（二）收益法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤
1．確定年凈收益可能存在的錯(cuò)誤
（1）出租型房地產(chǎn)
1）收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。否則，存在錯(cuò)誤。
2）扣除項(xiàng)目及出租經(jīng)營支出項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項(xiàng)或多項(xiàng)：
①出租經(jīng)營支出項(xiàng)目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)。否則，存在錯(cuò)誤。
②必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)（具體依據(jù)租約決定）。否則，存在錯(cuò)誤。
3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金）。否則，存在錯(cuò)誤
4）不采用實(shí)際收益，而應(yīng)采取客觀收益。否則，存在錯(cuò)誤。
5）沒有考慮出租率或入住率或滿客率。
6）計(jì)算毛收入時(shí)，套用的天數(shù)或面積錯(cuò)誤。
7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。
8）租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為具體數(shù)字，而非一個(gè)大約的范圍。
9）未考慮未來收益的變化。
（2）自營型房地產(chǎn)
1）扣除項(xiàng)目一定要全面。
①經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)
②生產(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)成本-銷售費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤(rùn)
2）注意收益的客觀性。
3）扣除設(shè)備帶來的收益。
4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。
5）注意重復(fù)計(jì)算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算）。大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格。
2．資本化率選用可能存在的錯(cuò)誤
（1）資本化率選用的方法不正確。
（2）資本化率的確定不具有客觀性。
（3）未說明資本化率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。
（4）采用了非本類房地產(chǎn)的資本化率。
（5）不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一資本化率。
（6）把物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定資本化率的參數(shù)或依據(jù)。
3．有效收益期限的確定的錯(cuò)誤
（1）沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期作為收益年限；
（2）帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別；
（3）將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限；
（4）確定有效收益年限理由不充分；
（5）估價(jià)報(bào)告前后收益期限單位不相同。
（6）收益年限超過土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限。
4.公式選取不當(dāng)、增減量（率）確定無依據(jù)的錯(cuò)誤
（1）選用了無限年計(jì)算公式（一般選限年計(jì)算公式，只有一種情況除外）
（2）未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計(jì)算公式；
（3）未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計(jì)算公式；
（4）純計(jì)算錯(cuò)誤。
1．確定年凈收益可能存在的錯(cuò)誤
（1）出租型房地產(chǎn)
1）收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。否則，存在錯(cuò)誤。
2）扣除項(xiàng)目及出租經(jīng)營支出項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項(xiàng)或多項(xiàng)：
①出租經(jīng)營支出項(xiàng)目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)。否則，存在錯(cuò)誤。
②必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)（具體依據(jù)租約決定）。否則，存在錯(cuò)誤。
3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金）。否則，存在錯(cuò)誤
4）不采用實(shí)際收益，而應(yīng)采取客觀收益。否則，存在錯(cuò)誤。
5）沒有考慮出租率或入住率或滿客率。
6）計(jì)算毛收入時(shí)，套用的天數(shù)或面積錯(cuò)誤。
7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。
8）租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為具體數(shù)字，而非一個(gè)大約的范圍。
9）未考慮未來收益的變化。
（2）自營型房地產(chǎn)
1）扣除項(xiàng)目一定要全面。
①經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)
②生產(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)成本-銷售費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤(rùn)
2）注意收益的客觀性。
3）扣除設(shè)備帶來的收益。
4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。
5）注意重復(fù)計(jì)算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算）。大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格。
2．資本化率選用可能存在的錯(cuò)誤
（1）資本化率選用的方法不正確。
（2）資本化率的確定不具有客觀性。
（3）未說明資本化率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。
（4）采用了非本類房地產(chǎn)的資本化率。
（5）不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一資本化率。
（6）把物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定資本化率的參數(shù)或依據(jù)。
3．有效收益期限的確定的錯(cuò)誤
（1）沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期作為收益年限；
（2）帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別；
（3）將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限；
（4）確定有效收益年限理由不充分；
（5）估價(jià)報(bào)告前后收益期限單位不相同。
（6）收益年限超過土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限。
4.公式選取不當(dāng)、增減量（率）確定無依據(jù)的錯(cuò)誤
（1）選用了無限年計(jì)算公式（一般選限年計(jì)算公式，只有一種情況除外）
（2）未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計(jì)算公式；
（3）未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計(jì)算公式；
（4）純計(jì)算錯(cuò)誤。