某市一工業(yè)企業(yè)于1998年10月以出讓方式取得一宗國有土地，建造了廠房進(jìn)行生產(chǎn)，土地面積6000㎡，建筑面積4800㎡，出讓年限50年。該企業(yè)對地上建筑物辦理了財產(chǎn)保險，根據(jù)《保險合同》規(guī)定，若地上建筑物毀損，保險公司將按建筑物毀損價值的80％進(jìn)行賠償。2004年4月，因生產(chǎn)事故造成地上建筑物毀損70％，該企業(yè)向保險公司提出索賠。保險公司經(jīng)過核實，認(rèn)為符合理賠條件，特委托某估價機構(gòu)對地上建筑物毀損價值進(jìn)行評估，并確定理賠額度。為此，該估價機構(gòu)搜集了如下可用資料：
(1)該地塊所處區(qū)域內(nèi)兩幢類似物業(yè)的近期交易價格分別為：
實例A：1250元／㎡
實例B：1420元／㎡
(2)該地塊所處區(qū)域于2003年10月出租的一工業(yè)廠房(實例C)，房地年出租凈收益為105元／㎡，可收益年限50年。
(3)該地塊與三個可比實例A、B、C的影響因素修正指數(shù)如下表1，表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產(chǎn)比較，負(fù)號表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號表示案例條件比待估房地產(chǎn)好。
表1
比較因素 待估房地產(chǎn) 比較實例A 比較實例B 比較實例C
交易時間 100 +3 0 —2
交易情況 100 —2 +8 0
使用年期 100 0 一1 +2
區(qū)域因素 100 —1 十3 —1
個別因素 100 0 +5 +7
(4)該地塊所處區(qū)域目前征地費(包括土地取得費及相關(guān)稅費)為18萬元／畝，土地開發(fā)費1．5億元／k表1，土地開發(fā)周期為1年，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率6％，土地開發(fā)利潤率12％，土地增值收益率20％，土地還原利率7％，綜合還原利率8％。
解：
(1)解題思路：首先根據(jù)出租資料采用收益還原法計算出租廠房即實例C價格；然后采用市場比較法計算不動產(chǎn)總價；用成本逼近法計算土地總價，最后根據(jù)不動產(chǎn)總價=土地總價+建筑物現(xiàn)值，計算建筑物現(xiàn)值，從而最終得到建筑物毀損價值及理賠額度。
收益還原法計算公式為： (a÷r)×[1-l÷(1十r)n]
式中 a——純收益；
r——土地還原利率；
n——土地產(chǎn)收益年期。
市場比較法基本公式為：
待估宗地價格＝比較實例宗地價格×待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)×待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價指數(shù)×待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)×待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個別因素條件指數(shù)
成本逼近法測算地價公式：
土地價格＝(土地取得費+土地開發(fā)費十投資利息+投資利潤+稅費十土地出讓金)×年期修正系數(shù)
(2)用收益還原法計算實例C價格
(105÷8％)×[1—l÷(1+8％)50]＝]284．516元／㎡
(3)用市場比較法計算不動產(chǎn)總價P
第一步：分別計算三個案例的比準(zhǔn)價格
A＝1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100＝1250．868元／㎡
B＝1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105＝1228．013元／㎡
C＝1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107＝1213．094元／㎡
第二步：采用簡單算術(shù)平均求取不動產(chǎn)總價
單位面積不動產(chǎn)價格＝(1250．868+1228．013+1213．094)／3＝1230．658元／㎡
不動產(chǎn)總價＝1230．658×4800＝590．716萬元
(4)應(yīng)用成本逼近法計算土地總價
第一步：土地取得費：18萬元／畝＝270元／㎡
第二步：土地開發(fā)費：1．5億元／k㎡＝150元／㎡
第三步：計算利息：270×[(1+6％)1+150×[(1+6％)0.5－1]＝20．634元／㎡
第四步：計算開發(fā)利潤：(270+150)×12％＝50．400元／㎡
第五步：成本地價：270+150+20．634+50．400＝491．034元／㎡
第六步：土地增值收益：491．034×20％＝98.207元／㎡
第七步：目前剩余年期44．5年的土地使用權(quán)現(xiàn)值
(49l.034+98.207)×[1一1／(1+7％)44.5]＝560．219元／㎡
第八步：土地使用權(quán)總價＝560．219× 6000＝336。131萬元
(5)計算建筑物現(xiàn)值
建筑物現(xiàn)值＝不動產(chǎn)總價－土地總價＝590．716—336.131＝254．585萬元
(6)計算建筑物毀損價值
254．585× 70％＝l78．21萬元
(7)保險公司理賠額度
178．21×80％＝142．57萬元
(1)該地塊所處區(qū)域內(nèi)兩幢類似物業(yè)的近期交易價格分別為：
實例A：1250元／㎡
實例B：1420元／㎡
(2)該地塊所處區(qū)域于2003年10月出租的一工業(yè)廠房(實例C)，房地年出租凈收益為105元／㎡，可收益年限50年。
(3)該地塊與三個可比實例A、B、C的影響因素修正指數(shù)如下表1，表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產(chǎn)比較，負(fù)號表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號表示案例條件比待估房地產(chǎn)好。
表1
比較因素 待估房地產(chǎn) 比較實例A 比較實例B 比較實例C
交易時間 100 +3 0 —2
交易情況 100 —2 +8 0
使用年期 100 0 一1 +2
區(qū)域因素 100 —1 十3 —1
個別因素 100 0 +5 +7
(4)該地塊所處區(qū)域目前征地費(包括土地取得費及相關(guān)稅費)為18萬元／畝，土地開發(fā)費1．5億元／k表1，土地開發(fā)周期為1年，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率6％，土地開發(fā)利潤率12％，土地增值收益率20％，土地還原利率7％，綜合還原利率8％。
解：
(1)解題思路：首先根據(jù)出租資料采用收益還原法計算出租廠房即實例C價格；然后采用市場比較法計算不動產(chǎn)總價；用成本逼近法計算土地總價，最后根據(jù)不動產(chǎn)總價=土地總價+建筑物現(xiàn)值，計算建筑物現(xiàn)值，從而最終得到建筑物毀損價值及理賠額度。
收益還原法計算公式為： (a÷r)×[1-l÷(1十r)n]
式中 a——純收益；
r——土地還原利率；
n——土地產(chǎn)收益年期。
市場比較法基本公式為：
待估宗地價格＝比較實例宗地價格×待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)×待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價指數(shù)×待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)×待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個別因素條件指數(shù)
成本逼近法測算地價公式：
土地價格＝(土地取得費+土地開發(fā)費十投資利息+投資利潤+稅費十土地出讓金)×年期修正系數(shù)
(2)用收益還原法計算實例C價格
(105÷8％)×[1—l÷(1+8％)50]＝]284．516元／㎡
(3)用市場比較法計算不動產(chǎn)總價P
第一步：分別計算三個案例的比準(zhǔn)價格
A＝1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100＝1250．868元／㎡
B＝1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105＝1228．013元／㎡
C＝1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107＝1213．094元／㎡
第二步：采用簡單算術(shù)平均求取不動產(chǎn)總價
單位面積不動產(chǎn)價格＝(1250．868+1228．013+1213．094)／3＝1230．658元／㎡
不動產(chǎn)總價＝1230．658×4800＝590．716萬元
(4)應(yīng)用成本逼近法計算土地總價
第一步：土地取得費：18萬元／畝＝270元／㎡
第二步：土地開發(fā)費：1．5億元／k㎡＝150元／㎡
第三步：計算利息：270×[(1+6％)1+150×[(1+6％)0.5－1]＝20．634元／㎡
第四步：計算開發(fā)利潤：(270+150)×12％＝50．400元／㎡
第五步：成本地價：270+150+20．634+50．400＝491．034元／㎡
第六步：土地增值收益：491．034×20％＝98.207元／㎡
第七步：目前剩余年期44．5年的土地使用權(quán)現(xiàn)值
(49l.034+98.207)×[1一1／(1+7％)44.5]＝560．219元／㎡
第八步：土地使用權(quán)總價＝560．219× 6000＝336。131萬元
(5)計算建筑物現(xiàn)值
建筑物現(xiàn)值＝不動產(chǎn)總價－土地總價＝590．716—336.131＝254．585萬元
(6)計算建筑物毀損價值
254．585× 70％＝l78．21萬元
(7)保險公司理賠額度
178．21×80％＝142．57萬元