寫字樓租金實例
最終取其平均值確定估價對象的租金為每天每建筑平方米5元，在市場上有一定的競爭力，辦公面積、會議室面積等在計算租金時統(tǒng)一按可出租的辦公用房面積，即7832㎡計算
注：計算錯誤4991+613+2016=7620,設施設備面積不可出租；
車庫收益按停車位計算，停車總數(shù)為132輛，根據(jù)當前市區(qū)寫字樓車位出租情況，估價對象的車位租金取600元/個·月，在市場上有一定的競爭力。則估價對象的年租金毛收入為：
（5×7832×365+600×12×132）÷10000=1524.38萬元
注：車庫租金應單獨計算和寫字樓的報酬率不同
沒有考慮停車場出租空置率和拖欠租金問題
2.年有效租金收入
考慮出租代理費用、出租空置率、租賃緩租期、租金交付拖欠等情況的影響，每年每套房屋總收益損失的租金按1.5個月計算，則年有效租金收入為：
1524.38萬元×（1-1.5/12）=1333.83萬元
注：應說明是預測值
車庫收益按房屋的空置率計算不合適
3.年客觀運營費用
（1）房產(chǎn)稅
按年有效租金收入的12%計算，
1333.83萬元×12%=160.06萬元
（2）營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加
按年有效租金收入的5.5%計算，
1333.83萬元×5.5%=73.36萬元
（3）物業(yè)維修費用
根據(jù)目前物業(yè)維修的統(tǒng)計資料，維修費用約占年有效租金收入的2%,則物業(yè)維修費為：
1333.83萬元×2%=26.68萬元
維修費用約占年有效租金收入的2%
注：應說明取費依據(jù)
（4）土地使用稅（城鎮(zhèn)土地使用稅）；
按4元/㎡（土地面積）計算，土地使用稅為：
5550×4÷10000=2.22萬元
注：應說明土地使用稅4元/㎡取費依據(jù)
（5）物業(yè)管理費（合公共水電費、垃圾處理費、物業(yè)公司工作人員工資等）
按年有效租金收入的5%計算：
1333.83萬元×5%=66.69萬元
物業(yè)管理費按年有效租金收入的5%
注：應說明取費依據(jù)
（6）年客觀運營成本
年客觀運營成本=上述5項之和=329.01萬元
注：缺保險費或相關說明
4.年凈收益
年凈收益=年有效租金收入一年客觀運營成本=1333.83萬元-29.01萬元=1004.82萬元
5.確定報酬率
報酬率實質上是一種投資收益率，即報酬率應等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險投資的收益率。雖然目前北京房地產(chǎn)投資的風險較以往有所增加而投資收益率有所下降，但相對其他行業(yè)仍然具有較高的投資收益率。由于房地產(chǎn)本身的固有特性以及房地產(chǎn)存在的地域性，使不同區(qū)位、不同類型、不同時期的房地產(chǎn)投資收益率會存在一定的差異。經(jīng)過調查計算分析，估價對象所在區(qū)域為北京市最中心地帶，房價回落的可能性很小，但同時總房價款較高因此仍具有一定的投資風險，最終確定投資收益率為8%.
注：寫字樓和車庫取相同的報酬率錯誤
6.采用收益法測算的房地產(chǎn)市場價格
注：未說明公式選用理由
p＝a/r×［1－1/（1＋r）n］
其中P——房地產(chǎn)市場價格
a——年凈收益（1004.82萬元/年）
r——報酬率（8%）
n——收益年限（綜合土地使用年限50年）
注：土地使用年限50年應說明取值理由
需要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命52年，估價時點取得土地使用權取50年，分兩種情形：
到期后對收回建筑物不予補償，取50年
到期后對收回建筑物給予補償，應加上建筑物剩余補償?shù)膬r值。
根據(jù)上述公式以及分析取得的數(shù)據(jù)，采用收益法測算出估價對象具有轉讓、出租、抵押權利條件下的房地產(chǎn)市場價格為總價12292萬元，單價為13603元/㎡。
B.采用市場法測算改建完成后的寫字樓市場價格
市場法是指在求取估價對象的房地產(chǎn)價格時，將估價對象與在較近時期內(nèi)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從交易價格修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。
最終取其平均值確定估價對象的租金為每天每建筑平方米5元，在市場上有一定的競爭力，辦公面積、會議室面積等在計算租金時統(tǒng)一按可出租的辦公用房面積，即7832㎡計算
注：計算錯誤4991+613+2016=7620,設施設備面積不可出租；
車庫收益按停車位計算，停車總數(shù)為132輛，根據(jù)當前市區(qū)寫字樓車位出租情況，估價對象的車位租金取600元/個·月，在市場上有一定的競爭力。則估價對象的年租金毛收入為：
（5×7832×365+600×12×132）÷10000=1524.38萬元
注：車庫租金應單獨計算和寫字樓的報酬率不同
沒有考慮停車場出租空置率和拖欠租金問題
2.年有效租金收入
考慮出租代理費用、出租空置率、租賃緩租期、租金交付拖欠等情況的影響，每年每套房屋總收益損失的租金按1.5個月計算，則年有效租金收入為：
1524.38萬元×（1-1.5/12）=1333.83萬元
注：應說明是預測值
車庫收益按房屋的空置率計算不合適
3.年客觀運營費用
（1）房產(chǎn)稅
按年有效租金收入的12%計算，
1333.83萬元×12%=160.06萬元
（2）營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加
按年有效租金收入的5.5%計算，
1333.83萬元×5.5%=73.36萬元
（3）物業(yè)維修費用
根據(jù)目前物業(yè)維修的統(tǒng)計資料，維修費用約占年有效租金收入的2%,則物業(yè)維修費為：
1333.83萬元×2%=26.68萬元
維修費用約占年有效租金收入的2%
注：應說明取費依據(jù)
（4）土地使用稅（城鎮(zhèn)土地使用稅）；
按4元/㎡（土地面積）計算，土地使用稅為：
5550×4÷10000=2.22萬元
注：應說明土地使用稅4元/㎡取費依據(jù)
（5）物業(yè)管理費（合公共水電費、垃圾處理費、物業(yè)公司工作人員工資等）
按年有效租金收入的5%計算：
1333.83萬元×5%=66.69萬元
物業(yè)管理費按年有效租金收入的5%
注：應說明取費依據(jù)
（6）年客觀運營成本
年客觀運營成本=上述5項之和=329.01萬元
注：缺保險費或相關說明
4.年凈收益
年凈收益=年有效租金收入一年客觀運營成本=1333.83萬元-29.01萬元=1004.82萬元
5.確定報酬率
報酬率實質上是一種投資收益率，即報酬率應等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險投資的收益率。雖然目前北京房地產(chǎn)投資的風險較以往有所增加而投資收益率有所下降，但相對其他行業(yè)仍然具有較高的投資收益率。由于房地產(chǎn)本身的固有特性以及房地產(chǎn)存在的地域性，使不同區(qū)位、不同類型、不同時期的房地產(chǎn)投資收益率會存在一定的差異。經(jīng)過調查計算分析，估價對象所在區(qū)域為北京市最中心地帶，房價回落的可能性很小，但同時總房價款較高因此仍具有一定的投資風險，最終確定投資收益率為8%.
注：寫字樓和車庫取相同的報酬率錯誤
6.采用收益法測算的房地產(chǎn)市場價格
注：未說明公式選用理由
p＝a/r×［1－1/（1＋r）n］
其中P——房地產(chǎn)市場價格
a——年凈收益（1004.82萬元/年）
r——報酬率（8%）
n——收益年限（綜合土地使用年限50年）
注：土地使用年限50年應說明取值理由
需要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命52年，估價時點取得土地使用權取50年，分兩種情形：
到期后對收回建筑物不予補償，取50年
到期后對收回建筑物給予補償，應加上建筑物剩余補償?shù)膬r值。
根據(jù)上述公式以及分析取得的數(shù)據(jù)，采用收益法測算出估價對象具有轉讓、出租、抵押權利條件下的房地產(chǎn)市場價格為總價12292萬元，單價為13603元/㎡。
B.采用市場法測算改建完成后的寫字樓市場價格
市場法是指在求取估價對象的房地產(chǎn)價格時，將估價對象與在較近時期內(nèi)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從交易價格修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。