投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)：
① 對(duì)已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)一般為租賃期開始日。
租賃開始日：雙方簽訂租賃協(xié)議日期。
租賃期開始日：正式開始計(jì)帳，租賃行動(dòng)開始產(chǎn)生的日期。
② 但企業(yè)管理*對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，作出正式書面決議，明確表明將該空置建筑物用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使未簽訂租賃協(xié)議，可視為投資性房地產(chǎn)，其作為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)為企業(yè)管理*就該事項(xiàng)作出正式書面決議的日期。
③ 對(duì)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。
成本模式下投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算
1．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式?！ ?BR> 2．在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4 號(hào)—固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6 號(hào)—無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8 號(hào)—資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。
一、成本模式下投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量
（一）外購的投資性房地產(chǎn)
1. 外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時(shí)開始出租，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。
2. 如果該企業(yè)所簽訂的租賃協(xié)議約定在購入后3個(gè)月再出租，則應(yīng)當(dāng)先作為固定資產(chǎn)加以確認(rèn)，直至租賃期開始日才能從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
3. 【新】：企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分用于出租或資本增值，部分自用，用于出租或資本增值的部分能夠單獨(dú)予以確認(rèn)，應(yīng)按照不同部分的各個(gè)公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例，將成本在不同部分之間進(jìn)行分配。
4. 企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。
5. 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本＝購買價(jià)款＋相關(guān)稅費(fèi)＋可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出
借：投資性房地產(chǎn)
貸：銀行存款
（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)
1. 企業(yè)自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租（同時(shí)）的房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)。
2. 如果租賃協(xié)議約定竣工后半后才開始起租，或者該公司在竣工后半后才開始招租，則該項(xiàng)房地產(chǎn)慶當(dāng)先作為固定資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品加以確認(rèn)，直至租賃期開始日，才能從固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
3. 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本＝建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，包括土地開發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。
4. 土地使用權(quán)用于自行建設(shè)廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)帳面價(jià)值不與地上建筑合并計(jì)算其成本。
借：投資性房地產(chǎn)
貸：在建工程 【一般企業(yè)】
開發(fā)成本【房地產(chǎn)企業(yè)】
（三）將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
1．房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。
2．企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面：（1）企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議。
（2）房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變,如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。
【總結(jié)】成本模式下，投資性房地產(chǎn)與非投之間轉(zhuǎn)換：【口決】原值轉(zhuǎn)原值，折舊轉(zhuǎn)折舊，攤銷轉(zhuǎn)攤銷，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備。無差額對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。
非投→投
投→非投
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
存貨→投
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租,存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這種情況下，轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。
若企業(yè)自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議，明確表明其自行建造或開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營租出、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期?！ ?BR> 投→存貨
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租出的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。
借：投資性房地產(chǎn)【賬面價(jià)值】
存貨跌價(jià)準(zhǔn)備【已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備】
貸：開發(fā)產(chǎn)品【賬面余額】
借：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面價(jià)值】
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn) 【賬面金額】
一般
企業(yè)
自用→投
企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開始日，將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。對(duì)不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物，如果董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議，明確表明其自用房地產(chǎn)用于經(jīng)營租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期。
投→固定資產(chǎn)
企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理,投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài),企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。
借：投資性房地產(chǎn)
累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）
貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)
累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)……）
① 對(duì)已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)一般為租賃期開始日。
租賃開始日：雙方簽訂租賃協(xié)議日期。
租賃期開始日：正式開始計(jì)帳，租賃行動(dòng)開始產(chǎn)生的日期。
② 但企業(yè)管理*對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，作出正式書面決議，明確表明將該空置建筑物用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使未簽訂租賃協(xié)議，可視為投資性房地產(chǎn)，其作為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)為企業(yè)管理*就該事項(xiàng)作出正式書面決議的日期。
③ 對(duì)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。
成本模式下投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算
1．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式?！ ?BR> 2．在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4 號(hào)—固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6 號(hào)—無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8 號(hào)—資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。
一、成本模式下投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量
（一）外購的投資性房地產(chǎn)
1. 外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時(shí)開始出租，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。
2. 如果該企業(yè)所簽訂的租賃協(xié)議約定在購入后3個(gè)月再出租，則應(yīng)當(dāng)先作為固定資產(chǎn)加以確認(rèn)，直至租賃期開始日才能從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
3. 【新】：企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分用于出租或資本增值，部分自用，用于出租或資本增值的部分能夠單獨(dú)予以確認(rèn)，應(yīng)按照不同部分的各個(gè)公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例，將成本在不同部分之間進(jìn)行分配。
4. 企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。
5. 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本＝購買價(jià)款＋相關(guān)稅費(fèi)＋可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出
借：投資性房地產(chǎn)
貸：銀行存款
（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)
1. 企業(yè)自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租（同時(shí)）的房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)。
2. 如果租賃協(xié)議約定竣工后半后才開始起租，或者該公司在竣工后半后才開始招租，則該項(xiàng)房地產(chǎn)慶當(dāng)先作為固定資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品加以確認(rèn)，直至租賃期開始日，才能從固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
3. 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本＝建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，包括土地開發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。
4. 土地使用權(quán)用于自行建設(shè)廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)帳面價(jià)值不與地上建筑合并計(jì)算其成本。
借：投資性房地產(chǎn)
貸：在建工程 【一般企業(yè)】
開發(fā)成本【房地產(chǎn)企業(yè)】
（三）將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
1．房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。
2．企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面：（1）企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議。
（2）房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變,如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。
【總結(jié)】成本模式下，投資性房地產(chǎn)與非投之間轉(zhuǎn)換：【口決】原值轉(zhuǎn)原值，折舊轉(zhuǎn)折舊，攤銷轉(zhuǎn)攤銷，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備。無差額對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。
非投→投
投→非投
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
存貨→投
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租,存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這種情況下，轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。
若企業(yè)自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議，明確表明其自行建造或開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營租出、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期?！ ?BR> 投→存貨
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租出的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。
借：投資性房地產(chǎn)【賬面價(jià)值】
存貨跌價(jià)準(zhǔn)備【已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備】
貸：開發(fā)產(chǎn)品【賬面余額】
借：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面價(jià)值】
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn) 【賬面金額】
一般
企業(yè)
自用→投
企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開始日，將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。對(duì)不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物，如果董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議，明確表明其自用房地產(chǎn)用于經(jīng)營租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期。
投→固定資產(chǎn)
企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理,投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài),企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。
借：投資性房地產(chǎn)
累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）
貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)
累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)……）