(三)某制藥企業(yè)為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，準(zhǔn)備將位于W市城區(qū)的老工廠遷出。根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定，老廠區(qū)土地由政府按一定價格收購后，重新開發(fā)利用。該企業(yè)擬用政府收購老廠區(qū)的補(bǔ)償價格在郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)購置土地，建設(shè)新的現(xiàn)代化制藥廠。
經(jīng)調(diào)查，該企業(yè)老廠區(qū)土地為1987年以無償劃撥方式取得的國有土地，土地面積為3000平方米，重新開發(fā)后，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)辦公樓，規(guī)劃容積率為2．4。該辦公樓建成后，預(yù)計售價為11000元／平方米，開發(fā)期為兩年，建筑費(fèi)為4500元／平方米，專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)分別為建筑費(fèi)的5％和3％，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年內(nèi)均勻投入，建成后即可全部售出。該項目預(yù)計投資回報率為房地產(chǎn)售價的15％；稅金為房地產(chǎn)售價的6％，年貸款利率為8％，土地還原利率為6％。
W市郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為1800元／畝，因當(dāng)?shù)厝硕嗟厣伲收鞯貢r土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的值。青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年產(chǎn)值補(bǔ)償。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，征地過程中的征地管理費(fèi)按照征地費(fèi)總額的4％征收；耕地占用稅按5元／平方米計收；耕地開墾費(fèi)按10元／平方米計收。開發(fā)區(qū)平均土地開發(fā)程度達(dá)到“五通一平” (通路、通水、通訊、通電、排水，場地平整)，土地開發(fā)費(fèi)為60元／平方米，開發(fā)周期為1年，開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入；土地開發(fā)的投資回報率為15％，經(jīng)調(diào)查，該市土地增值收益與當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)一致。根據(jù)該市規(guī)定，開發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于150元／平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于300元／平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于600元／平方米。市區(qū)老廠區(qū)所在區(qū)域工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于300元／平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于500元／平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于930元／平方米。
1. 請測算老廠區(qū)用地在規(guī)劃用途條件下、法定年期的土地使用權(quán)單價和總價。
2. 經(jīng)協(xié)商，當(dāng)?shù)卣鈱蠌S區(qū)按規(guī)劃用途條件下劃撥土地使用權(quán)價格的60％給予補(bǔ)償，試問，該企業(yè)可以得到多少補(bǔ)償。
3. 該企業(yè)如以該補(bǔ)償價購置開發(fā)區(qū)的土地，可以最多購買多少面積的土地。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題涉及兩個估價對象，三種價格類型。一是求取老廠區(qū)用地
在規(guī)劃條件下，法定年期的出讓土地使用權(quán)價格；二是求取老廠區(qū)用地在規(guī)劃條件下的劃撥土地使用權(quán)價格，進(jìn)而確定企業(yè)可以得到的補(bǔ)償金額；三是求取工業(yè)開發(fā)區(qū)土地的市場價格，進(jìn)而確定企業(yè)可購置的土地面積。
(2)梳理有關(guān)資料。①估價對象資料，審題時需針對不同估價對象，明確土地用途，尤其對老廠區(qū)用地，要弄清其規(guī)劃用途和規(guī)劃容積率；②市場調(diào)查資料，該類資料是確定解題思路和選擇估價方法的主要依據(jù)，本題提供了老廠區(qū)用地未來開發(fā)完成后的價值、開發(fā)費(fèi)用及相關(guān)參數(shù)資料；工業(yè)開發(fā)區(qū)的開發(fā)費(fèi)用、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)、周邊地區(qū)的征地費(fèi)用等資料。審題時要特別留意開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用的投人情況及各項參數(shù)的內(nèi)涵。另外，還要特別注意題目中對老廠區(qū)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的說明。
(3)考慮資料取舍，明確解題思路。針對不同估價對象，選取相應(yīng)的市場調(diào)查資料，確定解題思路與方法。
(二)解題思路與方法選擇
1．解題思路
(1)根據(jù)題意，老廠區(qū)土地屬于待開發(fā)土地，且有明確的規(guī)劃條件和不動產(chǎn)售價、建筑成本等資料，適用于剩余法。具體思路為：①根據(jù)待估宗地的土地面積、規(guī)劃容積率及辦公樓的預(yù)期售價測算不動產(chǎn)開發(fā)完成后價值；②計算建造成本、利息、利潤及銷售稅費(fèi)；③用不動產(chǎn)開發(fā)完成后價值扣除建造成本、利息、利潤及銷售稅費(fèi)，得到老廠區(qū)規(guī)劃條件下的出讓土地使用權(quán)價格。
(2)用老廠區(qū)規(guī)劃條件下的出讓土地使用權(quán)價格，扣除商業(yè)用地土地出讓金，得到其規(guī)劃條件下的劃撥土地使用權(quán)價格；再乘以補(bǔ)償比例即可得到對企業(yè)的補(bǔ)償價格。
(3)根據(jù)征地費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用、出讓金等資料，用成本逼近法測算工業(yè)開發(fā)區(qū)單位面積地價；再用企業(yè)可獲得的補(bǔ)償金額除以開發(fā)區(qū)單位面積地價，得到企業(yè)可購置的土地面積。
2．方法選擇
根據(jù)題目要求和所提供的資料，老廠區(qū)土地宜采用剩余法評估，工業(yè)開發(fā)區(qū)土地宜采用成本逼近法評估。
經(jīng)調(diào)查，該企業(yè)老廠區(qū)土地為1987年以無償劃撥方式取得的國有土地，土地面積為3000平方米，重新開發(fā)后，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)辦公樓，規(guī)劃容積率為2．4。該辦公樓建成后，預(yù)計售價為11000元／平方米，開發(fā)期為兩年，建筑費(fèi)為4500元／平方米，專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)分別為建筑費(fèi)的5％和3％，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年內(nèi)均勻投入，建成后即可全部售出。該項目預(yù)計投資回報率為房地產(chǎn)售價的15％；稅金為房地產(chǎn)售價的6％，年貸款利率為8％，土地還原利率為6％。
W市郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為1800元／畝，因當(dāng)?shù)厝硕嗟厣伲收鞯貢r土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的值。青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年產(chǎn)值補(bǔ)償。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，征地過程中的征地管理費(fèi)按照征地費(fèi)總額的4％征收；耕地占用稅按5元／平方米計收；耕地開墾費(fèi)按10元／平方米計收。開發(fā)區(qū)平均土地開發(fā)程度達(dá)到“五通一平” (通路、通水、通訊、通電、排水，場地平整)，土地開發(fā)費(fèi)為60元／平方米，開發(fā)周期為1年，開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入；土地開發(fā)的投資回報率為15％，經(jīng)調(diào)查，該市土地增值收益與當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)一致。根據(jù)該市規(guī)定，開發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于150元／平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于300元／平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于600元／平方米。市區(qū)老廠區(qū)所在區(qū)域工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于300元／平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于500元／平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于930元／平方米。
1. 請測算老廠區(qū)用地在規(guī)劃用途條件下、法定年期的土地使用權(quán)單價和總價。
2. 經(jīng)協(xié)商，當(dāng)?shù)卣鈱蠌S區(qū)按規(guī)劃用途條件下劃撥土地使用權(quán)價格的60％給予補(bǔ)償，試問，該企業(yè)可以得到多少補(bǔ)償。
3. 該企業(yè)如以該補(bǔ)償價購置開發(fā)區(qū)的土地，可以最多購買多少面積的土地。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題涉及兩個估價對象，三種價格類型。一是求取老廠區(qū)用地
在規(guī)劃條件下，法定年期的出讓土地使用權(quán)價格；二是求取老廠區(qū)用地在規(guī)劃條件下的劃撥土地使用權(quán)價格，進(jìn)而確定企業(yè)可以得到的補(bǔ)償金額；三是求取工業(yè)開發(fā)區(qū)土地的市場價格，進(jìn)而確定企業(yè)可購置的土地面積。
(2)梳理有關(guān)資料。①估價對象資料，審題時需針對不同估價對象，明確土地用途，尤其對老廠區(qū)用地，要弄清其規(guī)劃用途和規(guī)劃容積率；②市場調(diào)查資料，該類資料是確定解題思路和選擇估價方法的主要依據(jù)，本題提供了老廠區(qū)用地未來開發(fā)完成后的價值、開發(fā)費(fèi)用及相關(guān)參數(shù)資料；工業(yè)開發(fā)區(qū)的開發(fā)費(fèi)用、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)、周邊地區(qū)的征地費(fèi)用等資料。審題時要特別留意開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用的投人情況及各項參數(shù)的內(nèi)涵。另外，還要特別注意題目中對老廠區(qū)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的說明。
(3)考慮資料取舍，明確解題思路。針對不同估價對象，選取相應(yīng)的市場調(diào)查資料，確定解題思路與方法。
(二)解題思路與方法選擇
1．解題思路
(1)根據(jù)題意，老廠區(qū)土地屬于待開發(fā)土地，且有明確的規(guī)劃條件和不動產(chǎn)售價、建筑成本等資料，適用于剩余法。具體思路為：①根據(jù)待估宗地的土地面積、規(guī)劃容積率及辦公樓的預(yù)期售價測算不動產(chǎn)開發(fā)完成后價值；②計算建造成本、利息、利潤及銷售稅費(fèi)；③用不動產(chǎn)開發(fā)完成后價值扣除建造成本、利息、利潤及銷售稅費(fèi)，得到老廠區(qū)規(guī)劃條件下的出讓土地使用權(quán)價格。
(2)用老廠區(qū)規(guī)劃條件下的出讓土地使用權(quán)價格，扣除商業(yè)用地土地出讓金，得到其規(guī)劃條件下的劃撥土地使用權(quán)價格；再乘以補(bǔ)償比例即可得到對企業(yè)的補(bǔ)償價格。
(3)根據(jù)征地費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用、出讓金等資料，用成本逼近法測算工業(yè)開發(fā)區(qū)單位面積地價；再用企業(yè)可獲得的補(bǔ)償金額除以開發(fā)區(qū)單位面積地價，得到企業(yè)可購置的土地面積。
2．方法選擇
根據(jù)題目要求和所提供的資料，老廠區(qū)土地宜采用剩余法評估，工業(yè)開發(fā)區(qū)土地宜采用成本逼近法評估。