四、地價(jià)的影響因素
1、主要地價(jià)影響因素
影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。
(1)一般因素
一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。
①行政因素
行政因素主要是指國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。國(guó)家從全社會(huì)利益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動(dòng)土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達(dá)到提高土地總體利用效益的目的。這種干預(yù)，對(duì)土地價(jià)格影響至關(guān)重大。
影響地價(jià)的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌。
住房制度：住房制度改革以取消補(bǔ)貼、實(shí)行住房商品化為目標(biāo)，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動(dòng)了地價(jià)的合理實(shí)現(xiàn)。
城市規(guī)劃：在城市規(guī)劃中，對(duì)用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對(duì)地價(jià)有重要的影響。同一塊土地用于商業(yè)、住宅和工業(yè)時(shí)的地價(jià)有很大的差異。一般商業(yè)用地效益，住宅用地次之，工業(yè)用地效益最低。規(guī)定土地用途對(duì)維護(hù)城市功能分區(qū)的完整性、土地利用總體效益的及土地利用社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益結(jié)合的合理性有重要意義。
容積率：指建筑用地中總建筑面積與總用地面積之比。容積率大，意味著單位用地面積上可建的建筑面積大，可以獲取的預(yù)期收益高，因而單位面積地價(jià)也就高;反之則地價(jià)也低。在限制容積率的地區(qū)，容積率的高低直接影響著所限制地區(qū)的地價(jià)高低。
地價(jià)政策：高地價(jià)政策即政府放開對(duì)地價(jià)的管制，會(huì)促使地價(jià)上漲;低地價(jià)政策是政府采取各種手段抑制地價(jià)的上漲，從而導(dǎo)致地價(jià)水平的下跌或停滯。同時(shí)，地價(jià)管理政策也影響著房地產(chǎn)投資者的投資興趣，從而影響地價(jià)的高低。
稅收政策：稅賦增加--→居民和企業(yè)的儲(chǔ)蓄減少--→社會(huì)投資減少--→經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度降低--→企業(yè)無力或不想擴(kuò)大投資--→土地需求降低--→土地價(jià)格降低。
行政隸屬變更：行政隸屬變更一般都會(huì)引起當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)。通常分為以下兩類，一是級(jí)別升格，如某一城市由縣級(jí)市上升為地級(jí)市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等;另一類是級(jí)別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。如廣東省寶安縣的行政隸屬關(guān)系由原地區(qū)劃歸深圳市管轄后，該縣利用特區(qū)的優(yōu)惠政策吸引了大批外資，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，從而帶動(dòng)了地價(jià)的上漲。
1、主要地價(jià)影響因素
影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。
(1)一般因素
一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。
①行政因素
行政因素主要是指國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。國(guó)家從全社會(huì)利益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動(dòng)土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達(dá)到提高土地總體利用效益的目的。這種干預(yù)，對(duì)土地價(jià)格影響至關(guān)重大。
影響地價(jià)的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌。
住房制度：住房制度改革以取消補(bǔ)貼、實(shí)行住房商品化為目標(biāo)，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動(dòng)了地價(jià)的合理實(shí)現(xiàn)。
城市規(guī)劃：在城市規(guī)劃中，對(duì)用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對(duì)地價(jià)有重要的影響。同一塊土地用于商業(yè)、住宅和工業(yè)時(shí)的地價(jià)有很大的差異。一般商業(yè)用地效益，住宅用地次之，工業(yè)用地效益最低。規(guī)定土地用途對(duì)維護(hù)城市功能分區(qū)的完整性、土地利用總體效益的及土地利用社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益結(jié)合的合理性有重要意義。
容積率：指建筑用地中總建筑面積與總用地面積之比。容積率大，意味著單位用地面積上可建的建筑面積大，可以獲取的預(yù)期收益高，因而單位面積地價(jià)也就高;反之則地價(jià)也低。在限制容積率的地區(qū)，容積率的高低直接影響著所限制地區(qū)的地價(jià)高低。
地價(jià)政策：高地價(jià)政策即政府放開對(duì)地價(jià)的管制，會(huì)促使地價(jià)上漲;低地價(jià)政策是政府采取各種手段抑制地價(jià)的上漲，從而導(dǎo)致地價(jià)水平的下跌或停滯。同時(shí)，地價(jià)管理政策也影響著房地產(chǎn)投資者的投資興趣，從而影響地價(jià)的高低。
稅收政策：稅賦增加--→居民和企業(yè)的儲(chǔ)蓄減少--→社會(huì)投資減少--→經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度降低--→企業(yè)無力或不想擴(kuò)大投資--→土地需求降低--→土地價(jià)格降低。
行政隸屬變更：行政隸屬變更一般都會(huì)引起當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)。通常分為以下兩類，一是級(jí)別升格，如某一城市由縣級(jí)市上升為地級(jí)市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等;另一類是級(jí)別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。如廣東省寶安縣的行政隸屬關(guān)系由原地區(qū)劃歸深圳市管轄后，該縣利用特區(qū)的優(yōu)惠政策吸引了大批外資，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，從而帶動(dòng)了地價(jià)的上漲。