五、地役權
（一）地役權概述
地役權是指按照合同的約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)效益的他物權。其中，享受使用便利的不動產(chǎn)稱為需役地，提供便利的不動產(chǎn)則稱為供役地。
舉例：甲乙兩工廠相鄰。甲工廠原有一個東門，為了讓職工上下班進出方便，想開個西門，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此，雙方達成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設立“通行地役權”。
地役權包括：取水權、通行權、眺望權等等。
地役權具有以下特征：
1.具有從屬性和不可分性。一般的用益物權雖然由所有權派生而來，但其一經(jīng)設定就具有獨立性，不依附于其他權利而存在，但地役權則不同，它是為特定需役地的便利而設定的，與需役地不可分離。
（1）土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。
（2）地役權不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉(zhuǎn)讓的，地役權一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
（3）地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉(zhuǎn)讓。
（4）需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
（5）供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
【例題·單選題】甲公司與乙公司相鄰。甲公司為通行方便，與乙公司達成協(xié)議：甲公司借用乙公司的部分道路，甲公司每年向乙公司支付一定費用。下列說法不正確的是（?。?。
A.甲公司在乙公司的土地上設立了通行地役權
B.甲公司的土地稱為需役地
C.乙公司的土地稱為供役地
D.甲公司經(jīng)乙公司同意可以將該通行權設立抵押
『正確答案』D
『答案解析』本題考核點是地役權的概念。地役權不得單獨抵押。
2.地役權不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，而只是要求對方應盡某種容忍或不作為的義務。
3.地役權是一種有期限的物權。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。
-
（二）地役權的設定
1.設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權自地役權合同生效時設立。
2.當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
3.土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。（用益物權對所有權的限制）
（三）地役權的效力
1.供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。2.地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。
（四）地役權的消滅
1.地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
（1）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；
（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。
（上述是因解除合同使地役權消滅的兩種情形，地役權還可以因征收、屆滿、放棄而消滅）
2.已經(jīng)登記的地役權變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
（一）地役權概述
地役權是指按照合同的約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)效益的他物權。其中，享受使用便利的不動產(chǎn)稱為需役地，提供便利的不動產(chǎn)則稱為供役地。
舉例：甲乙兩工廠相鄰。甲工廠原有一個東門，為了讓職工上下班進出方便，想開個西門，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此，雙方達成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設立“通行地役權”。
地役權包括：取水權、通行權、眺望權等等。
地役權具有以下特征：
1.具有從屬性和不可分性。一般的用益物權雖然由所有權派生而來，但其一經(jīng)設定就具有獨立性，不依附于其他權利而存在，但地役權則不同，它是為特定需役地的便利而設定的，與需役地不可分離。
（1）土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。
（2）地役權不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉(zhuǎn)讓的，地役權一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
（3）地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉(zhuǎn)讓。
（4）需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
（5）供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
【例題·單選題】甲公司與乙公司相鄰。甲公司為通行方便，與乙公司達成協(xié)議：甲公司借用乙公司的部分道路，甲公司每年向乙公司支付一定費用。下列說法不正確的是（?。?。
A.甲公司在乙公司的土地上設立了通行地役權
B.甲公司的土地稱為需役地
C.乙公司的土地稱為供役地
D.甲公司經(jīng)乙公司同意可以將該通行權設立抵押
『正確答案』D
『答案解析』本題考核點是地役權的概念。地役權不得單獨抵押。
2.地役權不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，而只是要求對方應盡某種容忍或不作為的義務。
3.地役權是一種有期限的物權。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。
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（二）地役權的設定
1.設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權自地役權合同生效時設立。
2.當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
3.土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。（用益物權對所有權的限制）
（三）地役權的效力
1.供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。2.地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。
（四）地役權的消滅
1.地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
（1）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；
（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。
（上述是因解除合同使地役權消滅的兩種情形，地役權還可以因征收、屆滿、放棄而消滅）
2.已經(jīng)登記的地役權變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。