發(fā)利潤(rùn) ）÷（開發(fā)區(qū)用地總面積＋開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)
開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率＝開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積÷開發(fā)區(qū)用地總面積×100%
步驟
計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格
計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格
計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格
3.3適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式
房地合一時(shí)
舊的房地價(jià)值＝房地重新購建價(jià)格－建筑物折舊
＝土地重新購建價(jià)格＋建筑物重新購建價(jià)格－建筑物折舊
只計(jì)算建筑物時(shí)
舊的建筑物價(jià)值＝建筑物重新購建價(jià)格－建筑物折舊
4．重新購建價(jià)格的求取
4.1重新購建價(jià)格的含義
4.2重新購建價(jià)格的求取思路
4.3建筑物重新購建價(jià)格的求取方式
4.4建筑物重新購建價(jià)格的求取方法
4.1重新購建價(jià)格的含義
概念
也稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出與利潤(rùn)之和
說明
重新購建價(jià)格就當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
重新購建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是客觀的價(jià)格
建筑物的重新購建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是在全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
【2006年真題】
下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有（ ?。?。
A．重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出
B．重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
C．重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格
D．建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格
E．土地的重新購建價(jià)格是法定出讓年限狀況下的價(jià)格
【答案】ABCD
3.1成本法最基本的公式
3.2適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式
3.3適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式
3.1成本法最基本的公式
3.2適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式
房地合一價(jià)值
新開發(fā)房地價(jià)值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi) ＋開發(fā)利潤(rùn)
新建建筑物的價(jià)值
新建成的建筑物價(jià)值＝建筑物建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋ 開發(fā)利潤(rùn)
新開發(fā)土地的價(jià)值
新開發(fā)的土地價(jià)值＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)
【難點(diǎn)】新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)
公式
新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)＝（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本＋土地開發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用 總銷售費(fèi)用＋總投資利息＋總銷售稅費(fèi)＋總開發(fā)利潤(rùn) ）÷（開發(fā)區(qū)用地總面積＋開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)
開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率＝開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積÷開發(fā)區(qū)用地總面積×100%
步驟
計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格
計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格
計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格
3.3適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式
房地合一時(shí)
舊的房地價(jià)值＝房地重新購建價(jià)格－建筑物折舊
＝土地重新購建價(jià)格＋建筑物重新購建價(jià)格－建筑物折舊
只計(jì)算建筑物時(shí)
舊的建筑物價(jià)值＝建筑物重新購建價(jià)格－建筑物折舊
4．重新購建價(jià)格的求取
4.1重新購建價(jià)格的含義
4.2重新購建價(jià)格的求取思路
4.3建筑物重新購建價(jià)格的求取方式
4.4建筑物重新購建價(jià)格的求取方法
4.1重新購建價(jià)格的含義
概念
也稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出與利潤(rùn)之和
說明
重新購建價(jià)格就當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
重新購建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是客觀的價(jià)格
建筑物的重新購建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是在全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
【2006年真題】
下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有（ ?。?。
A．重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出
B．重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
C．重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格
D．建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格
E．土地的重新購建價(jià)格是法定出讓年限狀況下的價(jià)格
【答案】ABCD