2011年土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》有關(guān)習(xí)題參考2

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    有某市一待估宗地G需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6塊宗地，具體情況見表1。
    表1 各宗地的具體情況
     宗地 成交價(jià)
    (元／平方米) 交易年份
     交易情況
     容積率
     區(qū)域因素
     個(gè)別因素
     A 680 1999 +1％ 1．3 0 +1％
     B 610 1999 0 1．1 0 —1％
     C 700 1998 +5％ 1．4 0 —2％
     D 750 2001 —1％ 1．6 0 +2％
     E 700 2002 0 1．3 十1％ 0
     F 2002 0 1．1 0 0
    該市地價(jià)指數(shù)見表2。
    表2 地價(jià)指數(shù)表
     年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
     指數(shù) 100 103 107 110 108 107 112
    另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系比為：當(dāng)容積率在1～1.5之間時(shí)，容積率每增加0．1，宗地單位地價(jià)比容積率為1．0時(shí)的地價(jià)增加5%；超過1．5時(shí)，超出部分的容積率每增加0．1，單位地價(jià)比容積率為1．0時(shí)的地價(jià)增加3％。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表2中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。
     試根據(jù)以上條件，評(píng)估宗地G 2002年的價(jià)格。
     [解] 建立容積率地價(jià)指數(shù)表，見表3。
    表3 容積率地價(jià)指數(shù)表
    容積率 1．0 1．1 1．2 1．3 1．4 1． 5 1． 6
    地價(jià)指數(shù) 100 105 110 115 120 125 128
    可比實(shí)例A：680×(112/110)×(100/101)×(105/115)×(100/100)×(100/101)＝620
    可比實(shí)例B：610×(112/110)×(100/100)×(105/105)×(100/100)×(100/99)＝627
    可比實(shí)例c：700×(112/107)×(100/105)×(105/120)×(100/100)×(100/98)＝623
    可比實(shí)例d：750×(112/107)×(100/99)×(105/128)×(100/100)×(100/102)＝638
    可比實(shí)例E:
     700×(112/112)×(100/100)×(105/115)×(100/101)×(100/100)=633
     因此，待估宗地G的評(píng)估結(jié)果為：
     (620+627+623+638+633)/5=628(元／平方米)．