一、土地登記代理合同的涵義
土地登記代理合同是合同的一種，是土地登記代理人與委托人明確雙方所享有的權利和承擔義務的協(xié)議。土地登記代理人根據土地登記代理合同從事委托人要求的土地登記代理服務內容，并據此收取土地登記代理服務費用。
在實際操作時，土地登記代理合同簽訂的目的在于明確雙方當事人各自享有的權利和承擔的義務。一方面，它通過規(guī)定土地登記代理人的代理權限和違約責任，約束代理人的行為，從而從法律上保護了委托人的利益;另一方面，它規(guī)定土地登記代理人在合同規(guī)定的代理權限內從事的代理活動，委托人必須承認、承擔責任，并且按照合同規(guī)定給付代理費用，從而保護土地登記代理人的利益。土地登記代理合同的重要作用主要體現(xiàn)在以下兩個方面：
(一)有效保障合同當事人的合法權益
合同訂立后，對合同當事人具有法律約束，當事人應當依照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。合同當事人在履約過程中不承擔義務或者違反約定就應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施及賠償損失等違約責任。
土地登記代理人與委托人之間通過合同形式相對固定雙方的權利與義務關系，是合同當事人取得相互信任、溝通并各自履行義務，確實保障雙方權利的根本途徑。
(二)維護土地登記代理市場的秩序
土地登記代理活動是市場行為，土地登記代理人與委托人之間雖然是勞務關系但也體現(xiàn)了商品(服務)交易關系。土地登記代理人與委托人之間通過合同形式約束雙方惡意的、無序的行為，可以避免損害對方利益行為的發(fā)生，使雙方限度地實現(xiàn)其利益，從而有效維護了土地登記代理的正常市場秩序。
二、土地登記代理合同的特征
土地登記代理合同主要有以下特征：
(一)土地登記代理合同是雙方合同
雙方合同是指一方當事人所享有的權力就是另一方當事人所負擔的義務。雙方當事人之間存在著互為對等的關系，這也是商品交換(包括服務交換)最為典型的法律表現(xiàn)形式。
(二)土地登記代理合同是有償合同
有償合同是指當事人在取得權利的同時，必須支付相應的代價。一方當事人取得利益，必須向對方當事人支付相應的代價;支付代價的一方，必須取得相應的利益。這種代價可以是金錢，也可以是給付實物或提供服務。但一方取得的利益與對方支付的代價，不要求在經濟上、價值上完全相等，但應做到公平、合理，并應得到雙方的認可。
(三)土地登記代理合同一般為書面合同
《中華人民共和國合同法》第十條規(guī)定：當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。由于書面形式的合同具有可查證、發(fā)生糾紛時容易舉證、便于分清責任等優(yōu)點，因此，為了更有效地保護雙方權益，土地登記代理合同一般應采用書面形式
土地登記代理合同是合同的一種，是土地登記代理人與委托人明確雙方所享有的權利和承擔義務的協(xié)議。土地登記代理人根據土地登記代理合同從事委托人要求的土地登記代理服務內容，并據此收取土地登記代理服務費用。
在實際操作時，土地登記代理合同簽訂的目的在于明確雙方當事人各自享有的權利和承擔的義務。一方面，它通過規(guī)定土地登記代理人的代理權限和違約責任，約束代理人的行為，從而從法律上保護了委托人的利益;另一方面，它規(guī)定土地登記代理人在合同規(guī)定的代理權限內從事的代理活動，委托人必須承認、承擔責任，并且按照合同規(guī)定給付代理費用，從而保護土地登記代理人的利益。土地登記代理合同的重要作用主要體現(xiàn)在以下兩個方面：
(一)有效保障合同當事人的合法權益
合同訂立后，對合同當事人具有法律約束，當事人應當依照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。合同當事人在履約過程中不承擔義務或者違反約定就應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施及賠償損失等違約責任。
土地登記代理人與委托人之間通過合同形式相對固定雙方的權利與義務關系，是合同當事人取得相互信任、溝通并各自履行義務，確實保障雙方權利的根本途徑。
(二)維護土地登記代理市場的秩序
土地登記代理活動是市場行為，土地登記代理人與委托人之間雖然是勞務關系但也體現(xiàn)了商品(服務)交易關系。土地登記代理人與委托人之間通過合同形式約束雙方惡意的、無序的行為，可以避免損害對方利益行為的發(fā)生，使雙方限度地實現(xiàn)其利益，從而有效維護了土地登記代理的正常市場秩序。
二、土地登記代理合同的特征
土地登記代理合同主要有以下特征：
(一)土地登記代理合同是雙方合同
雙方合同是指一方當事人所享有的權力就是另一方當事人所負擔的義務。雙方當事人之間存在著互為對等的關系，這也是商品交換(包括服務交換)最為典型的法律表現(xiàn)形式。
(二)土地登記代理合同是有償合同
有償合同是指當事人在取得權利的同時，必須支付相應的代價。一方當事人取得利益，必須向對方當事人支付相應的代價;支付代價的一方，必須取得相應的利益。這種代價可以是金錢，也可以是給付實物或提供服務。但一方取得的利益與對方支付的代價，不要求在經濟上、價值上完全相等，但應做到公平、合理，并應得到雙方的認可。
(三)土地登記代理合同一般為書面合同
《中華人民共和國合同法》第十條規(guī)定：當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。由于書面形式的合同具有可查證、發(fā)生糾紛時容易舉證、便于分清責任等優(yōu)點，因此，為了更有效地保護雙方權益，土地登記代理合同一般應采用書面形式