土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告
第一部分 總 述
一、項(xiàng)目名稱
項(xiàng)目名稱是估價(jià)報(bào)告的主題，主題明確，才能使人一目了然。依據(jù)《規(guī)范格式》要求，該項(xiàng)描述要簡(jiǎn)要說明評(píng)估目的、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價(jià)格類型以及估價(jià)對(duì)象所在地，甚至還要體現(xiàn)出估價(jià)對(duì)象宗數(shù)、用途、位置等。但有的報(bào)告對(duì)項(xiàng)目名稱的描述還有待于進(jìn)一步明確。
㈠主要問題
1、有的估價(jià)報(bào)告主題模糊，如“×××公司土地價(jià)格評(píng)估”，既未體現(xiàn)評(píng)估目的，也沒有說明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，更沒有界定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型，嚴(yán)重不符《規(guī)范格式》項(xiàng)目名稱的描述要求;有的體現(xiàn)了評(píng)估目的，但沒有說明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價(jià)格類型。
2、有的估價(jià)報(bào)告在價(jià)格類型界定方面存在問題
一是多數(shù)報(bào)告未界定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型。
二是界定的價(jià)格類型錯(cuò)誤，如“×××國(guó)有土地使用權(quán)變更價(jià)格評(píng)估報(bào)告”。何為國(guó)有土地使用權(quán)變更價(jià)格?從未聽說過“變更價(jià)格”這個(gè)概念。據(jù)說是為土地轉(zhuǎn)讓過戶，土地使用權(quán)變更登記評(píng)估的。
三是界定的價(jià)格類型與地價(jià)定義不符。如“×××國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款價(jià)格評(píng)估”。國(guó)有土地使用權(quán)的抵押價(jià)值與貸款價(jià)值是不同的兩個(gè)概念，所涉及的是兩個(gè)不同數(shù)值，一般來說，按照地價(jià)定義評(píng)估的物權(quán)價(jià)值應(yīng)該就是抵押價(jià)值，但土地行政主管部門和金融部門出于種種考慮，不是把抵押價(jià)值量全部作為貸款價(jià)值量貸給抵押人，而是按抵押價(jià)值量的一定比例作為貸款量貸給抵押人，一般劃撥土地使用權(quán)抵押評(píng)估的貸款量不超過評(píng)估價(jià)格的50%，出讓土地使用權(quán)評(píng)估的貸款量不超過評(píng)估價(jià)格的70%。若界定為國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款價(jià)格，就應(yīng)該在地價(jià)定義中設(shè)定貸款率并在最后確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮進(jìn)去，如不設(shè)定貸款率，還是不這樣界定價(jià)格類型為好。再如有的評(píng)估項(xiàng)目名稱為“×××國(guó)有土地使用權(quán)劃撥價(jià)格評(píng)估”，但地價(jià)定義設(shè)定的卻是有限年期的使用權(quán)價(jià)格?自相矛盾。地價(jià)定義一般應(yīng)該與價(jià)格類型一致，當(dāng)然評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)“劃撥價(jià)格”，可以從有限年期的使用權(quán)價(jià)格中剝離出“劃撥價(jià)格”，并作特殊說明，但有的評(píng)估不在最后確定評(píng)估價(jià)格時(shí)將政府收益剝離出去形成“劃撥價(jià)格”，而評(píng)估的卻是有限年期的土地使用權(quán)出讓價(jià)格。
總之，出現(xiàn)上述問題原因，主要是估價(jià)人員對(duì)《規(guī)范格式》中描述項(xiàng)目名稱的“內(nèi)在要求”未認(rèn)真研究以及對(duì)界定“價(jià)格類型”的概念理解不透所造成的。
第一部分 總 述
一、項(xiàng)目名稱
項(xiàng)目名稱是估價(jià)報(bào)告的主題，主題明確，才能使人一目了然。依據(jù)《規(guī)范格式》要求，該項(xiàng)描述要簡(jiǎn)要說明評(píng)估目的、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價(jià)格類型以及估價(jià)對(duì)象所在地，甚至還要體現(xiàn)出估價(jià)對(duì)象宗數(shù)、用途、位置等。但有的報(bào)告對(duì)項(xiàng)目名稱的描述還有待于進(jìn)一步明確。
㈠主要問題
1、有的估價(jià)報(bào)告主題模糊，如“×××公司土地價(jià)格評(píng)估”，既未體現(xiàn)評(píng)估目的，也沒有說明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，更沒有界定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型，嚴(yán)重不符《規(guī)范格式》項(xiàng)目名稱的描述要求;有的體現(xiàn)了評(píng)估目的，但沒有說明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價(jià)格類型。
2、有的估價(jià)報(bào)告在價(jià)格類型界定方面存在問題
一是多數(shù)報(bào)告未界定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型。
二是界定的價(jià)格類型錯(cuò)誤，如“×××國(guó)有土地使用權(quán)變更價(jià)格評(píng)估報(bào)告”。何為國(guó)有土地使用權(quán)變更價(jià)格?從未聽說過“變更價(jià)格”這個(gè)概念。據(jù)說是為土地轉(zhuǎn)讓過戶，土地使用權(quán)變更登記評(píng)估的。
三是界定的價(jià)格類型與地價(jià)定義不符。如“×××國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款價(jià)格評(píng)估”。國(guó)有土地使用權(quán)的抵押價(jià)值與貸款價(jià)值是不同的兩個(gè)概念，所涉及的是兩個(gè)不同數(shù)值，一般來說，按照地價(jià)定義評(píng)估的物權(quán)價(jià)值應(yīng)該就是抵押價(jià)值，但土地行政主管部門和金融部門出于種種考慮，不是把抵押價(jià)值量全部作為貸款價(jià)值量貸給抵押人，而是按抵押價(jià)值量的一定比例作為貸款量貸給抵押人，一般劃撥土地使用權(quán)抵押評(píng)估的貸款量不超過評(píng)估價(jià)格的50%，出讓土地使用權(quán)評(píng)估的貸款量不超過評(píng)估價(jià)格的70%。若界定為國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款價(jià)格，就應(yīng)該在地價(jià)定義中設(shè)定貸款率并在最后確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮進(jìn)去，如不設(shè)定貸款率，還是不這樣界定價(jià)格類型為好。再如有的評(píng)估項(xiàng)目名稱為“×××國(guó)有土地使用權(quán)劃撥價(jià)格評(píng)估”，但地價(jià)定義設(shè)定的卻是有限年期的使用權(quán)價(jià)格?自相矛盾。地價(jià)定義一般應(yīng)該與價(jià)格類型一致，當(dāng)然評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)“劃撥價(jià)格”，可以從有限年期的使用權(quán)價(jià)格中剝離出“劃撥價(jià)格”，并作特殊說明，但有的評(píng)估不在最后確定評(píng)估價(jià)格時(shí)將政府收益剝離出去形成“劃撥價(jià)格”，而評(píng)估的卻是有限年期的土地使用權(quán)出讓價(jià)格。
總之，出現(xiàn)上述問題原因，主要是估價(jià)人員對(duì)《規(guī)范格式》中描述項(xiàng)目名稱的“內(nèi)在要求”未認(rèn)真研究以及對(duì)界定“價(jià)格類型”的概念理解不透所造成的。