第二節(jié) 物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅
一、物權(quán)變動的含義與原因
（一）物權(quán)變動的含義
所謂物權(quán)的變動，是指物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。
物權(quán)變動的含義
設立
當事人按照法律規(guī)定的物權(quán)類型、物權(quán)設定的類型和條件，通過法律行為或其他方式創(chuàng)設某項物權(quán)。從物權(quán)人的角度，也叫物權(quán)的取得。
變更
廣義的物權(quán)變更，包括了物權(quán)主體、內(nèi)容、客體的變化；狹義的物權(quán)變更不包括物權(quán)主體的變化，主要是指物權(quán)內(nèi)容和客體的變化。
轉(zhuǎn)讓
當事人基于法律和合同規(guī)定移轉(zhuǎn)物權(quán)，從而使物權(quán)的主體發(fā)生變化。
消滅
當事人依據(jù)法律或合同的規(guī)定，通過實施一定的行為暫時或永久性地消滅物權(quán)。
（二）物權(quán)變動的原因
物權(quán)變動區(qū)分為因法律行為發(fā)生的物權(quán)變動和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動。
物權(quán)變動的原因
因法律行為
因法律行為或當事人的意思表示而發(fā)生的物權(quán)變動
非依法律行為
因法律行為以外的因素而發(fā)生的物權(quán)變動
對于物權(quán)變動的原因，注意：
（1）因法律行為引起的物權(quán)變動存在兩個不同的法律事實，當事人之間所訂立的合同被稱為原因性的事實，而物權(quán)變動的事實被稱為結(jié)果性的事實，即不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的占有交付所表現(xiàn)的事實。
（2）這兩種不同事實的成立和生效依據(jù)不同的法律規(guī)定。
①原因行為（訂立合同）遵守債權(quán)法律行為的生效條件，物權(quán)是否發(fā)生變動，不是該行為的生效要件；（合同生效依據(jù)《合同法》的規(guī)定）
②物權(quán)變動的結(jié)果依靠物權(quán)法的規(guī)則來解決（登記或交付）。合同生效、物權(quán)未變動時，違約方應承擔違約責任。
（3）作為物權(quán)變動的原因的合同行為的生效，與物權(quán)變動無關。當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
（例如：當事人訂立了合法有效的房屋買賣合同后，只有依法辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記以后，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果。即使雙方當事人支付了交款，交付了房屋，只要沒有辦理所有權(quán)變動的登記，則不能發(fā)生所有權(quán)變動的法律后果。此時，責任人依據(jù)合同承擔違約責任，因為合同有效）
【例題·單選題】張某與某新建小區(qū)開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。后開發(fā)商將該房屋賣給不知情的李某，且辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。下列說法正確的是（?。?。
A.該房屋的所有權(quán)歸張某
B.該房屋的所有權(quán)歸李某
C.張某與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同由于未辦理產(chǎn)權(quán)登記而歸于無效
D.李某與開發(fā)商辦理的產(chǎn)權(quán)登記由于張某簽訂合同在先而歸于無效
『正確答案』B
『答案解析』本題考核點是物權(quán)變動。不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。所以A選項錯誤；B選項正確。作為物權(quán)變動的原因的合同行為的生效，與物權(quán)變動無關，所以C選項和D選項錯誤。本題中，張某可以依據(jù)合同要求開發(fā)商承擔違約責任，比如要求開發(fā)商賠償損失，但是對于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。
二、不動產(chǎn)物權(quán)登記
不動產(chǎn)登記是國家登記機構(gòu)將不動產(chǎn)物權(quán)的設立和變動的事項記載于不動產(chǎn)登記簿并供公眾查閱。
（一）不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力
不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
另外，還有非依法律行為的物權(quán)變動，其物權(quán)變動也不以登記為生效要件：
（1）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。
（2）因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。
（3）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。
1.不動產(chǎn)登記的效力。
（1）自記載于不動產(chǎn)登記簿之日起，發(fā)生物權(quán)設定和變動的效力。
（2）權(quán)利推定效力。
登記記載的權(quán)利人應當推定為法律上的權(quán)利人。登記可能發(fā)生錯誤，但在錯誤沒有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰是權(quán)利人的推定。
當然，推定只是法律上的假定，如果其他利害關系人有足夠的證據(jù)可以證明自己是真正的權(quán)利人，可以申請登記機構(gòu)更正登記，也可以通過訴訟程序請求人民法院重新確權(quán)。
（3）善意保護的效力。
所謂公信力，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，即便以后事實證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權(quán)存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權(quán)相同的法律效果。
在登記申請人辦理了登記之后，任何人因為信賴登記，而與登記權(quán)利人就登記的財產(chǎn)從事了交易行為，符合善意取得的構(gòu)成要件，應當受到善意取得制度的保護。
【例題·單選題】甲將自己的一間私房作價2萬元轉(zhuǎn)讓給乙，乙略加修繕后，居住一年后以4萬元的價格轉(zhuǎn)讓給丙，丙居住一年后以5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給丁。以上幾次轉(zhuǎn)讓都簽訂了買賣合同，但均未辦理過戶手續(xù)。在丁居住期間，該房屋價格漲至20萬元，甲乙丙丁就房屋所有權(quán)發(fā)生爭議。該房屋所有權(quán)應屬于（?。?。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
『正確答案』A
『答案解析』本題考核點是不動產(chǎn)的物權(quán)變動。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為生效要件。本題中的幾次轉(zhuǎn)讓均未辦理過戶手續(xù)，所以房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。
2.不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書。
（1）不動產(chǎn)登記簿是專門記載不動產(chǎn)物權(quán)事項的專用簿冊。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。
（2）不動產(chǎn)權(quán)屬證書是指登記機構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證據(jù)的證書。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。
《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構(gòu)應當提供。
（二）不動產(chǎn)登記的基本要求
1.不動產(chǎn)登記的管轄。不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。
2.統(tǒng)一登記。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。
3.不動產(chǎn)登記的收費。不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。
【考題·單選題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按（?。┦杖?。（2009年考試題）
A.件
B.面積
C.體積
D.不動產(chǎn)價款的一定比例
『正確答案』A
『答案解析』本題考核不動產(chǎn)登記費的收取。根據(jù)規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規(guī)定。
（三）不動產(chǎn)登記的一般程序
1.當事人申請。不動產(chǎn)登記采取當事人申請為主的方式。
2.登記機構(gòu)審查。
登記機構(gòu)不得有下列行為：（1）要求對不動產(chǎn)進行評估；（2）以年檢等名義進行重復登記；（3）超出登記職責范圍的其他行為。
（四）特殊的登記制度
1.更正登記和異議登記。
（1）更正登記。
更正登記是對錯誤登記的改正登記。（可以徹底地消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)）
（2）異議登記。
異議登記是將事實上的權(quán)利人以及利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護。
①不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。
②申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
③異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
2.預告登記。
預告登記是指為保全一項請求權(quán)而進行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達到的目的，是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。
（1）當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 （防止開發(fā)商一房二賣）
（2）預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！?BR> （五）登記錯誤的責任
當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任。
一、物權(quán)變動的含義與原因
（一）物權(quán)變動的含義
所謂物權(quán)的變動，是指物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。
物權(quán)變動的含義
設立
當事人按照法律規(guī)定的物權(quán)類型、物權(quán)設定的類型和條件，通過法律行為或其他方式創(chuàng)設某項物權(quán)。從物權(quán)人的角度，也叫物權(quán)的取得。
變更
廣義的物權(quán)變更，包括了物權(quán)主體、內(nèi)容、客體的變化；狹義的物權(quán)變更不包括物權(quán)主體的變化，主要是指物權(quán)內(nèi)容和客體的變化。
轉(zhuǎn)讓
當事人基于法律和合同規(guī)定移轉(zhuǎn)物權(quán)，從而使物權(quán)的主體發(fā)生變化。
消滅
當事人依據(jù)法律或合同的規(guī)定，通過實施一定的行為暫時或永久性地消滅物權(quán)。
（二）物權(quán)變動的原因
物權(quán)變動區(qū)分為因法律行為發(fā)生的物權(quán)變動和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動。
物權(quán)變動的原因
因法律行為
因法律行為或當事人的意思表示而發(fā)生的物權(quán)變動
非依法律行為
因法律行為以外的因素而發(fā)生的物權(quán)變動
對于物權(quán)變動的原因，注意：
（1）因法律行為引起的物權(quán)變動存在兩個不同的法律事實，當事人之間所訂立的合同被稱為原因性的事實，而物權(quán)變動的事實被稱為結(jié)果性的事實，即不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的占有交付所表現(xiàn)的事實。
（2）這兩種不同事實的成立和生效依據(jù)不同的法律規(guī)定。
①原因行為（訂立合同）遵守債權(quán)法律行為的生效條件，物權(quán)是否發(fā)生變動，不是該行為的生效要件；（合同生效依據(jù)《合同法》的規(guī)定）
②物權(quán)變動的結(jié)果依靠物權(quán)法的規(guī)則來解決（登記或交付）。合同生效、物權(quán)未變動時，違約方應承擔違約責任。
（3）作為物權(quán)變動的原因的合同行為的生效，與物權(quán)變動無關。當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
（例如：當事人訂立了合法有效的房屋買賣合同后，只有依法辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記以后，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果。即使雙方當事人支付了交款，交付了房屋，只要沒有辦理所有權(quán)變動的登記，則不能發(fā)生所有權(quán)變動的法律后果。此時，責任人依據(jù)合同承擔違約責任，因為合同有效）
【例題·單選題】張某與某新建小區(qū)開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。后開發(fā)商將該房屋賣給不知情的李某，且辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。下列說法正確的是（?。?。
A.該房屋的所有權(quán)歸張某
B.該房屋的所有權(quán)歸李某
C.張某與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同由于未辦理產(chǎn)權(quán)登記而歸于無效
D.李某與開發(fā)商辦理的產(chǎn)權(quán)登記由于張某簽訂合同在先而歸于無效
『正確答案』B
『答案解析』本題考核點是物權(quán)變動。不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。所以A選項錯誤；B選項正確。作為物權(quán)變動的原因的合同行為的生效，與物權(quán)變動無關，所以C選項和D選項錯誤。本題中，張某可以依據(jù)合同要求開發(fā)商承擔違約責任，比如要求開發(fā)商賠償損失，但是對于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。
二、不動產(chǎn)物權(quán)登記
不動產(chǎn)登記是國家登記機構(gòu)將不動產(chǎn)物權(quán)的設立和變動的事項記載于不動產(chǎn)登記簿并供公眾查閱。
（一）不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力
不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
另外，還有非依法律行為的物權(quán)變動，其物權(quán)變動也不以登記為生效要件：
（1）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。
（2）因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。
（3）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。
1.不動產(chǎn)登記的效力。
（1）自記載于不動產(chǎn)登記簿之日起，發(fā)生物權(quán)設定和變動的效力。
（2）權(quán)利推定效力。
登記記載的權(quán)利人應當推定為法律上的權(quán)利人。登記可能發(fā)生錯誤，但在錯誤沒有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰是權(quán)利人的推定。
當然，推定只是法律上的假定，如果其他利害關系人有足夠的證據(jù)可以證明自己是真正的權(quán)利人，可以申請登記機構(gòu)更正登記，也可以通過訴訟程序請求人民法院重新確權(quán)。
（3）善意保護的效力。
所謂公信力，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，即便以后事實證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權(quán)存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權(quán)相同的法律效果。
在登記申請人辦理了登記之后，任何人因為信賴登記，而與登記權(quán)利人就登記的財產(chǎn)從事了交易行為，符合善意取得的構(gòu)成要件，應當受到善意取得制度的保護。
【例題·單選題】甲將自己的一間私房作價2萬元轉(zhuǎn)讓給乙，乙略加修繕后，居住一年后以4萬元的價格轉(zhuǎn)讓給丙，丙居住一年后以5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給丁。以上幾次轉(zhuǎn)讓都簽訂了買賣合同，但均未辦理過戶手續(xù)。在丁居住期間，該房屋價格漲至20萬元，甲乙丙丁就房屋所有權(quán)發(fā)生爭議。該房屋所有權(quán)應屬于（?。?。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
『正確答案』A
『答案解析』本題考核點是不動產(chǎn)的物權(quán)變動。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為生效要件。本題中的幾次轉(zhuǎn)讓均未辦理過戶手續(xù)，所以房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。
2.不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書。
（1）不動產(chǎn)登記簿是專門記載不動產(chǎn)物權(quán)事項的專用簿冊。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。
（2）不動產(chǎn)權(quán)屬證書是指登記機構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證據(jù)的證書。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。
《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構(gòu)應當提供。
（二）不動產(chǎn)登記的基本要求
1.不動產(chǎn)登記的管轄。不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。
2.統(tǒng)一登記。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。
3.不動產(chǎn)登記的收費。不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。
【考題·單選題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按（?。┦杖?。（2009年考試題）
A.件
B.面積
C.體積
D.不動產(chǎn)價款的一定比例
『正確答案』A
『答案解析』本題考核不動產(chǎn)登記費的收取。根據(jù)規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規(guī)定。
（三）不動產(chǎn)登記的一般程序
1.當事人申請。不動產(chǎn)登記采取當事人申請為主的方式。
2.登記機構(gòu)審查。
登記機構(gòu)不得有下列行為：（1）要求對不動產(chǎn)進行評估；（2）以年檢等名義進行重復登記；（3）超出登記職責范圍的其他行為。
（四）特殊的登記制度
1.更正登記和異議登記。
（1）更正登記。
更正登記是對錯誤登記的改正登記。（可以徹底地消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)）
（2）異議登記。
異議登記是將事實上的權(quán)利人以及利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護。
①不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。
②申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
③異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
2.預告登記。
預告登記是指為保全一項請求權(quán)而進行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達到的目的，是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。
（1）當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 （防止開發(fā)商一房二賣）
（2）預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！?BR> （五）登記錯誤的責任
當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任。