三、城市基準地價更新的途徑與方法
1.按照基準地價的定義來計算基準地價
對城市基準地價的測算，根據(jù)其定義，應(yīng)當把握兩點。
1)基準地價是我國地價體系的一種土地價格類型，基準地價和其它類型的地價具有本質(zhì)上的同性，即地價是地租的資本化。因此，基準地價的測算和其他地價的測算一樣，可以遵循三種基本途徑進行。
①以土地收益為依據(jù)，求取地價。即：P = A/r或者 P= A/r ×[1- 1/(l+r)n] 式中，P為土地價格，A為土地收益(地租)，r為土地收益還原率，n為土地使用年期。
②按照等價交換原則，根據(jù)替代原理地價形成原理，求取地價。即：P= P0 ×K 式中，P為基準地價，此為市場上同樣使用效用土地的基準地價，K為評估對象與比較案例的價格比較修正系數(shù)。
③按照成本構(gòu)成原理，計算地價。即：P=V1+V2+V3+V4+V5式中，P為基準地價，V1為土地取得費用(征地安置、補償費或者拆遷安置、補償費)，V2為土地開發(fā)成本，V3為土地開發(fā)投資利息，V4為土地開發(fā)投資利潤，V5為土地所有者權(quán)益。
2)基準地價是城市土地定級單元或者勻質(zhì)單元的區(qū)域平均地價。式中，P為基準地價，只為土地交易樣點價格修正后的標準地價或者標準宗地地價，N是城市土地定級單元或者勻質(zhì)單元區(qū)域范圍的土地交易樣點或標準宗地的總個數(shù)。如果Pi為城市土地的區(qū)片價格，那么N就是城市土地定級單元內(nèi)所包括的地價區(qū)片數(shù)量。
2.按照城市土地基準地價研究的途徑進行基準地價更新
1)利用土地級差收益重新計算基準地價在城市土地定級或勻質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，運用多因素綜合評價方法和級差地租測算模型，求得城市土地的絕對地租和級差地租，再將地租還原為地價。數(shù)學(xué)模型為：
a) Ini=A(1+r)x1n
b) Ini=Yni-(b0+b2x2+b3x3)
c) Ini=Yni/[(X2b2)×X3b3]
d) Ini=Yni-(b2x2+b3x3+v)
式中，Ini為第n級土地上樣本單位面積的土地收益;Yni為第 n級土地上樣本單位面積利潤， A為常數(shù)， r為利潤級差系數(shù)， □ln為第n級土地級別指數(shù)或者單元土地質(zhì)量指數(shù)，□2每平方米土地上標準資金占有量，□3每平方米土地上標準工資占有量,b0為回歸方程常數(shù)人，b2,b3分別為資本和勞動力投入的回歸系數(shù)，V為回歸方程誤差項。其中，Rli為某一土地用途樣點單位土地面積年租金，Pli為與租賃價格質(zhì)量相同的宗地單位面積售價，M為某一土地級別土地樣本數(shù)。
2)利用市場交易地價資料重新計算基準地價25在城市土地定級或勻質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點地價修正后的標準地價的平均值，作為該區(qū)域或級別的基準地價。式中，P為基準地價，Pi為土地交易樣點價格修正后的標準地價或者標準宗地地價，N是城市土地定級單元或者勻質(zhì)單元區(qū)域范圍的土地交易樣點或標準宗地的總個數(shù)。
3)以城市土地定級或者勻質(zhì)區(qū)域的劃分為基礎(chǔ)，利用標準宗地價格(標定地價)和地價指數(shù)進行基準地價更新。其計算公式為：P = PO × K/KO式中，P為更新后基準地價，P0為更新前基準地價，K0和K分別為基準地價更新前、后的地價指數(shù)。
1.按照基準地價的定義來計算基準地價
對城市基準地價的測算，根據(jù)其定義，應(yīng)當把握兩點。
1)基準地價是我國地價體系的一種土地價格類型，基準地價和其它類型的地價具有本質(zhì)上的同性，即地價是地租的資本化。因此，基準地價的測算和其他地價的測算一樣，可以遵循三種基本途徑進行。
①以土地收益為依據(jù)，求取地價。即：P = A/r或者 P= A/r ×[1- 1/(l+r)n] 式中，P為土地價格，A為土地收益(地租)，r為土地收益還原率，n為土地使用年期。
②按照等價交換原則，根據(jù)替代原理地價形成原理，求取地價。即：P= P0 ×K 式中，P為基準地價，此為市場上同樣使用效用土地的基準地價，K為評估對象與比較案例的價格比較修正系數(shù)。
③按照成本構(gòu)成原理，計算地價。即：P=V1+V2+V3+V4+V5式中，P為基準地價，V1為土地取得費用(征地安置、補償費或者拆遷安置、補償費)，V2為土地開發(fā)成本，V3為土地開發(fā)投資利息，V4為土地開發(fā)投資利潤，V5為土地所有者權(quán)益。
2)基準地價是城市土地定級單元或者勻質(zhì)單元的區(qū)域平均地價。式中，P為基準地價，只為土地交易樣點價格修正后的標準地價或者標準宗地地價，N是城市土地定級單元或者勻質(zhì)單元區(qū)域范圍的土地交易樣點或標準宗地的總個數(shù)。如果Pi為城市土地的區(qū)片價格，那么N就是城市土地定級單元內(nèi)所包括的地價區(qū)片數(shù)量。
2.按照城市土地基準地價研究的途徑進行基準地價更新
1)利用土地級差收益重新計算基準地價在城市土地定級或勻質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，運用多因素綜合評價方法和級差地租測算模型，求得城市土地的絕對地租和級差地租，再將地租還原為地價。數(shù)學(xué)模型為：
a) Ini=A(1+r)x1n
b) Ini=Yni-(b0+b2x2+b3x3)
c) Ini=Yni/[(X2b2)×X3b3]
d) Ini=Yni-(b2x2+b3x3+v)
式中，Ini為第n級土地上樣本單位面積的土地收益;Yni為第 n級土地上樣本單位面積利潤， A為常數(shù)， r為利潤級差系數(shù)， □ln為第n級土地級別指數(shù)或者單元土地質(zhì)量指數(shù)，□2每平方米土地上標準資金占有量，□3每平方米土地上標準工資占有量,b0為回歸方程常數(shù)人，b2,b3分別為資本和勞動力投入的回歸系數(shù)，V為回歸方程誤差項。其中，Rli為某一土地用途樣點單位土地面積年租金，Pli為與租賃價格質(zhì)量相同的宗地單位面積售價，M為某一土地級別土地樣本數(shù)。
2)利用市場交易地價資料重新計算基準地價25在城市土地定級或勻質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點地價修正后的標準地價的平均值，作為該區(qū)域或級別的基準地價。式中，P為基準地價，Pi為土地交易樣點價格修正后的標準地價或者標準宗地地價，N是城市土地定級單元或者勻質(zhì)單元區(qū)域范圍的土地交易樣點或標準宗地的總個數(shù)。
3)以城市土地定級或者勻質(zhì)區(qū)域的劃分為基礎(chǔ)，利用標準宗地價格(標定地價)和地價指數(shù)進行基準地價更新。其計算公式為：P = PO × K/KO式中，P為更新后基準地價，P0為更新前基準地價，K0和K分別為基準地價更新前、后的地價指數(shù)。