三、物業(yè)市場低水平競爭，壓價競價投標
有些招標業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)價格與質(zhì)量的綜合優(yōu)化，片面強調(diào)價格低，有些參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，不計成本，壓價競標或以不切實際的贏取中標，“壓價競價投標”事實上形成了物業(yè)市場上的價格壁壘，通過不合理，甚至低于成本的價格，來阻止其它企業(yè)進入市場，是一種對市場化背道而弛的行為。對上述問題，首先要樹立依法招投標的意識，《招投標法》和《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》提供了法律依據(jù)，必須嚴格遵守。同時要制定符合本地實際的招投標細則，建立信息公開制度和物業(yè)招投標專家?guī)?，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會自律的作用，行業(yè)主管部門應避免以行政手段干涉市場競爭，但也不能“缺位”，對招投標過程中的違法違規(guī)行為應堅決依法予以查處。
四、小區(qū)物業(yè)管理“搭便車”現(xiàn)象
在特定物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)，物業(yè)管理的外部性表現(xiàn)為，類似公共產(chǎn)品的兩個特性，非排斥性和非競爭性。作為住宅小區(qū)的業(yè)主，可以享受住宅環(huán)境的舒適、安全、優(yōu)雅，對單個業(yè)主而言，即使是其故意未交納物業(yè)管理費，也不能排除其享受。因而，在小區(qū)物業(yè)管理中也存在“搭便車”現(xiàn)象：有些業(yè)主對業(yè)主大會漠不關(guān)心，不積極配合和支持業(yè)主委員會的工作；有些業(yè)主故意拖欠物業(yè)管理費，想讓其他業(yè)主承擔成本，坐享其成等。另一方面，物業(yè)管理的內(nèi)部性表明，物業(yè)管理是屬于個體消費，只有成為這個小區(qū)業(yè)主，擁有該小區(qū)住房的使用權(quán)，才能享受這個小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理并不是公共產(chǎn)品，不能無償享用，也不能由政府部門提供，只有認識到這一點，才能通過激發(fā)小區(qū)業(yè)主的參與業(yè)主大會和業(yè)主委員會自治管理的積極性，形成成熟的物業(yè)管理消費市場，促進物業(yè)管理市場健康的發(fā)展。個別業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費，事實上是侵害了小區(qū)其他業(yè)主的經(jīng)濟利益。因此，行業(yè)主管部門要加強宣傳教育和政策引導，要教育和引導相關(guān)業(yè)主的行為符合大多數(shù)人的利益，對侵害他人利益的違法、違規(guī)行為要依法通過行政和法律手段解決。
五、物業(yè)管理“貴族化”現(xiàn)象
當前，新開發(fā)的中高檔商品住宅的物業(yè)管理實施面廣，服務(wù)水平高，是物業(yè)管理中的“貴族”。在上世紀九十年代之前，由各單位興建的福利公房和開發(fā)較早的老住宅小區(qū)，面臨著物業(yè)無人肯管的危機，究其原因，不外乎利潤差，物業(yè)費收繳不上，物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備不配套等原因。當然，物業(yè)公司追逐利潤應屬正?，F(xiàn)象，但那些利潤較少，或無錢可賺的住宅小區(qū)難道就不需要物業(yè)管理嗎？這種物業(yè)管理“貴族化”的現(xiàn)象，是不符合“以人為本”的科學發(fā)展觀的客觀要求的。在物業(yè)管理市場化過程中，如何克服這種障礙，成為一個迫切解決的課題。應當說，物業(yè)管理的市場化給業(yè)主和住戶帶來了優(yōu)質(zhì)的物業(yè)環(huán)境，也應當走入老住宅小區(qū)。老住宅小區(qū)無法實現(xiàn)物業(yè)管理這種市場失靈現(xiàn)象，需要政府或公共部門這只“有形的手”進行調(diào)節(jié)，由物業(yè)管理行業(yè)主管部門或社區(qū)牽頭，重新按城市區(qū)塊規(guī)劃劃分老住宅小區(qū)，投入一定的公共財政資金，改造老住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，推動老住宅小區(qū)物業(yè)管理的起步，適當調(diào)高相應小區(qū)的物業(yè)管理收費標準，并運用政府部門的公信力，通過各種媒體宣傳，改變老住宅小區(qū)住戶傳統(tǒng)的福利公房的消費觀念，樹立起“花錢買服務(wù)”、“質(zhì)價相符”的物業(yè)消費理念，讓更多的業(yè)主和住戶能夠享受物業(yè)管理帶來的舒適的居住環(huán)境。
綜上所述，物業(yè)管理市場化進程中不可缺少的一個環(huán)節(jié)是政府和公共部門的參與，從公共管理的角度來分析，其市場化進程從開始到發(fā)展，始終貫穿著市場競爭和公共服務(wù)的兩大理念。在大力提倡物業(yè)管理市場化為主導的今天，要逾越上述幾種障礙，要在公眾和物業(yè)公司之間架設(shè)協(xié)調(diào)和溝通的橋梁，不僅需要一個開放、競爭、有序的物業(yè)管理市場，而且要以法律法規(guī)為保障，以貫徹落實新出臺的《浙江省物業(yè)管理條例》為契機，政府與公共部門共同參與、引導和推動，進而轉(zhuǎn)變業(yè)主的消費理念，從而構(gòu)建一個和諧、競爭、有序的市場化的物業(yè)管理體系。
有些招標業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)價格與質(zhì)量的綜合優(yōu)化，片面強調(diào)價格低，有些參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，不計成本，壓價競標或以不切實際的贏取中標，“壓價競價投標”事實上形成了物業(yè)市場上的價格壁壘，通過不合理，甚至低于成本的價格，來阻止其它企業(yè)進入市場，是一種對市場化背道而弛的行為。對上述問題，首先要樹立依法招投標的意識，《招投標法》和《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》提供了法律依據(jù)，必須嚴格遵守。同時要制定符合本地實際的招投標細則，建立信息公開制度和物業(yè)招投標專家?guī)?，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會自律的作用，行業(yè)主管部門應避免以行政手段干涉市場競爭，但也不能“缺位”，對招投標過程中的違法違規(guī)行為應堅決依法予以查處。
四、小區(qū)物業(yè)管理“搭便車”現(xiàn)象
在特定物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)，物業(yè)管理的外部性表現(xiàn)為，類似公共產(chǎn)品的兩個特性，非排斥性和非競爭性。作為住宅小區(qū)的業(yè)主，可以享受住宅環(huán)境的舒適、安全、優(yōu)雅，對單個業(yè)主而言，即使是其故意未交納物業(yè)管理費，也不能排除其享受。因而，在小區(qū)物業(yè)管理中也存在“搭便車”現(xiàn)象：有些業(yè)主對業(yè)主大會漠不關(guān)心，不積極配合和支持業(yè)主委員會的工作；有些業(yè)主故意拖欠物業(yè)管理費，想讓其他業(yè)主承擔成本，坐享其成等。另一方面，物業(yè)管理的內(nèi)部性表明，物業(yè)管理是屬于個體消費，只有成為這個小區(qū)業(yè)主，擁有該小區(qū)住房的使用權(quán)，才能享受這個小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理并不是公共產(chǎn)品，不能無償享用，也不能由政府部門提供，只有認識到這一點，才能通過激發(fā)小區(qū)業(yè)主的參與業(yè)主大會和業(yè)主委員會自治管理的積極性，形成成熟的物業(yè)管理消費市場，促進物業(yè)管理市場健康的發(fā)展。個別業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費，事實上是侵害了小區(qū)其他業(yè)主的經(jīng)濟利益。因此，行業(yè)主管部門要加強宣傳教育和政策引導，要教育和引導相關(guān)業(yè)主的行為符合大多數(shù)人的利益，對侵害他人利益的違法、違規(guī)行為要依法通過行政和法律手段解決。
五、物業(yè)管理“貴族化”現(xiàn)象
當前，新開發(fā)的中高檔商品住宅的物業(yè)管理實施面廣，服務(wù)水平高，是物業(yè)管理中的“貴族”。在上世紀九十年代之前，由各單位興建的福利公房和開發(fā)較早的老住宅小區(qū)，面臨著物業(yè)無人肯管的危機，究其原因，不外乎利潤差，物業(yè)費收繳不上，物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備不配套等原因。當然，物業(yè)公司追逐利潤應屬正?，F(xiàn)象，但那些利潤較少，或無錢可賺的住宅小區(qū)難道就不需要物業(yè)管理嗎？這種物業(yè)管理“貴族化”的現(xiàn)象，是不符合“以人為本”的科學發(fā)展觀的客觀要求的。在物業(yè)管理市場化過程中，如何克服這種障礙，成為一個迫切解決的課題。應當說，物業(yè)管理的市場化給業(yè)主和住戶帶來了優(yōu)質(zhì)的物業(yè)環(huán)境，也應當走入老住宅小區(qū)。老住宅小區(qū)無法實現(xiàn)物業(yè)管理這種市場失靈現(xiàn)象，需要政府或公共部門這只“有形的手”進行調(diào)節(jié)，由物業(yè)管理行業(yè)主管部門或社區(qū)牽頭，重新按城市區(qū)塊規(guī)劃劃分老住宅小區(qū)，投入一定的公共財政資金，改造老住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，推動老住宅小區(qū)物業(yè)管理的起步，適當調(diào)高相應小區(qū)的物業(yè)管理收費標準，并運用政府部門的公信力，通過各種媒體宣傳，改變老住宅小區(qū)住戶傳統(tǒng)的福利公房的消費觀念，樹立起“花錢買服務(wù)”、“質(zhì)價相符”的物業(yè)消費理念，讓更多的業(yè)主和住戶能夠享受物業(yè)管理帶來的舒適的居住環(huán)境。
綜上所述，物業(yè)管理市場化進程中不可缺少的一個環(huán)節(jié)是政府和公共部門的參與，從公共管理的角度來分析，其市場化進程從開始到發(fā)展，始終貫穿著市場競爭和公共服務(wù)的兩大理念。在大力提倡物業(yè)管理市場化為主導的今天，要逾越上述幾種障礙，要在公眾和物業(yè)公司之間架設(shè)協(xié)調(diào)和溝通的橋梁，不僅需要一個開放、競爭、有序的物業(yè)管理市場，而且要以法律法規(guī)為保障，以貫徹落實新出臺的《浙江省物業(yè)管理條例》為契機，政府與公共部門共同參與、引導和推動，進而轉(zhuǎn)變業(yè)主的消費理念，從而構(gòu)建一個和諧、競爭、有序的市場化的物業(yè)管理體系。