(二)某房地產開發(fā)公司于2000年10月以出讓方式取得一宗地，土地面積為4000平方米，出讓年期40年，出讓用途為商業(yè)，規(guī)劃建設一座六層商場，各層建筑面積相同，建筑容積率為3．0。2001年10月商場建成后，該房地產開發(fā)公司將第一層出售給公司乙，市場售價為6500元／建筑平方米，其余建筑由該房地產開發(fā)公司出租經營，相關手續(xù)均已辦理。
1．根據以下條件采用市場比較法(至少選擇三個比較案例)測算公司乙于2004年10月所占用土地的總價。
經調查，該商場周邊區(qū)域有若干正常情況下的土地成交案例，各案例的條件見下表
案例
編號 交易
類型
土地用途 樓面地價
(元／平方米) 土地使
用年期 交易
時間 區(qū)域因素
修正系數 個別因素
修正系數
A1 出讓 綜合 1160 40 2004．4 2 4
A2 轉讓 服裝批發(fā)市場 1430 40 2003．7 5 3
A3 轉讓 綜合 1066 48 2002．6 0 —4
A4 抵押 文具商店 1248 35 2001．6 —4 —1
A5 轉讓 工業(yè) 890 50 2003．3 —3 4
A6 轉讓 公寓 1010 40 2003．6 7 O
A7 轉讓 高檔商場 1470 39 2004．1 3 —2
A8 轉讓 零售商店 1390 38 2004．8 —4 —5
上表中有關系數均為比較案例與待估宗地比較所得，數值為負值表示案例的條件比待估宗地條件差，數值為正值表示案例的條件比待估宗地條件優(yōu)，數值表示對宗地價格的修正幅度。
該城市商業(yè)用地價格在2001年6月至2003年6月間，平均每月比2001年6月的價格上漲0．2個百分點；2003年7月至2004年10月間，平均每月比2001年6月的價格上漲0.1個百分點。土地還原利率取6％。
2.因登記需要，需測算公司乙所應分攤的土地面積，請按其首層建筑面積占整座商場建筑面積的比例計算公司乙應分攤的土地面積。
3.若該商場第一層再出租時，請測算其所占用土地的單位土地面積市場年租金。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題設有三問：①求取乙公司于2004年10月所占用土地的總價；②求取乙公司所應分攤的土地面積；③求取乙公司所占用土地的單位面積市場年租金。其中求取乙公司占用土地價格是關鍵問題，也是求取土地年租金的基礎。根據題意，所求取的土地價格應為市場轉讓價格。
(2)梳理有關資料。關于估價對象資料，審題時要特別注意估價期日、估價對象權利狀況、土地剩余使用年期等地價要素；對于市場調查資料，本題給出了8個土地交易案例，以及各案例的交易情況、交易類型、土地用途、樓面地價、土地使用年期、區(qū)域因素和個別因素修正幅度、商業(yè)用地地價變動情況、土地還原率等資料，為選用方法提供了條件和依據。
(3)考慮資料取舍，選取比較實例。根據估價技術標準要求，市場比較法至少應選取3個比較實例，比較實例應與估價對象處于同一供需圈、用途相同、交易類型相同或相近、交易時間相近、屬正常交易或可修正為正常交易。審題時可根據對比較實例的要求，進行案例篩選。
(二)解題思路與方法選擇
1．解題思路
本題所要解決的三個問題彼此相關，可分別采用以下思路求取。
(1)用市場比較法評估乙公司占用土地價格。具體思路為：①根據估價對象條件，按照估價技術標準要求，選取比較實例；②對各比較實例進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素、使用年期等項修正，得到各試算價格；③采用適當方法對各試算價格進行平均，得到估價對象樓面地價，用樓面地價乘以乙公司擁有的建筑面積，得到乙公司占用土地的總價。
(2)根據乙公司擁有建筑面積占整個商場建筑面積的比例，計算乙公司應分攤的土地面積。
(3)根據乙公司所分攤的土地面積和土地總價計算土地單位面積價格，再根據土地單位面積價格，采用適當的土地還原率和收益還原法公式，計算乙公司所占用土地的單位面積市場年租金。
2．方法選擇
根據本題所提供資料，評估乙公司占用的土地價格適用于市場比較法；評估乙公司占用土地的市場年租金適用于收益還原法。
(三)公式與計算步驟
1．適用公式
估價對象土地價格=比較低案例土地價格×交易情況修正×日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正×年期修正
土地市場年租金=土地單位面積價格×土地還原率÷[1-1/（1+土地還原率）土地收益年期]
2．計算步驟
(1)測算乙公司所占用的土地總價。
1)選擇計算方法。根據本題所提供資料，采用市場比較法評估。
2)選擇比較實例。根據估價對象條件，按照同一供需圈、用地類型相同、交易類型相同或相近、交易時間相近等要求，選擇交易案例A2、A7、A8作為比較實例。
3)確定比較因素，進行因素修正。因估價對象與各比較實例均為正常交易，不需進 行交易情況修正。故修正因素主要有交易日期、區(qū)域因素、個別因素和土地使用年期。
A．編制交易日期修正指數表，根據題目所給條件，交易日期修正指數表如下：
項目 基期 A2 A7 A8 待估宗地
年期 2001年6月 2003年7月 2004年1月 2004年8月 2004年10月
修正指數 100 104．9 105．5 106．2 106．4
B．編制區(qū)域因素修正指數表：
項目 待估宗地 A2 A7 A8
修正指數 100 105 103 96
C.編制個別因素修正指數表：
項目 待估宗地 A2 A7 A8
修正指數 100 103 98 95
4)將比較實例地價修正為待估宗地條件下的地價。
期日 區(qū)域因素 個別因素 年期
修正 修正 修正 修正
PA2=1430×106．4/104.9×100/105×100/103×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)40]=1303．2(元／平方米)
PA7=1470×106．4/105.5×100/103×100/98×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)39]=1436．5(元／平方米)
PA8=1390×106．4/106.2×100/96×100/95×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)38]=1503．8(元／平方米)
5)計算估價對象土地價格。
樓面地價=(1303．2+1436．5+1503．8)／3=1414．5(元／平方米)
6)計算土地總價。
乙公司擁有的建筑面積為：4000×3／6=2000(平方米)
土地總價=建筑面積X樓面地價=2000×1414．5=282．9(萬元)
(2)計算公司乙應分攤的土地面積。
按建筑面積分攤：
分攤比例=商場建筑面積／總建筑面積=2000／12000=1／6
分攤土地面積=4000×1／6=666．67(平方米)
(3)測算單位土地面積的市場年租金：
題目未明確租賃費用問題，在此假定年凈租金即為市場年租金：
單位面積地價=土地總價÷分攤后的土地面積
=2829000÷666．67
=4243．5(元／平方米)
根據公式：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]
a=P×r÷[1-1/(1+r)n]
=4243．5元／平方米×6％÷[1-1/(1+6%)36](土地收益年限為36年)
=290．2(元／平方米)
(四)難點與常見錯誤分析
1．試題難點
(1)市場比較法測算中，交易日期修正指數(地價指數)的確定。在計算地價指數時，應注意兩點：一是根據不同時段的地價變動差異，分段計算；二是根據地價變動的不同規(guī)律，采用不同的公式計算。
1)如果某類用地的地價變動用百分點形式表示，通常表述為地價以某年為基期，以后平均每年(或每月)增加幾個百分點。則基期年的地價指數為100，以后某一時點的地價指數為：
地價指數=∑ni×ri+100 (i=1……t)
式中：n代表年(月)數；r表示每年(月)增加的百分點；i表示不同期間；t表示期間數。
2)如果地價變動用環(huán)比形式表示，通常表述為地價在某一期間平均每年(月)遞增百分之幾，則基期年的地價指數為100(基期年可根據情況確定，不影響計算結果，但只能有一個基期年)，以后某一時點的地價指數計算公式為：
地價指數=∏(1+ri)ni×100 (i=1……t)
式中：n代表年(月)數；r表示年(月)遞增百分比；i表示不同期間;t表示期間數。
根據本題所提供資料，估價對象所在城市商業(yè)用地價格以2001年6月為基期，在
2001年6月至2003年6月間，平均每月上漲0．2個百分點，在2003年7月至2004年10月間，平均每月上漲0．1個百分點，則地價指數的計算應采用上述第一個累加公式。
例如，交易實例A2的交易日期為2003年7月，則其地價指數為：
地價指數=24×0．2+1×0．1+100=104．9
(2)土地市場年租金的計算。與一般收益還原法不同，求取土地市場年租金，是在土地價格已知的情況下，用適當的土地還原率，反求土地純收益(年凈租金)，本題未明確租賃費用問題，在此假定年凈租金即為市場年租金。計算中有兩個難點。
1)選擇計算公式。應選用有限年期土地還原法計算公式，并將其形式變化為：
a=P×r÷[1—1/(1+r)n]
2)確定土地收益年期。土地未來收益年期應從估價期日起計，至土地使用年期屆滿為止。待估土地出讓時間為2000年10月，出讓年期40年，估價期日為2004年10月，則土地收益年期為36年。
2．常見錯誤分析
(1)市場比較法測算中地價指數取值錯誤。應試者往往忽略地價變動表述上的差異，將兩種不同的增長方式相混淆，造成地價指數計算錯誤。
(2)土地使用年期修正錯誤。當估價對象與比較實例的土地使用年期不一致時，應將比較實例土地使用年期下價格統一修正為估價對象土地使用年期下價格。常見錯誤是作了反向修正，誤將估價對象價格修正為各比較實例土地使用年期下價格。
(3)計算土地市場年租金時，土地收益年期取值錯誤，誤用了土地出讓年期40年。土地年租金評估與土地價格評估類似，土地年租金也對應某一估價期日。因此，在測算年租金時，土地收益年期應從估價期日開始計算，本題中的土地收益年期應為36年。
1．根據以下條件采用市場比較法(至少選擇三個比較案例)測算公司乙于2004年10月所占用土地的總價。
經調查，該商場周邊區(qū)域有若干正常情況下的土地成交案例，各案例的條件見下表
案例
編號 交易
類型
土地用途 樓面地價
(元／平方米) 土地使
用年期 交易
時間 區(qū)域因素
修正系數 個別因素
修正系數
A1 出讓 綜合 1160 40 2004．4 2 4
A2 轉讓 服裝批發(fā)市場 1430 40 2003．7 5 3
A3 轉讓 綜合 1066 48 2002．6 0 —4
A4 抵押 文具商店 1248 35 2001．6 —4 —1
A5 轉讓 工業(yè) 890 50 2003．3 —3 4
A6 轉讓 公寓 1010 40 2003．6 7 O
A7 轉讓 高檔商場 1470 39 2004．1 3 —2
A8 轉讓 零售商店 1390 38 2004．8 —4 —5
上表中有關系數均為比較案例與待估宗地比較所得，數值為負值表示案例的條件比待估宗地條件差，數值為正值表示案例的條件比待估宗地條件優(yōu)，數值表示對宗地價格的修正幅度。
該城市商業(yè)用地價格在2001年6月至2003年6月間，平均每月比2001年6月的價格上漲0．2個百分點；2003年7月至2004年10月間，平均每月比2001年6月的價格上漲0.1個百分點。土地還原利率取6％。
2.因登記需要，需測算公司乙所應分攤的土地面積，請按其首層建筑面積占整座商場建筑面積的比例計算公司乙應分攤的土地面積。
3.若該商場第一層再出租時，請測算其所占用土地的單位土地面積市場年租金。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題設有三問：①求取乙公司于2004年10月所占用土地的總價；②求取乙公司所應分攤的土地面積；③求取乙公司所占用土地的單位面積市場年租金。其中求取乙公司占用土地價格是關鍵問題，也是求取土地年租金的基礎。根據題意，所求取的土地價格應為市場轉讓價格。
(2)梳理有關資料。關于估價對象資料，審題時要特別注意估價期日、估價對象權利狀況、土地剩余使用年期等地價要素；對于市場調查資料，本題給出了8個土地交易案例，以及各案例的交易情況、交易類型、土地用途、樓面地價、土地使用年期、區(qū)域因素和個別因素修正幅度、商業(yè)用地地價變動情況、土地還原率等資料，為選用方法提供了條件和依據。
(3)考慮資料取舍，選取比較實例。根據估價技術標準要求，市場比較法至少應選取3個比較實例，比較實例應與估價對象處于同一供需圈、用途相同、交易類型相同或相近、交易時間相近、屬正常交易或可修正為正常交易。審題時可根據對比較實例的要求，進行案例篩選。
(二)解題思路與方法選擇
1．解題思路
本題所要解決的三個問題彼此相關，可分別采用以下思路求取。
(1)用市場比較法評估乙公司占用土地價格。具體思路為：①根據估價對象條件，按照估價技術標準要求，選取比較實例；②對各比較實例進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素、使用年期等項修正，得到各試算價格；③采用適當方法對各試算價格進行平均，得到估價對象樓面地價，用樓面地價乘以乙公司擁有的建筑面積，得到乙公司占用土地的總價。
(2)根據乙公司擁有建筑面積占整個商場建筑面積的比例，計算乙公司應分攤的土地面積。
(3)根據乙公司所分攤的土地面積和土地總價計算土地單位面積價格，再根據土地單位面積價格，采用適當的土地還原率和收益還原法公式，計算乙公司所占用土地的單位面積市場年租金。
2．方法選擇
根據本題所提供資料，評估乙公司占用的土地價格適用于市場比較法；評估乙公司占用土地的市場年租金適用于收益還原法。
(三)公式與計算步驟
1．適用公式
估價對象土地價格=比較低案例土地價格×交易情況修正×日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正×年期修正
土地市場年租金=土地單位面積價格×土地還原率÷[1-1/（1+土地還原率）土地收益年期]
2．計算步驟
(1)測算乙公司所占用的土地總價。
1)選擇計算方法。根據本題所提供資料，采用市場比較法評估。
2)選擇比較實例。根據估價對象條件，按照同一供需圈、用地類型相同、交易類型相同或相近、交易時間相近等要求，選擇交易案例A2、A7、A8作為比較實例。
3)確定比較因素，進行因素修正。因估價對象與各比較實例均為正常交易，不需進 行交易情況修正。故修正因素主要有交易日期、區(qū)域因素、個別因素和土地使用年期。
A．編制交易日期修正指數表，根據題目所給條件，交易日期修正指數表如下：
項目 基期 A2 A7 A8 待估宗地
年期 2001年6月 2003年7月 2004年1月 2004年8月 2004年10月
修正指數 100 104．9 105．5 106．2 106．4
B．編制區(qū)域因素修正指數表：
項目 待估宗地 A2 A7 A8
修正指數 100 105 103 96
C.編制個別因素修正指數表：
項目 待估宗地 A2 A7 A8
修正指數 100 103 98 95
4)將比較實例地價修正為待估宗地條件下的地價。
期日 區(qū)域因素 個別因素 年期
修正 修正 修正 修正
PA2=1430×106．4/104.9×100/105×100/103×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)40]=1303．2(元／平方米)
PA7=1470×106．4/105.5×100/103×100/98×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)39]=1436．5(元／平方米)
PA8=1390×106．4/106.2×100/96×100/95×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)38]=1503．8(元／平方米)
5)計算估價對象土地價格。
樓面地價=(1303．2+1436．5+1503．8)／3=1414．5(元／平方米)
6)計算土地總價。
乙公司擁有的建筑面積為：4000×3／6=2000(平方米)
土地總價=建筑面積X樓面地價=2000×1414．5=282．9(萬元)
(2)計算公司乙應分攤的土地面積。
按建筑面積分攤：
分攤比例=商場建筑面積／總建筑面積=2000／12000=1／6
分攤土地面積=4000×1／6=666．67(平方米)
(3)測算單位土地面積的市場年租金：
題目未明確租賃費用問題，在此假定年凈租金即為市場年租金：
單位面積地價=土地總價÷分攤后的土地面積
=2829000÷666．67
=4243．5(元／平方米)
根據公式：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]
a=P×r÷[1-1/(1+r)n]
=4243．5元／平方米×6％÷[1-1/(1+6%)36](土地收益年限為36年)
=290．2(元／平方米)
(四)難點與常見錯誤分析
1．試題難點
(1)市場比較法測算中，交易日期修正指數(地價指數)的確定。在計算地價指數時，應注意兩點：一是根據不同時段的地價變動差異，分段計算；二是根據地價變動的不同規(guī)律，采用不同的公式計算。
1)如果某類用地的地價變動用百分點形式表示，通常表述為地價以某年為基期，以后平均每年(或每月)增加幾個百分點。則基期年的地價指數為100，以后某一時點的地價指數為：
地價指數=∑ni×ri+100 (i=1……t)
式中：n代表年(月)數；r表示每年(月)增加的百分點；i表示不同期間；t表示期間數。
2)如果地價變動用環(huán)比形式表示，通常表述為地價在某一期間平均每年(月)遞增百分之幾，則基期年的地價指數為100(基期年可根據情況確定，不影響計算結果，但只能有一個基期年)，以后某一時點的地價指數計算公式為：
地價指數=∏(1+ri)ni×100 (i=1……t)
式中：n代表年(月)數；r表示年(月)遞增百分比；i表示不同期間;t表示期間數。
根據本題所提供資料，估價對象所在城市商業(yè)用地價格以2001年6月為基期，在
2001年6月至2003年6月間，平均每月上漲0．2個百分點，在2003年7月至2004年10月間，平均每月上漲0．1個百分點，則地價指數的計算應采用上述第一個累加公式。
例如，交易實例A2的交易日期為2003年7月，則其地價指數為：
地價指數=24×0．2+1×0．1+100=104．9
(2)土地市場年租金的計算。與一般收益還原法不同，求取土地市場年租金，是在土地價格已知的情況下，用適當的土地還原率，反求土地純收益(年凈租金)，本題未明確租賃費用問題，在此假定年凈租金即為市場年租金。計算中有兩個難點。
1)選擇計算公式。應選用有限年期土地還原法計算公式，并將其形式變化為：
a=P×r÷[1—1/(1+r)n]
2)確定土地收益年期。土地未來收益年期應從估價期日起計，至土地使用年期屆滿為止。待估土地出讓時間為2000年10月，出讓年期40年，估價期日為2004年10月，則土地收益年期為36年。
2．常見錯誤分析
(1)市場比較法測算中地價指數取值錯誤。應試者往往忽略地價變動表述上的差異，將兩種不同的增長方式相混淆，造成地價指數計算錯誤。
(2)土地使用年期修正錯誤。當估價對象與比較實例的土地使用年期不一致時，應將比較實例土地使用年期下價格統一修正為估價對象土地使用年期下價格。常見錯誤是作了反向修正，誤將估價對象價格修正為各比較實例土地使用年期下價格。
(3)計算土地市場年租金時，土地收益年期取值錯誤，誤用了土地出讓年期40年。土地年租金評估與土地價格評估類似，土地年租金也對應某一估價期日。因此，在測算年租金時，土地收益年期應從估價期日開始計算，本題中的土地收益年期應為36年。