三、拍賣底價的法律地位
以拍賣為估價目的的房地產(chǎn)估價報告(其中最重要的部分是確定拍賣底價)作為價格鑒證文件，在訴訟中的作用相當(dāng)于法醫(yī)鑒定、筆跡鑒定這一類專業(yè)技術(shù)鑒定，具有專業(yè)性、權(quán)威性和嚴格的法律意義，即在沒有相反的證據(jù)的情況下，法院可以據(jù)此作出判斷。而這種判斷對當(dāng)事人的利益將產(chǎn)生最直接的影響。拍賣底價的法律地位還表現(xiàn)在以下幾點：1、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據(jù);2、拍賣底價不可隨意更改;3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇，此時，拍賣底價就是抵債價;4、拍賣底價的確定必須由法定房地產(chǎn)估價機構(gòu)按照法定程序完成。
5、房地產(chǎn)估價機構(gòu)確定拍賣房地產(chǎn)底價必須承擔(dān)法律責(zé)任。
四、房地產(chǎn)拍賣底價確定中的幾個問題
1、拍賣底價的法律地位對房地產(chǎn)估價機構(gòu)及全體估價師提出了更高的要求，即客觀、準確地評估房地產(chǎn)拍賣底價。
2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產(chǎn)估價規(guī)范要求，準確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產(chǎn)評估機構(gòu)未能準確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響有關(guān)。
3、盡可能多地收集房地產(chǎn)拍賣市場行情，仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關(guān)系。以目前深圳房地產(chǎn)拍賣市場為例，一般來說，住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高于底價的價格成交。這種狀況說明：一種可能是機構(gòu)尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機構(gòu)買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費，其他風(fēng)險還在外，使機構(gòu)投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產(chǎn)拍賣底價與市場價的差距應(yīng)有不同;整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價也應(yīng)有不同這樣兩個結(jié)論。
4、評估報告一定要披露被拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵，并在確定拍賣底價時加以考慮。涉訟房地產(chǎn)一般都經(jīng)過一個查封和訴訟的過程，有的甚至長達數(shù)年;有的欠交水電費、物業(yè)管理費;有的有租約限制;有的涉及另外的訴訟;有的還要補地價，這些情況都使被拍賣財產(chǎn)的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵加以披露，并根據(jù)影響大小對被拍賣財產(chǎn)的市場價值特別是拍賣底價做向下修正，以保護競拍人的利益。
5、要注意保護被拍賣財產(chǎn)所有人的利益。被拍賣財產(chǎn)的受償人(一般是抵押權(quán)人)總是希望拍賣底價低一些，以便盡快變現(xiàn)，收回現(xiàn)款;司法機關(guān)出于盡快結(jié)案的考慮，也可能希望拍賣底價低一些。這時，合理確定拍賣底價，就是對被拍賣財產(chǎn)所有人(敗訴方)的合法權(quán)益的保護，特別是當(dāng)被拍賣財產(chǎn)所有人還有其他財產(chǎn)時其意義更加明顯。
五、實踐中的拍賣底價與拍賣保留價
1、目前，深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構(gòu)的作法，即法院將部分房地產(chǎn)評估機構(gòu)確定為定點評估機構(gòu)，每月兩次舉行搖珠抽簽會抽簽決定具體案件的評估機構(gòu)，評估機構(gòu)不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個作法保證了評估機構(gòu)能夠獨立、客觀地出具評估報告。在確定拍賣底價和拍賣保留價的問題上，雖然廣東省高級人民法院曾經(jīng)有過通知，要求各級法院執(zhí)行部門可以在評估市場價的基礎(chǔ)上降15個百分點確定第一次拍賣的保留價;如果拍賣不成交，則再降15個百分點確定第二次拍賣的保留價;如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價作為抵債價格，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方(債權(quán)人)。但實際上，在大多數(shù)情況下，各級法院仍以房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的拍賣底價作為拍賣保留價。經(jīng)兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價作為抵債價格，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方(債權(quán)人)。房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估報告只確定該房地產(chǎn)的市場價值和拍賣底價，并不確定拍賣保留價(部分評估報告中提到的“拍賣保留價”實際應(yīng)當(dāng)是拍賣底價)。拍賣保留價由法院在委托拍賣時確定。
2、在當(dāng)前深圳房地產(chǎn)拍賣市場上，商鋪的拍賣底價一般應(yīng)當(dāng)在市場價的6-8成之間;住宅的拍賣底價一般應(yīng)當(dāng)在市場價的7-8成之間;寫字樓、廠房的拍賣底價一般應(yīng)當(dāng)在市場價的6-7成之間。具體要由評估機構(gòu)根據(jù)實際情況確定。
綜上所述，我們應(yīng)當(dāng)正確認識房地產(chǎn)拍賣底價的準確含義，將它與拍賣保留價區(qū)分開來，堅持它的權(quán)威性和應(yīng)有的法律地位，同時在相關(guān)法規(guī)和規(guī)范中加以確認，逐步使社會各方面對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的權(quán)威性和法律地位有比較深刻的認識。當(dāng)然，這也離不開我們所有房地產(chǎn)估價機構(gòu)和全體房地產(chǎn)估價師的共同努力。
以拍賣為估價目的的房地產(chǎn)估價報告(其中最重要的部分是確定拍賣底價)作為價格鑒證文件，在訴訟中的作用相當(dāng)于法醫(yī)鑒定、筆跡鑒定這一類專業(yè)技術(shù)鑒定，具有專業(yè)性、權(quán)威性和嚴格的法律意義，即在沒有相反的證據(jù)的情況下，法院可以據(jù)此作出判斷。而這種判斷對當(dāng)事人的利益將產(chǎn)生最直接的影響。拍賣底價的法律地位還表現(xiàn)在以下幾點：1、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據(jù);2、拍賣底價不可隨意更改;3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇，此時，拍賣底價就是抵債價;4、拍賣底價的確定必須由法定房地產(chǎn)估價機構(gòu)按照法定程序完成。
5、房地產(chǎn)估價機構(gòu)確定拍賣房地產(chǎn)底價必須承擔(dān)法律責(zé)任。
四、房地產(chǎn)拍賣底價確定中的幾個問題
1、拍賣底價的法律地位對房地產(chǎn)估價機構(gòu)及全體估價師提出了更高的要求，即客觀、準確地評估房地產(chǎn)拍賣底價。
2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產(chǎn)估價規(guī)范要求，準確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產(chǎn)評估機構(gòu)未能準確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響有關(guān)。
3、盡可能多地收集房地產(chǎn)拍賣市場行情，仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關(guān)系。以目前深圳房地產(chǎn)拍賣市場為例，一般來說，住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高于底價的價格成交。這種狀況說明：一種可能是機構(gòu)尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機構(gòu)買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費，其他風(fēng)險還在外，使機構(gòu)投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產(chǎn)拍賣底價與市場價的差距應(yīng)有不同;整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價也應(yīng)有不同這樣兩個結(jié)論。
4、評估報告一定要披露被拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵，并在確定拍賣底價時加以考慮。涉訟房地產(chǎn)一般都經(jīng)過一個查封和訴訟的過程，有的甚至長達數(shù)年;有的欠交水電費、物業(yè)管理費;有的有租約限制;有的涉及另外的訴訟;有的還要補地價，這些情況都使被拍賣財產(chǎn)的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵加以披露，并根據(jù)影響大小對被拍賣財產(chǎn)的市場價值特別是拍賣底價做向下修正，以保護競拍人的利益。
5、要注意保護被拍賣財產(chǎn)所有人的利益。被拍賣財產(chǎn)的受償人(一般是抵押權(quán)人)總是希望拍賣底價低一些，以便盡快變現(xiàn)，收回現(xiàn)款;司法機關(guān)出于盡快結(jié)案的考慮，也可能希望拍賣底價低一些。這時，合理確定拍賣底價，就是對被拍賣財產(chǎn)所有人(敗訴方)的合法權(quán)益的保護，特別是當(dāng)被拍賣財產(chǎn)所有人還有其他財產(chǎn)時其意義更加明顯。
五、實踐中的拍賣底價與拍賣保留價
1、目前，深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構(gòu)的作法，即法院將部分房地產(chǎn)評估機構(gòu)確定為定點評估機構(gòu)，每月兩次舉行搖珠抽簽會抽簽決定具體案件的評估機構(gòu)，評估機構(gòu)不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個作法保證了評估機構(gòu)能夠獨立、客觀地出具評估報告。在確定拍賣底價和拍賣保留價的問題上，雖然廣東省高級人民法院曾經(jīng)有過通知，要求各級法院執(zhí)行部門可以在評估市場價的基礎(chǔ)上降15個百分點確定第一次拍賣的保留價;如果拍賣不成交，則再降15個百分點確定第二次拍賣的保留價;如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價作為抵債價格，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方(債權(quán)人)。但實際上，在大多數(shù)情況下，各級法院仍以房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的拍賣底價作為拍賣保留價。經(jīng)兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價作為抵債價格，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方(債權(quán)人)。房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估報告只確定該房地產(chǎn)的市場價值和拍賣底價，并不確定拍賣保留價(部分評估報告中提到的“拍賣保留價”實際應(yīng)當(dāng)是拍賣底價)。拍賣保留價由法院在委托拍賣時確定。
2、在當(dāng)前深圳房地產(chǎn)拍賣市場上，商鋪的拍賣底價一般應(yīng)當(dāng)在市場價的6-8成之間;住宅的拍賣底價一般應(yīng)當(dāng)在市場價的7-8成之間;寫字樓、廠房的拍賣底價一般應(yīng)當(dāng)在市場價的6-7成之間。具體要由評估機構(gòu)根據(jù)實際情況確定。
綜上所述，我們應(yīng)當(dāng)正確認識房地產(chǎn)拍賣底價的準確含義，將它與拍賣保留價區(qū)分開來，堅持它的權(quán)威性和應(yīng)有的法律地位，同時在相關(guān)法規(guī)和規(guī)范中加以確認，逐步使社會各方面對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的權(quán)威性和法律地位有比較深刻的認識。當(dāng)然，這也離不開我們所有房地產(chǎn)估價機構(gòu)和全體房地產(chǎn)估價師的共同努力。