四、地價的影響因素
1、主要地價影響因素
影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。
(1)一般因素
一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ)。
①行政因素
行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預(yù)。國家從全社會利益和宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地總體利用效益的目的。這種干預(yù)，對土地價格影響至關(guān)重大。
影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。
住房制度：住房制度改革以取消補貼、實行住房商品化為目標，從而促進了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動了地價的合理實現(xiàn)。
城市規(guī)劃：在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。同一塊土地用于商業(yè)、住宅和工業(yè)時的地價有很大的差異。一般商業(yè)用地效益，住宅用地次之，工業(yè)用地效益最低。規(guī)定土地用途對維護城市功能分區(qū)的完整性、土地利用總體效益的及土地利用社會效益與經(jīng)濟效益結(jié)合的合理性有重要意義。
容積率：指建筑用地中總建筑面積與總用地面積之比。容積率大，意味著單位用地面積上可建的建筑面積大，可以獲取的預(yù)期收益高，因而單位面積地價也就高;反之則地價也低。在限制容積率的地區(qū)，容積率的高低直接影響著所限制地區(qū)的地價高低。
地價政策：高地價政策即政府放開對地價的管制，會促使地價上漲;低地價政策是政府采取各種手段抑制地價的上漲，從而導(dǎo)致地價水平的下跌或停滯。同時，地價管理政策也影響著房地產(chǎn)投資者的投資興趣，從而影響地價的高低。
稅收政策：稅賦增加--→居民和企業(yè)的儲蓄減少--→社會投資減少--→經(jīng)濟增長幅度降低--→企業(yè)無力或不想擴大投資--→土地需求降低--→土地價格降低。
行政隸屬變更：行政隸屬變更一般都會引起當?shù)赝恋貎r格的變動。通常分為以下兩類，一是級別升格，如某一城市由縣級市上升為地級市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等;另一類是級別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。如廣東省寶安縣的行政隸屬關(guān)系由原地區(qū)劃歸深圳市管轄后，該縣利用特區(qū)的優(yōu)惠政策吸引了大批外資，經(jīng)濟迅速發(fā)展，從而帶動了地價的上漲。
1、主要地價影響因素
影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。
(1)一般因素
一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ)。
①行政因素
行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預(yù)。國家從全社會利益和宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地總體利用效益的目的。這種干預(yù)，對土地價格影響至關(guān)重大。
影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。
住房制度：住房制度改革以取消補貼、實行住房商品化為目標，從而促進了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動了地價的合理實現(xiàn)。
城市規(guī)劃：在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。同一塊土地用于商業(yè)、住宅和工業(yè)時的地價有很大的差異。一般商業(yè)用地效益，住宅用地次之，工業(yè)用地效益最低。規(guī)定土地用途對維護城市功能分區(qū)的完整性、土地利用總體效益的及土地利用社會效益與經(jīng)濟效益結(jié)合的合理性有重要意義。
容積率：指建筑用地中總建筑面積與總用地面積之比。容積率大，意味著單位用地面積上可建的建筑面積大，可以獲取的預(yù)期收益高，因而單位面積地價也就高;反之則地價也低。在限制容積率的地區(qū)，容積率的高低直接影響著所限制地區(qū)的地價高低。
地價政策：高地價政策即政府放開對地價的管制，會促使地價上漲;低地價政策是政府采取各種手段抑制地價的上漲，從而導(dǎo)致地價水平的下跌或停滯。同時，地價管理政策也影響著房地產(chǎn)投資者的投資興趣，從而影響地價的高低。
稅收政策：稅賦增加--→居民和企業(yè)的儲蓄減少--→社會投資減少--→經(jīng)濟增長幅度降低--→企業(yè)無力或不想擴大投資--→土地需求降低--→土地價格降低。
行政隸屬變更：行政隸屬變更一般都會引起當?shù)赝恋貎r格的變動。通常分為以下兩類，一是級別升格，如某一城市由縣級市上升為地級市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等;另一類是級別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。如廣東省寶安縣的行政隸屬關(guān)系由原地區(qū)劃歸深圳市管轄后，該縣利用特區(qū)的優(yōu)惠政策吸引了大批外資，經(jīng)濟迅速發(fā)展，從而帶動了地價的上漲。