5.3 房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（6類）
收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)（收入低了）
項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)
未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)（費(fèi)用高了）
物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)
資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化）
即使收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會隨著收益率的變化而變化
比較風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)會成本）
也稱機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)，投資該項(xiàng)目而失去了其他投資機(jī)會，失去了相應(yīng)的收益的風(fēng)險(xiǎn)
時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)機(jī)與時(shí)間）
房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)
不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短
持有期風(fēng)險(xiǎn)（持有時(shí)間）
房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，壽命周期越長，持有期風(fēng)險(xiǎn)越大
5.4 風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響
房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場。
投資者 投資目的 投資對象
收益型 承受低風(fēng)險(xiǎn)低收益水平 的長期投資者 獲得穩(wěn)定租金收益 進(jìn)行穩(wěn)定期的收益性物業(yè)
收益加增值型 能承受中等風(fēng)險(xiǎn)和收益水平的投資者 物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益 尚未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)
機(jī)會型 承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)，期望獲得高收益的投資者
投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)
6. 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合
6.1 投資組合理論
6.2 資本資產(chǎn)定價(jià)模型
6.1 投資給合理論
主要論點(diǎn)（不要把雞蛋放在一個(gè)藍(lán)子里）
在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不同投資項(xiàng)目的收益及風(fēng)險(xiǎn)不同
把適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目組合起來，可以達(dá)到一個(gè)理想的長遠(yuǎn)策略
尋找一個(gè)固定的預(yù)期收率下風(fēng)險(xiǎn)最小，或是在一個(gè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益化的投資組合
說明
通過投資組合理論，可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在
具體方法
地區(qū)分布
時(shí)間分布
項(xiàng)目類型分布
【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率的計(jì)算。
資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（市場的整體平均收益率-無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）
無風(fēng)險(xiǎn)收效率一般為國債的收益率或銀行存款利率。
6.2 資本資產(chǎn)定價(jià)模型
一個(gè)投資的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)乘以該項(xiàng)目的市場整體平均收益率與無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率
折現(xiàn)率＝資金的機(jī)會成本＋適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值＝無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率＋市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（市場的平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率）
收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)（收入低了）
項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)
未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)（費(fèi)用高了）
物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)
資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化）
即使收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會隨著收益率的變化而變化
比較風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)會成本）
也稱機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)，投資該項(xiàng)目而失去了其他投資機(jī)會，失去了相應(yīng)的收益的風(fēng)險(xiǎn)
時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)機(jī)與時(shí)間）
房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)
不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短
持有期風(fēng)險(xiǎn)（持有時(shí)間）
房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，壽命周期越長，持有期風(fēng)險(xiǎn)越大
5.4 風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響
房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場。
投資者 投資目的 投資對象
收益型 承受低風(fēng)險(xiǎn)低收益水平 的長期投資者 獲得穩(wěn)定租金收益 進(jìn)行穩(wěn)定期的收益性物業(yè)
收益加增值型 能承受中等風(fēng)險(xiǎn)和收益水平的投資者 物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益 尚未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)
機(jī)會型 承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)，期望獲得高收益的投資者
投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)
6. 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合
6.1 投資組合理論
6.2 資本資產(chǎn)定價(jià)模型
6.1 投資給合理論
主要論點(diǎn)（不要把雞蛋放在一個(gè)藍(lán)子里）
在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不同投資項(xiàng)目的收益及風(fēng)險(xiǎn)不同
把適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目組合起來，可以達(dá)到一個(gè)理想的長遠(yuǎn)策略
尋找一個(gè)固定的預(yù)期收率下風(fēng)險(xiǎn)最小，或是在一個(gè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益化的投資組合
說明
通過投資組合理論，可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在
具體方法
地區(qū)分布
時(shí)間分布
項(xiàng)目類型分布
【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率的計(jì)算。
資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（市場的整體平均收益率-無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）
無風(fēng)險(xiǎn)收效率一般為國債的收益率或銀行存款利率。
6.2 資本資產(chǎn)定價(jià)模型
一個(gè)投資的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)乘以該項(xiàng)目的市場整體平均收益率與無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率
折現(xiàn)率＝資金的機(jī)會成本＋適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值＝無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率＋市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（市場的平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率）