11.5 房地產市場的投資周期
第一階段，很少有資本向存量房地產投資，沒有資本投入新項目
第二階段，投資者的投資回報預期隨著租金的回升而提高，資本流入市場
第三階段，由于空置率低于平衡點，投資者繼續(xù)購買存量項目并繼續(xù)開發(fā)新項目
【2005年真題】
（判斷題）當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅速增加
【答案】×
【解析】第一階段，很少有資本向存量房地產投資，沒有資本投入新項目
11.6 房地產市場自然周期和投資周期的關系
投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周
12. 房地產泡沫與過熱
12.1 房地產泡沫及成困
12.2 過度開發(fā)及誘因
12.3 房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
12.4 房地產泡沫和過度開發(fā)的聯系
12.5 房地產泡沫的衡量
12.1 房地產泡沫及成困
概念
是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)
是一種價格現象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果
成因
土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎
投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因
金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑－必要條件
12.2 過度開發(fā)及誘因
概念
過度開發(fā)也稱過熱，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的情況
誘因
開發(fā)商對市場預測的偏差
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為
開發(fā)商資金的易得性
12.3 房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
過度開發(fā) 房地產泡沫
是反映兩個不同層面的市場指標 新增供給的增長速度超過了需求的增長速度 以映市場價格和實際價值之間出現嚴重偏離
嚴重程度和危害性方面不同 嚴重程度高，危害大
屬不正常的大起大落
在房地產周期循環(huán)中所處的階段不同 存在于下降階段 存在于上升階段
市場參與者的參與動機不同 為獲得長期收益 短期投資，增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出
12.4 房地產泡沫和過度開發(fā)的聯系
泡沫產生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)
如果在房地產周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制，則很容易迅速發(fā)展引起泡沫，同時會伴隨過度開發(fā)等現象
12.5 房地產泡沫的衡量
房地產泡沫指數（綜合了以下指標）
實際價格/理論價格
房地產價格增長率/實際GDP增長率
房地產價格指數/居民消費價格指數
房價收入比
個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率
房地產投資需求/房地產使用需求
第一階段，很少有資本向存量房地產投資，沒有資本投入新項目
第二階段，投資者的投資回報預期隨著租金的回升而提高，資本流入市場
第三階段，由于空置率低于平衡點，投資者繼續(xù)購買存量項目并繼續(xù)開發(fā)新項目
【2005年真題】
（判斷題）當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅速增加
【答案】×
【解析】第一階段，很少有資本向存量房地產投資，沒有資本投入新項目
11.6 房地產市場自然周期和投資周期的關系
投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周
12. 房地產泡沫與過熱
12.1 房地產泡沫及成困
12.2 過度開發(fā)及誘因
12.3 房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
12.4 房地產泡沫和過度開發(fā)的聯系
12.5 房地產泡沫的衡量
12.1 房地產泡沫及成困
概念
是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)
是一種價格現象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果
成因
土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎
投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因
金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑－必要條件
12.2 過度開發(fā)及誘因
概念
過度開發(fā)也稱過熱，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的情況
誘因
開發(fā)商對市場預測的偏差
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為
開發(fā)商資金的易得性
12.3 房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
過度開發(fā) 房地產泡沫
是反映兩個不同層面的市場指標 新增供給的增長速度超過了需求的增長速度 以映市場價格和實際價值之間出現嚴重偏離
嚴重程度和危害性方面不同 嚴重程度高，危害大
屬不正常的大起大落
在房地產周期循環(huán)中所處的階段不同 存在于下降階段 存在于上升階段
市場參與者的參與動機不同 為獲得長期收益 短期投資，增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出
12.4 房地產泡沫和過度開發(fā)的聯系
泡沫產生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)
如果在房地產周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制，則很容易迅速發(fā)展引起泡沫，同時會伴隨過度開發(fā)等現象
12.5 房地產泡沫的衡量
房地產泡沫指數（綜合了以下指標）
實際價格/理論價格
房地產價格增長率/實際GDP增長率
房地產價格指數/居民消費價格指數
房價收入比
個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率
房地產投資需求/房地產使用需求