現(xiàn)有一宗地，占地面積為100平方米，1999年11月通過出讓方式取得土地使用權(quán)，使用年期為50年。2001年11月建成一房屋，該房屋建筑面積為250平方米，現(xiàn)全部用于出租。根據(jù)以下資料，評估該宗土地2004年11月的價格。
(1)該房屋用于出租，每年收取押金6萬元，平均每月租金收入為4萬元，平均每月總運營費用為2萬元；
(2)該房屋耐用年限為50年，目前的重置價格為每建筑平方米6000元，假設(shè)殘值率為0；
(3)押金收益率為9％；
(4)土地還原利率為6％，建筑物還原利率為8％。
[解] 該宗土地有收益，適合于運用收益法進行評估。
(1)計算該不動產(chǎn)總收益：
年租金收益：4×12=48(萬元)
年押金收益：6×9％＝0．54(萬元)
年總收益；48+0．54＝48．54(萬元)
(2)計算該不動產(chǎn)的年總運營費用：
年總運營費用＝2×12＝24(萬元)
(3)該房地產(chǎn)的年凈收益＝48．54—24＝24．54(萬元)
(4)建筑物現(xiàn)值采用成本法測算，房屋的建成比土地使用權(quán)晚兩年，因此，
房屋的使用年限為48年。所以建筑物現(xiàn)值＝6000×250×(48-3)/48=140.625萬元。
(5)建筑物年凈收益＝140．625×8％=11.25(萬元)
(6)土地年凈收益＝24．54—11．25=13．29(萬元)
(1)該房屋用于出租，每年收取押金6萬元，平均每月租金收入為4萬元，平均每月總運營費用為2萬元；
(2)該房屋耐用年限為50年，目前的重置價格為每建筑平方米6000元，假設(shè)殘值率為0；
(3)押金收益率為9％；
(4)土地還原利率為6％，建筑物還原利率為8％。
[解] 該宗土地有收益，適合于運用收益法進行評估。
(1)計算該不動產(chǎn)總收益：
年租金收益：4×12=48(萬元)
年押金收益：6×9％＝0．54(萬元)
年總收益；48+0．54＝48．54(萬元)
(2)計算該不動產(chǎn)的年總運營費用：
年總運營費用＝2×12＝24(萬元)
(3)該房地產(chǎn)的年凈收益＝48．54—24＝24．54(萬元)
(4)建筑物現(xiàn)值采用成本法測算，房屋的建成比土地使用權(quán)晚兩年，因此，
房屋的使用年限為48年。所以建筑物現(xiàn)值＝6000×250×(48-3)/48=140.625萬元。
(5)建筑物年凈收益＝140．625×8％=11.25(萬元)
(6)土地年凈收益＝24．54—11．25=13．29(萬元)