近期，政府價(jià)格主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展了成本監(jiān)審工作，受到行業(yè)內(nèi)的廣泛歡迎。物業(yè)服務(wù)價(jià)格偏離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律軌道的狀況也由此顯現(xiàn)出來(lái)。
物業(yè)服務(wù)價(jià)格問(wèn)題“凸顯”
目前，社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的認(rèn)識(shí)是模糊的。首先業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的認(rèn)識(shí)是模糊的，他們不清楚物業(yè)服務(wù)價(jià)格是如何構(gòu)成的，所以習(xí)慣橫向比較，向低價(jià)看齊，一旦成立業(yè)委會(huì)就高呼降價(jià)或不繳費(fèi)，給已經(jīng)艱難運(yùn)作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)雪上加霜，導(dǎo)致服務(wù)水平和質(zhì)量不斷下降，結(jié)果業(yè)主更不滿意。如此形成惡性循環(huán)的怪圈，使雙方矛盾難以化解，從而導(dǎo)致不是業(yè)主炒物業(yè)服務(wù)公司的魷魚，就是物業(yè)服務(wù)公司主動(dòng)退出項(xiàng)目管理。以溫州地區(qū)企業(yè)為例，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)成本的認(rèn)識(shí)往往只按小區(qū)保潔，綠化，秩序維護(hù)等常見(jiàn)項(xiàng)目來(lái)確定，對(duì)于設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)等成本并不完全了解，具體數(shù)額多少也無(wú)法準(zhǔn)確算計(jì)。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政管理成本分?jǐn)?，按溫州地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)平均成本測(cè)算，行政管理成本一般占小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本的10%-15%左右，而業(yè)主的測(cè)算往往都是按小區(qū)的實(shí)際收入與本小區(qū)實(shí)際支出來(lái)測(cè)算與對(duì)比，這樣得出的結(jié)果顯然無(wú)法準(zhǔn)確合理。
同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)價(jià)格的形成也比較模糊，不同的物業(yè)小區(qū)，由于構(gòu)件、設(shè)置及服務(wù)需求的不同必然產(chǎn)生不同的服務(wù)成本，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格卻相同，對(duì)此企業(yè)很難與業(yè)主達(dá)成共識(shí)。例如，一個(gè)3萬(wàn)平方米的單體高層住宅項(xiàng)目和一個(gè)10萬(wàn)平方米的高層住宅項(xiàng)目，按價(jià)格主管部門的審定，都是實(shí)行二級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（溫州市實(shí)行一級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目比較少，大約10%），而二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的是政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.1元/平方米，上下浮動(dòng)10%，也就是物業(yè)費(fèi)不能超過(guò)1.2元/平方米。但細(xì)算一下，顯然是不夠準(zhǔn)確的，因?yàn)閮蓚€(gè)項(xiàng)目的出入口不一樣，而且人員配置不同，重要的是設(shè)備設(shè)施的構(gòu)成不同，如電梯臺(tái)數(shù)的不同，其每年支出的養(yǎng)護(hù)費(fèi)與檢測(cè)費(fèi)顯然是不同，后者要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前者，而兩小區(qū)實(shí)行同一物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)顯然不合理。
目前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨著一些問(wèn)題和矛盾。一是業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，追求物美價(jià)廉是很正常的消費(fèi)心理。因此沒(méi)有清晰的成本說(shuō)明和充分理由的加價(jià)是很難實(shí)現(xiàn)的，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入一直呈平行且下降運(yùn)行狀態(tài)。二是物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員期望每年都能增加工資收入來(lái)改善生活條件。企業(yè)為了能留住人才，提高從業(yè)人員的素質(zhì)，不斷改善他們的工作生活環(huán)境，就必須滿足他們的正常需求。因此企業(yè)的成本一直呈上升運(yùn)行狀態(tài)，特別是進(jìn)入2008年，隨著勞動(dòng)合同法的實(shí)施，企業(yè)的用工成本更是急劇地上升。三是作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投資者，把追求投資回報(bào)率放在首位。然而隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的不斷上升，他們的投資回報(bào)率一直呈下降運(yùn)行狀態(tài)。
《溫州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》從2005年12月開(kāi)始實(shí)施，其對(duì)物業(yè)服務(wù)人工成本的測(cè)算主要是以2004年溫州市城鎮(zhèn)職工平均工資為依據(jù)，而2004年溫州市城鎮(zhèn)職工年平均工資標(biāo)準(zhǔn)為19141元，到2007年溫州市城鎮(zhèn)職工平均工資標(biāo)準(zhǔn)為22758元（浙江省為27567元）。過(guò)去的二年多時(shí)間，職工的平均工資增加3600元，這還不包括管理成本與物耗的增加。而且，今年《勞動(dòng)合同法》頒布實(shí)施，所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須為員工依法辦理社會(huì)保險(xiǎn)手續(xù)，單單這一項(xiàng)就使企業(yè)每年為每人多支出3000元左右。而該成本的增加在《溫州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》出臺(tái)前是沒(méi)有準(zhǔn)確測(cè)算的。物業(yè)服務(wù)用工成本的快速上漲，單單由企業(yè)一方來(lái)承受也是不合理的。最近，溫州的幾個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期滿后，主動(dòng)退出。從這次政府組織成本監(jiān)審的初步情況來(lái)看，成本高于價(jià)格的問(wèn)題已經(jīng)凸現(xiàn)，這還是2005年—2007年三年平均的成本水平，如果再加上2008年成本急劇上升因素，價(jià)格偏離成本的幅度將更大。
物業(yè)服務(wù)價(jià)格問(wèn)題“凸顯”
目前，社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的認(rèn)識(shí)是模糊的。首先業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的認(rèn)識(shí)是模糊的，他們不清楚物業(yè)服務(wù)價(jià)格是如何構(gòu)成的，所以習(xí)慣橫向比較，向低價(jià)看齊，一旦成立業(yè)委會(huì)就高呼降價(jià)或不繳費(fèi)，給已經(jīng)艱難運(yùn)作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)雪上加霜，導(dǎo)致服務(wù)水平和質(zhì)量不斷下降，結(jié)果業(yè)主更不滿意。如此形成惡性循環(huán)的怪圈，使雙方矛盾難以化解，從而導(dǎo)致不是業(yè)主炒物業(yè)服務(wù)公司的魷魚，就是物業(yè)服務(wù)公司主動(dòng)退出項(xiàng)目管理。以溫州地區(qū)企業(yè)為例，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)成本的認(rèn)識(shí)往往只按小區(qū)保潔，綠化，秩序維護(hù)等常見(jiàn)項(xiàng)目來(lái)確定，對(duì)于設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)等成本并不完全了解，具體數(shù)額多少也無(wú)法準(zhǔn)確算計(jì)。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政管理成本分?jǐn)?，按溫州地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)平均成本測(cè)算，行政管理成本一般占小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本的10%-15%左右，而業(yè)主的測(cè)算往往都是按小區(qū)的實(shí)際收入與本小區(qū)實(shí)際支出來(lái)測(cè)算與對(duì)比，這樣得出的結(jié)果顯然無(wú)法準(zhǔn)確合理。
同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)價(jià)格的形成也比較模糊，不同的物業(yè)小區(qū)，由于構(gòu)件、設(shè)置及服務(wù)需求的不同必然產(chǎn)生不同的服務(wù)成本，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格卻相同，對(duì)此企業(yè)很難與業(yè)主達(dá)成共識(shí)。例如，一個(gè)3萬(wàn)平方米的單體高層住宅項(xiàng)目和一個(gè)10萬(wàn)平方米的高層住宅項(xiàng)目，按價(jià)格主管部門的審定，都是實(shí)行二級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（溫州市實(shí)行一級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目比較少，大約10%），而二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的是政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.1元/平方米，上下浮動(dòng)10%，也就是物業(yè)費(fèi)不能超過(guò)1.2元/平方米。但細(xì)算一下，顯然是不夠準(zhǔn)確的，因?yàn)閮蓚€(gè)項(xiàng)目的出入口不一樣，而且人員配置不同，重要的是設(shè)備設(shè)施的構(gòu)成不同，如電梯臺(tái)數(shù)的不同，其每年支出的養(yǎng)護(hù)費(fèi)與檢測(cè)費(fèi)顯然是不同，后者要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前者，而兩小區(qū)實(shí)行同一物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)顯然不合理。
目前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨著一些問(wèn)題和矛盾。一是業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，追求物美價(jià)廉是很正常的消費(fèi)心理。因此沒(méi)有清晰的成本說(shuō)明和充分理由的加價(jià)是很難實(shí)現(xiàn)的，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入一直呈平行且下降運(yùn)行狀態(tài)。二是物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員期望每年都能增加工資收入來(lái)改善生活條件。企業(yè)為了能留住人才，提高從業(yè)人員的素質(zhì)，不斷改善他們的工作生活環(huán)境，就必須滿足他們的正常需求。因此企業(yè)的成本一直呈上升運(yùn)行狀態(tài)，特別是進(jìn)入2008年，隨著勞動(dòng)合同法的實(shí)施，企業(yè)的用工成本更是急劇地上升。三是作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投資者，把追求投資回報(bào)率放在首位。然而隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的不斷上升，他們的投資回報(bào)率一直呈下降運(yùn)行狀態(tài)。
《溫州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》從2005年12月開(kāi)始實(shí)施，其對(duì)物業(yè)服務(wù)人工成本的測(cè)算主要是以2004年溫州市城鎮(zhèn)職工平均工資為依據(jù)，而2004年溫州市城鎮(zhèn)職工年平均工資標(biāo)準(zhǔn)為19141元，到2007年溫州市城鎮(zhèn)職工平均工資標(biāo)準(zhǔn)為22758元（浙江省為27567元）。過(guò)去的二年多時(shí)間，職工的平均工資增加3600元，這還不包括管理成本與物耗的增加。而且，今年《勞動(dòng)合同法》頒布實(shí)施，所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須為員工依法辦理社會(huì)保險(xiǎn)手續(xù)，單單這一項(xiàng)就使企業(yè)每年為每人多支出3000元左右。而該成本的增加在《溫州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》出臺(tái)前是沒(méi)有準(zhǔn)確測(cè)算的。物業(yè)服務(wù)用工成本的快速上漲，單單由企業(yè)一方來(lái)承受也是不合理的。最近，溫州的幾個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期滿后，主動(dòng)退出。從這次政府組織成本監(jiān)審的初步情況來(lái)看，成本高于價(jià)格的問(wèn)題已經(jīng)凸現(xiàn)，這還是2005年—2007年三年平均的成本水平，如果再加上2008年成本急劇上升因素，價(jià)格偏離成本的幅度將更大。