第二章 土地登記的程序
不同類(lèi)型的土地登記在登記的具體程序上雖然不盡相同，但總體上，土地登記的基本程序可分為土地登記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、核發(fā)證書(shū)五個(gè)步驟。關(guān)于地籍調(diào)查的內(nèi)容請(qǐng)?jiān)旈啞兜丶{(diào)查》教材，本書(shū)不再贅述。
第一節(jié) 土地登記申請(qǐng)
一、土地登記申請(qǐng)
土地登記申請(qǐng)是土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人按照規(guī)定向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)其土地權(quán)利狀況或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)，請(qǐng)求在土地登記簿上予以注冊(cè)登記的過(guò)程和行為。土地登記申請(qǐng)是土地登記程序的第一步。除了個(gè)別類(lèi)型的土地登記如因街道名稱(chēng)、門(mén)牌號(hào)改變而進(jìn)行的變更登記等不需要土地權(quán)利人申請(qǐng)，由土地登記機(jī)關(guān)直接在土地登記簿上進(jìn)行變更登記外，一般的土地登記類(lèi)型均需要土地權(quán)利人或權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人向土地登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，即向土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出要求登記其土地權(quán)利狀況或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)的意思表示。
二、土地登記申請(qǐng)人及申請(qǐng)方式
土地登記申請(qǐng)人為是土地權(quán)利人或者土地權(quán)利變動(dòng)的當(dāng)事人，包括自然人、法人和其他組織三種類(lèi)型。其中法人和其他組織均可直接申請(qǐng)，而自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請(qǐng)土地登記，限制民事行為能力人和無(wú)行為能力人均不能直接申請(qǐng)，而必須由其法定代理人代理申請(qǐng)。因土地價(jià)值重大，土地登記是國(guó)家對(duì)土地權(quán)利狀況或土地權(quán)利變動(dòng)狀況在法律上的確認(rèn)，登記正確與否事關(guān)土地權(quán)利關(guān)系人乃至整個(gè)社會(huì)利益，限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人由于年齡、智力和精神健康狀況的緣故，不能很好地理解自己的行為，理智地處理自己的事務(wù)和維護(hù)自己的權(quán)益，或他人其土地登記申請(qǐng)行為有可能會(huì)給自身造成重大損失。為彌補(bǔ)限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人在民事行為能力上的缺陷，土地登記對(duì)其施予救濟(jì)，規(guī)定只有完全民事行為能力人才可以直接申請(qǐng)土地登記，限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人不可以直接申請(qǐng)土地登記，而必須由其法定代理人代理申請(qǐng)土地登記。限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力的法定代理人由其監(jiān)護(hù)人擔(dān)任。
土地登記申請(qǐng)人不管是自然人、法人還是其他組織，也可以委托代理人代理申請(qǐng)。委托代理是基于被代理人的授權(quán)而發(fā)生的代理，委托代理土地登記申請(qǐng)，代理人和被代理人必須簽定《土地登記委托書(shū)》(參考樣例見(jiàn)表2-1)，如委托專(zhuān)業(yè)土地代理人或代理機(jī)構(gòu)代理，則應(yīng)簽署《土地登記委托代理合同》。《土地登記委托書(shū)》和《土地登記委托代理合同》是委托代理法律關(guān)系成立的要件，委托書(shū)中應(yīng)明確載明代理的范圍和權(quán)限，代理人應(yīng)當(dāng)按照授權(quán)書(shū)上約定的內(nèi)容，辦理代理事項(xiàng)。凡是代理人在代理授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行的行為，均直接對(duì)被代理人產(chǎn)生效力。
土地登記申請(qǐng)的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況——指定代理。這是根據(jù)人民法院或者有關(guān)機(jī)關(guān)的指定而發(fā)生的代理。指定代理中，代理人的代理權(quán)限要根據(jù)法律規(guī)定和指定機(jī)關(guān)的指定來(lái)確定。
表2-1 土地登記委托書(shū)參考樣例
三、土地登記的申請(qǐng)時(shí)限
(一)土地他項(xiàng)權(quán)利登記的申請(qǐng)時(shí)限
按照《土地登記規(guī)則》第二十九、三十、三十一條的規(guī)定，土地使用權(quán)抵押權(quán)、承租權(quán)及其他土地他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定、變更(不含繼承)、終止，當(dāng)事人自發(fā)生之日起15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地登記。
(二)設(shè)定登記、變更土地登記及其他類(lèi)型的登記的申請(qǐng)時(shí)限
按照《土地登記規(guī)則》，所有其他類(lèi)型的設(shè)定土地登記、變更土地登記，當(dāng)事人自發(fā)生之日起30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)變更土地登記。
四、土地登記申請(qǐng)人應(yīng)提交的文件資料
申請(qǐng)人向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)提交必要的文件資料：
1.《土地登記申請(qǐng)書(shū)》;
2. 申請(qǐng)人身份證明：
3. 土地權(quán)屬來(lái)源證明;
4. 地上附著物權(quán)屬證明。
其中申請(qǐng)人身份證明一項(xiàng)因申請(qǐng)人類(lèi)型的不同而不同，申請(qǐng)人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人如機(jī)關(guān)法人不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書(shū)》(參考樣例見(jiàn)表2-2)、法定代表人的個(gè)人身份證或戶籍簿;申請(qǐng)人是自然人的，提交個(gè)人身份證或戶籍證明，個(gè)體工商戶也視為自然人對(duì)待;不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。
不同類(lèi)型的土地登記在登記的具體程序上雖然不盡相同，但總體上，土地登記的基本程序可分為土地登記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、核發(fā)證書(shū)五個(gè)步驟。關(guān)于地籍調(diào)查的內(nèi)容請(qǐng)?jiān)旈啞兜丶{(diào)查》教材，本書(shū)不再贅述。
第一節(jié) 土地登記申請(qǐng)
一、土地登記申請(qǐng)
土地登記申請(qǐng)是土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人按照規(guī)定向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)其土地權(quán)利狀況或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)，請(qǐng)求在土地登記簿上予以注冊(cè)登記的過(guò)程和行為。土地登記申請(qǐng)是土地登記程序的第一步。除了個(gè)別類(lèi)型的土地登記如因街道名稱(chēng)、門(mén)牌號(hào)改變而進(jìn)行的變更登記等不需要土地權(quán)利人申請(qǐng)，由土地登記機(jī)關(guān)直接在土地登記簿上進(jìn)行變更登記外，一般的土地登記類(lèi)型均需要土地權(quán)利人或權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人向土地登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，即向土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出要求登記其土地權(quán)利狀況或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)的意思表示。
二、土地登記申請(qǐng)人及申請(qǐng)方式
土地登記申請(qǐng)人為是土地權(quán)利人或者土地權(quán)利變動(dòng)的當(dāng)事人，包括自然人、法人和其他組織三種類(lèi)型。其中法人和其他組織均可直接申請(qǐng)，而自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請(qǐng)土地登記，限制民事行為能力人和無(wú)行為能力人均不能直接申請(qǐng)，而必須由其法定代理人代理申請(qǐng)。因土地價(jià)值重大，土地登記是國(guó)家對(duì)土地權(quán)利狀況或土地權(quán)利變動(dòng)狀況在法律上的確認(rèn)，登記正確與否事關(guān)土地權(quán)利關(guān)系人乃至整個(gè)社會(huì)利益，限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人由于年齡、智力和精神健康狀況的緣故，不能很好地理解自己的行為，理智地處理自己的事務(wù)和維護(hù)自己的權(quán)益，或他人其土地登記申請(qǐng)行為有可能會(huì)給自身造成重大損失。為彌補(bǔ)限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人在民事行為能力上的缺陷，土地登記對(duì)其施予救濟(jì)，規(guī)定只有完全民事行為能力人才可以直接申請(qǐng)土地登記，限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人不可以直接申請(qǐng)土地登記，而必須由其法定代理人代理申請(qǐng)土地登記。限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力的法定代理人由其監(jiān)護(hù)人擔(dān)任。
土地登記申請(qǐng)人不管是自然人、法人還是其他組織，也可以委托代理人代理申請(qǐng)。委托代理是基于被代理人的授權(quán)而發(fā)生的代理，委托代理土地登記申請(qǐng)，代理人和被代理人必須簽定《土地登記委托書(shū)》(參考樣例見(jiàn)表2-1)，如委托專(zhuān)業(yè)土地代理人或代理機(jī)構(gòu)代理，則應(yīng)簽署《土地登記委托代理合同》。《土地登記委托書(shū)》和《土地登記委托代理合同》是委托代理法律關(guān)系成立的要件，委托書(shū)中應(yīng)明確載明代理的范圍和權(quán)限，代理人應(yīng)當(dāng)按照授權(quán)書(shū)上約定的內(nèi)容，辦理代理事項(xiàng)。凡是代理人在代理授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行的行為，均直接對(duì)被代理人產(chǎn)生效力。
土地登記申請(qǐng)的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況——指定代理。這是根據(jù)人民法院或者有關(guān)機(jī)關(guān)的指定而發(fā)生的代理。指定代理中，代理人的代理權(quán)限要根據(jù)法律規(guī)定和指定機(jī)關(guān)的指定來(lái)確定。
表2-1 土地登記委托書(shū)參考樣例
三、土地登記的申請(qǐng)時(shí)限
(一)土地他項(xiàng)權(quán)利登記的申請(qǐng)時(shí)限
按照《土地登記規(guī)則》第二十九、三十、三十一條的規(guī)定，土地使用權(quán)抵押權(quán)、承租權(quán)及其他土地他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定、變更(不含繼承)、終止，當(dāng)事人自發(fā)生之日起15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地登記。
(二)設(shè)定登記、變更土地登記及其他類(lèi)型的登記的申請(qǐng)時(shí)限
按照《土地登記規(guī)則》，所有其他類(lèi)型的設(shè)定土地登記、變更土地登記，當(dāng)事人自發(fā)生之日起30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)變更土地登記。
四、土地登記申請(qǐng)人應(yīng)提交的文件資料
申請(qǐng)人向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)提交必要的文件資料：
1.《土地登記申請(qǐng)書(shū)》;
2. 申請(qǐng)人身份證明：
3. 土地權(quán)屬來(lái)源證明;
4. 地上附著物權(quán)屬證明。
其中申請(qǐng)人身份證明一項(xiàng)因申請(qǐng)人類(lèi)型的不同而不同，申請(qǐng)人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人如機(jī)關(guān)法人不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書(shū)》(參考樣例見(jiàn)表2-2)、法定代表人的個(gè)人身份證或戶籍簿;申請(qǐng)人是自然人的，提交個(gè)人身份證或戶籍證明，個(gè)體工商戶也視為自然人對(duì)待;不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。