六、估價測算過程
（一）收益法估價測算過程
1.年有效毛收入估算
估價人員經(jīng)過市場調(diào)查與分析得知，該大廈21-30層計1000平米為××有限公司自用辦公，l－20層寫字樓計2000平米全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場上同類物業(yè)的租金情況（詳細(xì)實例比較與分析略），估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月（能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計），出租率為90％， 公共面積占總建筑面積的比率為20％；押金為每平方米建筑面積100元，押金的年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/月·個，出租率100％，故：
年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1－20％）＋100×30000×6％＋1000×12×100×100%=2211.6（萬元）
2.年運(yùn)營費(fèi)用估算
（1）年維修費(fèi)
根據(jù)××市的規(guī)定和估價對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價對象的年維修費(fèi)確定為房屋重置價格的2％，估價對象的重置價格為1500元/平米（確定依據(jù)及過程略），故：
年維修費(fèi)=1500×38000×2％＝114.00（萬元）
（2）年管理費(fèi)
年管理費(fèi)按年租金的3％計，故：
年管理費(fèi)=2211.6×3％＝17.10（萬元）
（3）年保險費(fèi)
保險費(fèi)按房屋重置價的0.3％計，故：
年保險費(fèi)=1500×38000×0.3％=17.10（萬元）
（4）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房租收入的12％，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為租金收入的5.5％，則：
年房產(chǎn)稅和“兩稅一費(fèi)”=2211.6×（12％＋5.5％）=387.03（萬元）
（5）年土地使用稅
根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：
年土地使用稅=5×5000=2.50（萬元）
（6）年運(yùn)營費(fèi)用合計
年運(yùn)營費(fèi)用=114.00＋66.35＋17.10＋387.03＋2.50=586.98（萬元）
3.年凈收益估算
年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=2211.60－586.98=1624.62（萬元）
4.確定適當(dāng)?shù)膱蟪曷?BR> 通過市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫）的綜合報酬率為7.5％（具體過程略）。
5.求取收益價格
預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。
估價對象自估價時點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2043年10月9日，土地使用權(quán)剩余年期為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：
故收益法的估價結(jié)果為20170.26萬元。
（一）收益法估價測算過程
1.年有效毛收入估算
估價人員經(jīng)過市場調(diào)查與分析得知，該大廈21-30層計1000平米為××有限公司自用辦公，l－20層寫字樓計2000平米全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場上同類物業(yè)的租金情況（詳細(xì)實例比較與分析略），估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月（能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計），出租率為90％， 公共面積占總建筑面積的比率為20％；押金為每平方米建筑面積100元，押金的年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/月·個，出租率100％，故：
年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1－20％）＋100×30000×6％＋1000×12×100×100%=2211.6（萬元）
2.年運(yùn)營費(fèi)用估算
（1）年維修費(fèi)
根據(jù)××市的規(guī)定和估價對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價對象的年維修費(fèi)確定為房屋重置價格的2％，估價對象的重置價格為1500元/平米（確定依據(jù)及過程略），故：
年維修費(fèi)=1500×38000×2％＝114.00（萬元）
（2）年管理費(fèi)
年管理費(fèi)按年租金的3％計，故：
年管理費(fèi)=2211.6×3％＝17.10（萬元）
（3）年保險費(fèi)
保險費(fèi)按房屋重置價的0.3％計，故：
年保險費(fèi)=1500×38000×0.3％=17.10（萬元）
（4）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房租收入的12％，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為租金收入的5.5％，則：
年房產(chǎn)稅和“兩稅一費(fèi)”=2211.6×（12％＋5.5％）=387.03（萬元）
（5）年土地使用稅
根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：
年土地使用稅=5×5000=2.50（萬元）
（6）年運(yùn)營費(fèi)用合計
年運(yùn)營費(fèi)用=114.00＋66.35＋17.10＋387.03＋2.50=586.98（萬元）
3.年凈收益估算
年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=2211.60－586.98=1624.62（萬元）
4.確定適當(dāng)?shù)膱蟪曷?BR> 通過市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫）的綜合報酬率為7.5％（具體過程略）。
5.求取收益價格
預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。
估價對象自估價時點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2043年10月9日，土地使用權(quán)剩余年期為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：
故收益法的估價結(jié)果為20170.26萬元。