案例：房屋滲水引發(fā)訴訟2006年8月起，上海市東新路某小區(qū)的業(yè)主鮑某，發(fā)現(xiàn)自家房屋北面衛(wèi)生間的浴缸流水不暢，衛(wèi)生間門外走廊不斷有水滲出。鮑某遂向物業(yè)管理公司報修，物業(yè)管理公司檢查現(xiàn)場后判定是下水管道有問題，建議由原來的裝修公司進行檢查。后裝修公司拆開浴缸后，發(fā)現(xiàn)浴缸與地板下面均有大量的積水。2007年3月，鮑某以開發(fā)商在建造房屋時存在“兩井（廢水井和污水井）并一井”、物業(yè)管理公司對排水系統(tǒng)從未履行管理義務，裝修公司安裝浴缸供排水系統(tǒng)的隱蔽工程有重大缺陷，對漏水后果的形成有重大過錯為由，將開發(fā)商、物業(yè)管理公司和裝修公司均訴至法院，要求追究三家公司的責任對滲水進行修復，承擔損失5萬元。
各方觀點
開發(fā)商認為，“兩井并一井”是經(jīng)過規(guī)劃部門驗收通過的，另外，“兩井并一井”并不是造成房屋滲水的直接原因，故開發(fā)商不應承擔法律責任。而物業(yè)管理公司則認為：按照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定和物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)委會的合同約定，物業(yè)管理公司只對小區(qū)的公共部位、公共設施進行管理，而原告的滲水部位屬于其室內(nèi)自用部位，所以物業(yè)管理公司不應對因裝修問題造成其自用部位滲水承擔法律責任。裝修公司認為，裝修的保修期為一年，且雙方約定的裝修合同保修期為一年，本案業(yè)主發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水距離裝修竣工驗收之日超過5年，另外，裝修合同并沒有約定裝修公司對原告的裝修必須作防水處理，故裝修公司不應承擔保修義務。
法院判決
本案中，根據(jù)質(zhì)量檢測部門的報告，鮑某房屋滲水主要原因系“廚衛(wèi)生活垃圾沉淀、淤積在主衛(wèi)浴缸下排水管處造成堵塞，且未能及時發(fā)現(xiàn)和疏通，生活廢水由未完全連接的浴缸落水管處與排水連接口向外溢出，積蓄在浴缸下部水槽內(nèi)，通過主衛(wèi)地坪水泥砂漿層以及防水措施未到位的主衛(wèi)生間外滲至房間木地板架空層所致”。且如果浴缸排水連接口完全連接，即使排水管道堵塞，其后果是浴缸的水無法排出，而不會淤積在浴缸下的水槽里；如果浴室門檻下的防水措施到位，水槽里的水不會穿過浴室滲透至房間內(nèi)。上述問題因系裝修工程中產(chǎn)生，所以，法院認為，裝修公司應當對上述損失承擔責任。滲水原因與物業(yè)管理公司是否疏通室外排水系統(tǒng)無因果關(guān)系，開發(fā)商是否存在“兩井并一井”也與原告的損失沒有因果關(guān)系，故法院根據(jù)損失的評估報告判令裝修公司承擔鮑某損失5萬余元。
律師分析
一、裝修公司可否以保修期已過不承擔法律責任
裝修公司認為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定：裝修%考試大%的保修期為一年，且雙方簽訂的裝修合同也約定保修期為一年，鮑某發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水距離竣工驗收之日超過5年，故裝修公司不應承擔保修義務和賠償責任。而法院則認為，本案屬于損害賠償糾紛，不適用于保修期的約定。筆者較傾向于法院的觀點。因為根據(jù)質(zhì)量檢測部門的報告，造成滲水的原因有兩點：一是浴缸落水管處與排水連接口未完全連接；二是浴室門檻下的防水措施不到位。這兩點均不符合裝修規(guī)范要求，或者說這樣的裝修產(chǎn)品是不合格的。故法院根據(jù)《民法通則》第122條：“因產(chǎn)品質(zhì)量不合格造成他人財產(chǎn)、人身損害的，產(chǎn)品制造者、銷售者應當依法承擔民事責任”之規(guī)定，判決裝修單位承擔民事責任。從另一層意義上講，保修責任是對合格產(chǎn)品而言的，不適用于不合格產(chǎn)品，所以裝修公司的抗辯未得到法院的采信。
二、司法實踐中處理房屋滲水責任承擔的常見情況
司法實踐中，房屋滲漏水是常見的民事案件，法院的處理結(jié)果也不盡相同。一般來說，法院是根據(jù)滲漏水的原因來判定相應的民事賠償責任。大致來說，分為四種情況：一是業(yè)主自身原因造成的房屋滲漏水，比如說，在北方一些城市，由于業(yè)主自制暖氣使用不當，造成水管凍裂；或是相鄰業(yè)主裝修時造成的房屋滲漏水，主要原因是樓上業(yè)主破壞了衛(wèi)生間的防水層，或在沒有做防水的房間大量使用自來水造成水滲漏到樓下，還有的是業(yè)主擅自對排水管進行改道造成排水不當?shù)龋欢茄b修公司的原因，如同本案，裝修公司未按照裝修的技術(shù)規(guī)范進行施工。另外，還有使用的材質(zhì)不合格，保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題等；三是開發(fā)商的原因，主要是在五年的防水質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)房屋的滲漏水；四是物業(yè)管理公司的原因，比如說物業(yè)管理公司未對小區(qū)的排水管道進行定期的疏通、保養(yǎng)等。
三、對業(yè)主、物業(yè)管理公司及裝修公司的啟示
對于房屋滲漏水這一常見的民事糾紛，作為業(yè)主應依法維護自己的合法權(quán)益。本案中，鮑某沒有按照裝修合同進行訴訟，而是作為損害賠償來打官司，是其依法維權(quán)，注意訴訟技巧的體現(xiàn)。所以，作為業(yè)主，在出現(xiàn)這類事情時，要對滲漏水的原因進行初步的判定，再根據(jù)具體情況確定如何訴訟，化地保障自己的權(quán)益。對物業(yè)管理公司來說，作為小區(qū)公共部位、公共設備的管理者，應嚴格按照物業(yè)管理服務合同的約定，履行自己的管理職責。在本案法庭上，物業(yè)管理公司一方面說明了自己對小區(qū)的公共部位、公共設備設施進行管理的情況，另一方面也拿出了自己對排水管定期疏通的記錄，說明本案不是公共部位滲漏水，所以責任不在物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司已經(jīng)履行了合同約定之義務，不應承擔責任。而對于裝修公司來說，要嚴格按照規(guī)范進行施工，使用合格的裝修材質(zhì)，嚴格遵守保修期的約定，特別是要注意的是，保修期只是對合格的裝修產(chǎn)品來說的，而對于本案中，裝修成果本身不符合技術(shù)規(guī)范，是不能適用保修期的規(guī)定的。
各方觀點
開發(fā)商認為，“兩井并一井”是經(jīng)過規(guī)劃部門驗收通過的，另外，“兩井并一井”并不是造成房屋滲水的直接原因，故開發(fā)商不應承擔法律責任。而物業(yè)管理公司則認為：按照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定和物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)委會的合同約定，物業(yè)管理公司只對小區(qū)的公共部位、公共設施進行管理，而原告的滲水部位屬于其室內(nèi)自用部位，所以物業(yè)管理公司不應對因裝修問題造成其自用部位滲水承擔法律責任。裝修公司認為，裝修的保修期為一年，且雙方約定的裝修合同保修期為一年，本案業(yè)主發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水距離裝修竣工驗收之日超過5年，另外，裝修合同并沒有約定裝修公司對原告的裝修必須作防水處理，故裝修公司不應承擔保修義務。
法院判決
本案中，根據(jù)質(zhì)量檢測部門的報告，鮑某房屋滲水主要原因系“廚衛(wèi)生活垃圾沉淀、淤積在主衛(wèi)浴缸下排水管處造成堵塞，且未能及時發(fā)現(xiàn)和疏通，生活廢水由未完全連接的浴缸落水管處與排水連接口向外溢出，積蓄在浴缸下部水槽內(nèi)，通過主衛(wèi)地坪水泥砂漿層以及防水措施未到位的主衛(wèi)生間外滲至房間木地板架空層所致”。且如果浴缸排水連接口完全連接，即使排水管道堵塞，其后果是浴缸的水無法排出，而不會淤積在浴缸下的水槽里；如果浴室門檻下的防水措施到位，水槽里的水不會穿過浴室滲透至房間內(nèi)。上述問題因系裝修工程中產(chǎn)生，所以，法院認為，裝修公司應當對上述損失承擔責任。滲水原因與物業(yè)管理公司是否疏通室外排水系統(tǒng)無因果關(guān)系，開發(fā)商是否存在“兩井并一井”也與原告的損失沒有因果關(guān)系，故法院根據(jù)損失的評估報告判令裝修公司承擔鮑某損失5萬余元。
律師分析
一、裝修公司可否以保修期已過不承擔法律責任
裝修公司認為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定：裝修%考試大%的保修期為一年，且雙方簽訂的裝修合同也約定保修期為一年，鮑某發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水距離竣工驗收之日超過5年，故裝修公司不應承擔保修義務和賠償責任。而法院則認為，本案屬于損害賠償糾紛，不適用于保修期的約定。筆者較傾向于法院的觀點。因為根據(jù)質(zhì)量檢測部門的報告，造成滲水的原因有兩點：一是浴缸落水管處與排水連接口未完全連接；二是浴室門檻下的防水措施不到位。這兩點均不符合裝修規(guī)范要求，或者說這樣的裝修產(chǎn)品是不合格的。故法院根據(jù)《民法通則》第122條：“因產(chǎn)品質(zhì)量不合格造成他人財產(chǎn)、人身損害的，產(chǎn)品制造者、銷售者應當依法承擔民事責任”之規(guī)定，判決裝修單位承擔民事責任。從另一層意義上講，保修責任是對合格產(chǎn)品而言的，不適用于不合格產(chǎn)品，所以裝修公司的抗辯未得到法院的采信。
二、司法實踐中處理房屋滲水責任承擔的常見情況
司法實踐中，房屋滲漏水是常見的民事案件，法院的處理結(jié)果也不盡相同。一般來說，法院是根據(jù)滲漏水的原因來判定相應的民事賠償責任。大致來說，分為四種情況：一是業(yè)主自身原因造成的房屋滲漏水，比如說，在北方一些城市，由于業(yè)主自制暖氣使用不當，造成水管凍裂；或是相鄰業(yè)主裝修時造成的房屋滲漏水，主要原因是樓上業(yè)主破壞了衛(wèi)生間的防水層，或在沒有做防水的房間大量使用自來水造成水滲漏到樓下，還有的是業(yè)主擅自對排水管進行改道造成排水不當?shù)龋欢茄b修公司的原因，如同本案，裝修公司未按照裝修的技術(shù)規(guī)范進行施工。另外，還有使用的材質(zhì)不合格，保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題等；三是開發(fā)商的原因，主要是在五年的防水質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)房屋的滲漏水；四是物業(yè)管理公司的原因，比如說物業(yè)管理公司未對小區(qū)的排水管道進行定期的疏通、保養(yǎng)等。
三、對業(yè)主、物業(yè)管理公司及裝修公司的啟示
對于房屋滲漏水這一常見的民事糾紛，作為業(yè)主應依法維護自己的合法權(quán)益。本案中，鮑某沒有按照裝修合同進行訴訟，而是作為損害賠償來打官司，是其依法維權(quán)，注意訴訟技巧的體現(xiàn)。所以，作為業(yè)主，在出現(xiàn)這類事情時，要對滲漏水的原因進行初步的判定，再根據(jù)具體情況確定如何訴訟，化地保障自己的權(quán)益。對物業(yè)管理公司來說，作為小區(qū)公共部位、公共設備的管理者，應嚴格按照物業(yè)管理服務合同的約定，履行自己的管理職責。在本案法庭上，物業(yè)管理公司一方面說明了自己對小區(qū)的公共部位、公共設備設施進行管理的情況，另一方面也拿出了自己對排水管定期疏通的記錄，說明本案不是公共部位滲漏水，所以責任不在物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司已經(jīng)履行了合同約定之義務，不應承擔責任。而對于裝修公司來說，要嚴格按照規(guī)范進行施工，使用合格的裝修材質(zhì)，嚴格遵守保修期的約定，特別是要注意的是，保修期只是對合格的裝修產(chǎn)品來說的，而對于本案中，裝修成果本身不符合技術(shù)規(guī)范，是不能適用保修期的規(guī)定的。