2011土地估價師:相關(guān)講解·房地產(chǎn)開發(fā)(下)

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(三)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)的買家和賣家在某個特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時間段內(nèi)達成各種權(quán)益交易的總和。按照房地產(chǎn)進入市場交易的時間順序,劃分為一級市場、二級市場、三級市場。房地產(chǎn)市場中的地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場既相互獨立又密不可分。
    房地產(chǎn)市場是由參加房地產(chǎn)市場的主體、交易對象和市場組織方式三部分構(gòu)成,參加者、交易對象和組織方式是房地產(chǎn)市場的三大要素。房地產(chǎn)市場的功能主要有:①有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的配置與合理使用;②能促使房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展和城市建設(shè)進入良性循環(huán)。③有助于調(diào)整消費結(jié)構(gòu),促進國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展;④有利于房地產(chǎn)供求的相對平衡,緩解用地矛盾和住房不公現(xiàn)象。
    房地產(chǎn)市場的特點主要有:市場供給缺乏彈性、市場供給的不同質(zhì)性、市場供給的地區(qū)性和市場調(diào)節(jié)的不完全性。房地產(chǎn)市場需求的特點有:市場需求的廣泛性、市場需求的多樣性、市場需求的融資性和市場需求的長期性。房地產(chǎn)市場銷售的特點有:銷售環(huán)節(jié)少、渠道短,銷售作用方向與一般商品銷售相反,銷售主要通過代理商來完成和銷售主要通過合同方式進行。
    我國土地市場的運行有土地使用權(quán)出讓市場和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場兩種模式。我國住房市場的運行模式有管理型市場和以租賃市場為主、買賣市場和調(diào)換市場為輔的市場兩種。
    市場研究與預測一節(jié),考生應(yīng)對研究和預測的一般步驟有一定的了解。
    (四)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理是密不可分的兩個方面,是房地產(chǎn)經(jīng)營活動的核心,是實現(xiàn)和發(fā)揮房地產(chǎn)價值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
    房地產(chǎn)經(jīng)營分為房產(chǎn)經(jīng)營和地產(chǎn)經(jīng)營,房地產(chǎn)經(jīng)營在國民經(jīng)濟的發(fā)展中起著重要的作用。
    我國房地產(chǎn)經(jīng)營的主要經(jīng)濟形式有:國營、集體經(jīng)營、個體經(jīng)營、合資或合作經(jīng)營以及涉外經(jīng)營,我國房地產(chǎn)經(jīng)營的方式有出售、出租、信托代管、房屋互換和以房入股經(jīng)營工商服務(wù)業(yè)。
    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險可分為總體風險和個別風險,總體風險包括政治風險、經(jīng)濟風險、金融風險和來自自然界和人類沖突的意外風險。對待風險的態(tài)度有回避型、追逐型、中間型。對待風險的策略有風險回避、風險抑制、風險自留、風險轉(zhuǎn)移和風險組合。
    房地產(chǎn)經(jīng)營決策的方法可分為確定型決策、風險型決策、不確定決策三類。房地產(chǎn)銷售的形式有廣告、派員銷售和召開新聞發(fā)布會。房屋的出售價格主要由商品房的生產(chǎn)成本、商品房流通費用、稅金和利潤組成。房地產(chǎn)出租經(jīng)營的方式有短期出租、長期出租和無限期出租。
    房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理,是指房地產(chǎn)經(jīng)營單位對其所擁有的房屋和土地及其附屬設(shè)備等各項產(chǎn)業(yè)所進行的管理。房地產(chǎn)物業(yè)管理,是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)。物業(yè)管理有委托服務(wù)型和自主經(jīng)營型兩種形式。
    (五)房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu),包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。
    房地產(chǎn)中介服務(wù)體系包括:房地產(chǎn)金融中介、房地產(chǎn)市場中介、房地產(chǎn)法律中介、房地產(chǎn)服務(wù)中介等。
    房地產(chǎn)咨詢業(yè)的業(yè)務(wù)范圍包括信息的收集、信息的選擇與鑒別和信息的加工。房地產(chǎn)中介組織在接受客戶委托后,一般按照收集資料、科學分析、提出報告三步進行工作。
    房地產(chǎn)價格評估是房地產(chǎn)中介服務(wù)中專業(yè)性、技術(shù)性的,它在抵押、保險、出讓、轉(zhuǎn)讓等領(lǐng)域起著重要的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè),是以提取傭金為經(jīng)營特征,為房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、換房等提供信息及信托勞務(wù)工作的中介服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的行業(yè)特點和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的義務(wù),需要考生有一定的了解。