租賃合同
一、租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)
(一)出租人的主要義務(wù)
1.按照約定交付租賃物于承租人使用
2.租賃物的修繕義務(wù)。
(1)承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。
(2)出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。
(3)因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
3.租賃物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)
因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。
(二)承租人的主要義務(wù)。
1.按期支付租金的義務(wù)
承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.保管租賃物的義務(wù)
承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
3.反還租賃物的義務(wù)
租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
4.不得轉(zhuǎn)租的義務(wù)
(1)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
(2)承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
5.按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù)
承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
6.不得擅自改善租賃物
(1)承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。
(2)承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
二、租賃合同的解除
(一)出租人的可以解除合同的情形有
1.承租人未按約定方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損害的
2.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的
3.承租人遲延支付租金經(jīng)催告仍然未支付的
4.對(duì)租賃期限沒有約定或約定不明，又未達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，出租人可以隨時(shí)解除合同，但應(yīng)在合理期限內(nèi)通知承租人
(二)承租人可以解除合同的情形
1.租賃物危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格承租人可以隨時(shí)解除合同;
2.因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失，不能實(shí)現(xiàn)合同目的承租人可以解除合同。
3.對(duì)租賃期限沒有約定或約定不明確的，事后又未達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，承租人可以隨時(shí)解除合同
當(dāng)然，除此之外在符合《合同法》總則規(guī)定的合同解除的一般條件時(shí)，當(dāng)事人也可以解除合同。
三、租賃合同的其他特殊規(guī)范
(一)標(biāo)的物之權(quán)利變動(dòng)不影響租賃權(quán)——買賣不破租賃
租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。(《合同法》第229條)
(二)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
1.出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。
2.承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
3.侵害了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承租人可以主張買賣合同無效。
4.承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沖突時(shí)按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
(三)租賃合同對(duì)與共同租賃人的效力
承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。要件為：
1.承租人死亡
2.租賃期限尚未屆滿
3.必須是與承租人共同居住的人，而不論其是否為近親屬或者法定繼承人與否。
(四)租賃合同終止的例外
租賃合同規(guī)定的期限屆滿合同終止，但是承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。