11.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期
第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項(xiàng)目
第二階段，投資者的投資回報(bào)預(yù)期隨著租金的回升而提高，資本流入市場(chǎng)
第三階段，由于空置率低于平衡點(diǎn)，投資者繼續(xù)購(gòu)買存量項(xiàng)目并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目
【2005年真題】
（判斷題）當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將迅速增加
【答案】×
【解析】第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項(xiàng)目
11.6 房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期的關(guān)系
投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周
12. 房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱
12.1 房地產(chǎn)泡沫及成困
12.2 過(guò)度開發(fā)及誘因
12.3 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的區(qū)別
12.4 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的聯(lián)系
12.5 房地產(chǎn)泡沫的衡量
12.1 房地產(chǎn)泡沫及成困
概念
是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)
是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果
成因
土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)
投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因
金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑－必要條件
12.2 過(guò)度開發(fā)及誘因
概念
過(guò)度開發(fā)也稱過(guò)熱，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況
誘因
開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為
開發(fā)商資金的易得性
12.3 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的區(qū)別
過(guò)度開發(fā) 房地產(chǎn)泡沫
是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo) 新增供給的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求的增長(zhǎng)速度 以映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離
嚴(yán)重程度和危害性方面不同 嚴(yán)重程度高，危害大
屬不正常的大起大落
在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同 存在于下降階段 存在于上升階段
市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)不同 為獲得長(zhǎng)期收益 短期投資，增加現(xiàn)期的購(gòu)買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出
12.4 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的聯(lián)系
泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過(guò)度開發(fā)，但過(guò)度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)
如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒有得到有效抑制，則很容易迅速發(fā)展引起泡沫，同時(shí)會(huì)伴隨過(guò)度開發(fā)等現(xiàn)象
12.5 房地產(chǎn)泡沫的衡量
房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（綜合了以下指標(biāo)）
實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格
房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率
房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)
房?jī)r(jià)收入比
個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增長(zhǎng)率
房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求
第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項(xiàng)目
第二階段，投資者的投資回報(bào)預(yù)期隨著租金的回升而提高，資本流入市場(chǎng)
第三階段，由于空置率低于平衡點(diǎn)，投資者繼續(xù)購(gòu)買存量項(xiàng)目并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目
【2005年真題】
（判斷題）當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將迅速增加
【答案】×
【解析】第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項(xiàng)目
11.6 房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期的關(guān)系
投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周
12. 房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱
12.1 房地產(chǎn)泡沫及成困
12.2 過(guò)度開發(fā)及誘因
12.3 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的區(qū)別
12.4 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的聯(lián)系
12.5 房地產(chǎn)泡沫的衡量
12.1 房地產(chǎn)泡沫及成困
概念
是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)
是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果
成因
土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)
投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因
金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑－必要條件
12.2 過(guò)度開發(fā)及誘因
概念
過(guò)度開發(fā)也稱過(guò)熱，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況
誘因
開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為
開發(fā)商資金的易得性
12.3 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的區(qū)別
過(guò)度開發(fā) 房地產(chǎn)泡沫
是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo) 新增供給的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求的增長(zhǎng)速度 以映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離
嚴(yán)重程度和危害性方面不同 嚴(yán)重程度高，危害大
屬不正常的大起大落
在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同 存在于下降階段 存在于上升階段
市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)不同 為獲得長(zhǎng)期收益 短期投資，增加現(xiàn)期的購(gòu)買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出
12.4 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的聯(lián)系
泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過(guò)度開發(fā)，但過(guò)度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)
如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒有得到有效抑制，則很容易迅速發(fā)展引起泡沫，同時(shí)會(huì)伴隨過(guò)度開發(fā)等現(xiàn)象
12.5 房地產(chǎn)泡沫的衡量
房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（綜合了以下指標(biāo)）
實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格
房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率
房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)
房?jī)r(jià)收入比
個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增長(zhǎng)率
房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求