物業(yè)管理師案例：我所在小區(qū)的物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)的車位一次性出租給有車的業(yè)主，每個(gè)車位收取租金2萬(wàn)元，并將物業(yè)管理用房私自出租給他人從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)公司收取租賃費(fèi)。我們認(rèn)為物業(yè)公司無(wú)權(quán)這樣做，希望業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主向物業(yè)公司交涉，并代表業(yè)主行使權(quán)利。我們的想法對(duì)嗎？
律師觀點(diǎn)：
1、關(guān)于出租車位問(wèn)題
依照我國(guó)法律規(guī)定的“房地一體”原則，業(yè)主在購(gòu)買房屋所有權(quán)的同時(shí)，房屋所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。與之相適應(yīng)，全體業(yè)主購(gòu)買了小區(qū)內(nèi)所有房屋，則對(duì)應(yīng)的取得了整個(gè)小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，物業(yè)公司不得自行處分。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條、第27條、第55條的規(guī)定:業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，任何單位不得擅自處分。業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
故物業(yè)公司的出租車位謀取利益的做法沒(méi)有相關(guān)法律依據(jù)。
2、關(guān)于物業(yè)管理用房私自出租問(wèn)題
依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第30條、第38條、第65條的規(guī)定:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施/考試大/設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
由上可知，物業(yè)公司將管理用房私自出租也沒(méi)有相關(guān)法律依據(jù)。
綜上可知，梅先生所在小區(qū)的物業(yè)管理公司，其運(yùn)作存在諸多不規(guī)范的地方。建議業(yè)主要求業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)對(duì)涉及物業(yè)公司管理的事項(xiàng)做出決議，規(guī)范物業(yè)公司的管理行為，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)處理具體事宜，以維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益不被侵犯。
律師觀點(diǎn)：
1、關(guān)于出租車位問(wèn)題
依照我國(guó)法律規(guī)定的“房地一體”原則，業(yè)主在購(gòu)買房屋所有權(quán)的同時(shí)，房屋所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。與之相適應(yīng)，全體業(yè)主購(gòu)買了小區(qū)內(nèi)所有房屋，則對(duì)應(yīng)的取得了整個(gè)小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，物業(yè)公司不得自行處分。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條、第27條、第55條的規(guī)定:業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，任何單位不得擅自處分。業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
故物業(yè)公司的出租車位謀取利益的做法沒(méi)有相關(guān)法律依據(jù)。
2、關(guān)于物業(yè)管理用房私自出租問(wèn)題
依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第30條、第38條、第65條的規(guī)定:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施/考試大/設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
由上可知，物業(yè)公司將管理用房私自出租也沒(méi)有相關(guān)法律依據(jù)。
綜上可知，梅先生所在小區(qū)的物業(yè)管理公司，其運(yùn)作存在諸多不規(guī)范的地方。建議業(yè)主要求業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)對(duì)涉及物業(yè)公司管理的事項(xiàng)做出決議，規(guī)范物業(yè)公司的管理行為，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)處理具體事宜，以維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益不被侵犯。