4.1.2零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析
商業(yè)輻射區(qū)域概念
是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費(fèi)者的分布范圍
分析內(nèi)容
可能的顧客流量
消費(fèi)者行為
喜好和偏好
購買能力分析
三個(gè)部分
主要區(qū)域
次要區(qū)域
邊界區(qū)域
4.1.3特色、位置和停車
特色
特色對小型商場并不很重要，但對較大型的購物中心很重要
位置
位置的優(yōu)劣取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度，而一定是離交通主干道的距離
停車位設(shè)置的衡量指標(biāo)
一是停車系數(shù)：停車位面積與零售商業(yè)物業(yè)建筑面積的比率，約為1/3
二是停車指數(shù)：即每100平方米營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)
4.2 零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇
聲譽(yù)
財(cái)務(wù)能力
組合與位置分配
需要的服務(wù)
4.3零售商業(yè)物業(yè)的租金
基礎(chǔ)租金
又稱最低租金，是業(yè)主獲得的，與租戶經(jīng)營業(yè)績不相關(guān)的一個(gè)最低收入
百分比租金
在基礎(chǔ)租金之外收取的，以零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營成果為基數(shù)計(jì)算百分比的租金
確定平衡點(diǎn)，僅對超出某一營業(yè)額以外的部分收取超額百分比租金
沒有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，隨經(jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同有很大的差異
代收代繳費(fèi)用和凈租約
種類
·毛租：物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用包括在租金中，由業(yè)主支付
·凈租：物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用由租戶直接支付
凈租的形式
·租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)
·租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)
·所有的經(jīng)營費(fèi)用，包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，都由租戶直接支付，而業(yè)主只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用
租金的調(diào)整
租期長需調(diào)整
調(diào)整方式與寫字樓同
租金調(diào)整僅針對基本租金，經(jīng)營費(fèi)用每五年或一年調(diào)整一次
商業(yè)輻射區(qū)域概念
是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費(fèi)者的分布范圍
分析內(nèi)容
可能的顧客流量
消費(fèi)者行為
喜好和偏好
購買能力分析
三個(gè)部分
主要區(qū)域
次要區(qū)域
邊界區(qū)域
4.1.3特色、位置和停車
特色
特色對小型商場并不很重要，但對較大型的購物中心很重要
位置
位置的優(yōu)劣取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度，而一定是離交通主干道的距離
停車位設(shè)置的衡量指標(biāo)
一是停車系數(shù)：停車位面積與零售商業(yè)物業(yè)建筑面積的比率，約為1/3
二是停車指數(shù)：即每100平方米營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)
4.2 零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇
聲譽(yù)
財(cái)務(wù)能力
組合與位置分配
需要的服務(wù)
4.3零售商業(yè)物業(yè)的租金
基礎(chǔ)租金
又稱最低租金，是業(yè)主獲得的，與租戶經(jīng)營業(yè)績不相關(guān)的一個(gè)最低收入
百分比租金
在基礎(chǔ)租金之外收取的，以零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營成果為基數(shù)計(jì)算百分比的租金
確定平衡點(diǎn)，僅對超出某一營業(yè)額以外的部分收取超額百分比租金
沒有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，隨經(jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同有很大的差異
代收代繳費(fèi)用和凈租約
種類
·毛租：物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用包括在租金中，由業(yè)主支付
·凈租：物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用由租戶直接支付
凈租的形式
·租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)
·租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)
·所有的經(jīng)營費(fèi)用，包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，都由租戶直接支付，而業(yè)主只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用
租金的調(diào)整
租期長需調(diào)整
調(diào)整方式與寫字樓同
租金調(diào)整僅針對基本租金，經(jīng)營費(fèi)用每五年或一年調(diào)整一次