(三)《國際評(píng)估準(zhǔn)則》中的基本概念
1.與資產(chǎn)相關(guān)的概念。
(1)不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)
不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)物形態(tài)的、有形的“物體”，可以看得見、摸得著。
《國際評(píng)估準(zhǔn)則》中將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)”。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是指包含在不動(dòng)產(chǎn)中的各種權(quán)利，通常由獨(dú)立于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的所有權(quán)證明文件體現(xiàn)，如所有權(quán)證書、租約等正式文件。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是一個(gè)非實(shí)物性的法律概念，而不動(dòng)產(chǎn)指的是不動(dòng)產(chǎn)物理實(shí)體。
與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利很多，包括使用權(quán)、占有權(quán)、進(jìn)入權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、租賃權(quán)、遺贈(zèng)權(quán)、贈(zèng)送權(quán)等以及選擇行使或不行使上述任何一個(gè)或幾個(gè)權(quán)利的權(quán)利。
(2)動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)權(quán)
不動(dòng)產(chǎn)之外的資產(chǎn)在法律上稱為動(dòng)產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)之外的所有有形或無形的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不是永久性地附著于不動(dòng)產(chǎn)，通常具有可移動(dòng)性。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱為“動(dòng)產(chǎn)權(quán)”。
(3)財(cái)產(chǎn)
是個(gè)法律概念，包括與所有權(quán)有關(guān)的各種權(quán)利。
(4)資產(chǎn)
資產(chǎn)在一般意義上往往用來表示不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)或兩者全稱
在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)更多地被理解為是基于某項(xiàng)資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。
2.資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)概念
即從經(jīng)濟(jì)意義上說，評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估的對象是資產(chǎn)的所有權(quán)或“所有者的權(quán)利”，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身。
3.折舊概念
評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中所使用的折舊概念表示從估計(jì)的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分(評(píng)估中的折舊)依其產(chǎn)生原因可分為實(shí)體性損耗、功能性(技術(shù)性)陳舊或經(jīng)濟(jì)性(外部環(huán)境)貶值。
會(huì)計(jì)上的“折舊”概念是指會(huì)計(jì)師根據(jù)歷史成本原則做出的對資產(chǎn)原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實(shí)際情況相符。
折舊在評(píng)估和會(huì)計(jì)上最重要的區(qū)別在于，對評(píng)估師而言，評(píng)估中的“應(yīng)計(jì)折舊”應(yīng)當(dāng)與市場有關(guān)，反映相關(guān)的市場狀況;而會(huì)計(jì)上的“應(yīng)計(jì)折舊”則與會(huì)計(jì)原則有關(guān)，并不反映市場狀況。
4.市場、成本、價(jià)格和價(jià)值概念
《國際評(píng)估準(zhǔn)則》指出價(jià)格和成本是事實(shí)，而價(jià)值是對資產(chǎn)在一定條件下應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)格的估計(jì)額。
市場是買方和賣方之間在價(jià)格機(jī)制作用下就商品和服務(wù)進(jìn)行交易的體系。
成本是與生產(chǎn)相關(guān)的概念，是為商品或服務(wù)所支付的貨幣數(shù)額，或者是生產(chǎn)商品、提供服務(wù)所需要的貨幣數(shù)額。
價(jià)格是與商品或服務(wù)交換相關(guān)的概念，表示就某商品或某項(xiàng)服務(wù)所要求的、提供的或支付的貨幣數(shù)額，反映了商品或服務(wù)進(jìn)行實(shí)際交易的貨幣金額。一般情況下，價(jià)格反映出在特定條件下特定的買方和(或)賣方對商品或服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可。
價(jià)值是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，價(jià)值并不是事實(shí)，只是根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對商品、服務(wù)進(jìn)行交易時(shí)最可能形成的價(jià)格的估計(jì)額。價(jià)值的經(jīng)濟(jì)概念反映了在價(jià)值的有效日期(基準(zhǔn)日)，市場(而不是特定買方或賣方)對于某人由于擁有某商品或接受某服務(wù)而具有的利益的評(píng)判。
5.使用
用途又稱為用途，指對某項(xiàng)資產(chǎn)而言，實(shí)際可能的、經(jīng)合理證明的、法律允許的、財(cái)務(wù)上可行的并能實(shí)現(xiàn)該被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的最可能用途。
用途概念是市場價(jià)值評(píng)估的一個(gè)組成部分。雖然用途概念并沒有出現(xiàn)在《國際評(píng)估準(zhǔn)則》市場價(jià)值的定義中，但評(píng)估師在進(jìn)行市場價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)資料分析被評(píng)估資產(chǎn)的用途，并在此基礎(chǔ)上評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。
6.市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值
1.與資產(chǎn)相關(guān)的概念。
(1)不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)
不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)物形態(tài)的、有形的“物體”，可以看得見、摸得著。
《國際評(píng)估準(zhǔn)則》中將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)”。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是指包含在不動(dòng)產(chǎn)中的各種權(quán)利，通常由獨(dú)立于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的所有權(quán)證明文件體現(xiàn)，如所有權(quán)證書、租約等正式文件。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是一個(gè)非實(shí)物性的法律概念，而不動(dòng)產(chǎn)指的是不動(dòng)產(chǎn)物理實(shí)體。
與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利很多，包括使用權(quán)、占有權(quán)、進(jìn)入權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、租賃權(quán)、遺贈(zèng)權(quán)、贈(zèng)送權(quán)等以及選擇行使或不行使上述任何一個(gè)或幾個(gè)權(quán)利的權(quán)利。
(2)動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)權(quán)
不動(dòng)產(chǎn)之外的資產(chǎn)在法律上稱為動(dòng)產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)之外的所有有形或無形的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不是永久性地附著于不動(dòng)產(chǎn)，通常具有可移動(dòng)性。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱為“動(dòng)產(chǎn)權(quán)”。
(3)財(cái)產(chǎn)
是個(gè)法律概念，包括與所有權(quán)有關(guān)的各種權(quán)利。
(4)資產(chǎn)
資產(chǎn)在一般意義上往往用來表示不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)或兩者全稱
在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)更多地被理解為是基于某項(xiàng)資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。
2.資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)概念
即從經(jīng)濟(jì)意義上說，評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估的對象是資產(chǎn)的所有權(quán)或“所有者的權(quán)利”，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身。
3.折舊概念
評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中所使用的折舊概念表示從估計(jì)的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分(評(píng)估中的折舊)依其產(chǎn)生原因可分為實(shí)體性損耗、功能性(技術(shù)性)陳舊或經(jīng)濟(jì)性(外部環(huán)境)貶值。
會(huì)計(jì)上的“折舊”概念是指會(huì)計(jì)師根據(jù)歷史成本原則做出的對資產(chǎn)原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實(shí)際情況相符。
折舊在評(píng)估和會(huì)計(jì)上最重要的區(qū)別在于，對評(píng)估師而言，評(píng)估中的“應(yīng)計(jì)折舊”應(yīng)當(dāng)與市場有關(guān)，反映相關(guān)的市場狀況;而會(huì)計(jì)上的“應(yīng)計(jì)折舊”則與會(huì)計(jì)原則有關(guān)，并不反映市場狀況。
4.市場、成本、價(jià)格和價(jià)值概念
《國際評(píng)估準(zhǔn)則》指出價(jià)格和成本是事實(shí)，而價(jià)值是對資產(chǎn)在一定條件下應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)格的估計(jì)額。
市場是買方和賣方之間在價(jià)格機(jī)制作用下就商品和服務(wù)進(jìn)行交易的體系。
成本是與生產(chǎn)相關(guān)的概念，是為商品或服務(wù)所支付的貨幣數(shù)額，或者是生產(chǎn)商品、提供服務(wù)所需要的貨幣數(shù)額。
價(jià)格是與商品或服務(wù)交換相關(guān)的概念，表示就某商品或某項(xiàng)服務(wù)所要求的、提供的或支付的貨幣數(shù)額，反映了商品或服務(wù)進(jìn)行實(shí)際交易的貨幣金額。一般情況下，價(jià)格反映出在特定條件下特定的買方和(或)賣方對商品或服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可。
價(jià)值是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，價(jià)值并不是事實(shí)，只是根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對商品、服務(wù)進(jìn)行交易時(shí)最可能形成的價(jià)格的估計(jì)額。價(jià)值的經(jīng)濟(jì)概念反映了在價(jià)值的有效日期(基準(zhǔn)日)，市場(而不是特定買方或賣方)對于某人由于擁有某商品或接受某服務(wù)而具有的利益的評(píng)判。
5.使用
用途又稱為用途，指對某項(xiàng)資產(chǎn)而言，實(shí)際可能的、經(jīng)合理證明的、法律允許的、財(cái)務(wù)上可行的并能實(shí)現(xiàn)該被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的最可能用途。
用途概念是市場價(jià)值評(píng)估的一個(gè)組成部分。雖然用途概念并沒有出現(xiàn)在《國際評(píng)估準(zhǔn)則》市場價(jià)值的定義中，但評(píng)估師在進(jìn)行市場價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)資料分析被評(píng)估資產(chǎn)的用途，并在此基礎(chǔ)上評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。
6.市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值