物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)的最后一個(gè)環(huán)節(jié),關(guān)系到房地產(chǎn)消費(fèi)的最終實(shí)現(xiàn),其為業(yè)主提供服務(wù)的水平直接影響到房地產(chǎn)消費(fèi)的質(zhì)量。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的市場化,對(duì)促進(jìn)物業(yè)管理的公平競爭,提高物業(yè)管理行業(yè)的整體水平,有十分重要的意義。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo),必須建立一個(gè)統(tǒng)一、開放、競爭、有序的物業(yè)管理市場體系,促進(jìn)物業(yè)市場競爭機(jī)制的形成和完善,清除制約市場優(yōu)化配置資源的各種障礙;同時(shí),應(yīng)加強(qiáng)政府和公共部門參與,以行政手段啟動(dòng)市場,以政策措施引導(dǎo)市場,以市場手段發(fā)展市場,以制度創(chuàng)新規(guī)范市場。新出臺(tái)的《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》為規(guī)范我省的物業(yè)管理行業(yè),提供了有力的法律保障,為更好地貫徹落實(shí)省物業(yè)管理?xiàng)l例,本文從分析當(dāng)前影響物業(yè)市場發(fā)展主要幾種障礙,并依據(jù)省條例和相關(guān)物業(yè)法規(guī)的精神,進(jìn)行理論和實(shí)踐結(jié)合上的探討。
一、物業(yè)市場各要素主體和產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清,存在資源配置上的障礙
目前,物業(yè)市場各要素之間存在的主要問題在于主體關(guān)系不清、資源流動(dòng)性不強(qiáng)、無法形成資源的優(yōu)化配置,也不利于市場公平競爭的實(shí)現(xiàn)。具體表現(xiàn)為:
(一)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)“虛化”現(xiàn)象。
新的《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理機(jī)制中的運(yùn)轉(zhuǎn)核心和權(quán)力主體地位,這種制度安排使業(yè)主有了統(tǒng)一的利益表述,但這個(gè)自發(fā)形成的機(jī)構(gòu),在實(shí)際運(yùn)行中出現(xiàn)主體不實(shí),組織困難、人心不齊、監(jiān)督乏力等問題,很大程度上成了一個(gè)虛設(shè)的機(jī)構(gòu),真正體現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)業(yè)主的權(quán)利還有很長路要走。要維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利,協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系,在《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施之后,需要行業(yè)主管部門在實(shí)踐中不斷摸索創(chuàng)新,制定一整套行之有效的相應(yīng)制度和措施,來激發(fā)大多數(shù)業(yè)主自主參與管理的積極性。為此,省條例中規(guī)定,在業(yè)主大會(huì)籌備中,所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì),應(yīng)當(dāng)派代表參加會(huì)議,并給予必要的指導(dǎo)。
(二)物業(yè)公司與開發(fā)物業(yè)的房地產(chǎn)公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清。
由于目前新開發(fā)的商品房項(xiàng)目,前期物業(yè)企業(yè)大多是開發(fā)商指定,或是運(yùn)作資金來自于房地產(chǎn)開發(fā)商,或是前期的物業(yè)公司法人和房產(chǎn)公司法人同為一人,或是物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司的子公司,由房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來又依附于開發(fā)商,在很大程度上成為制約市場發(fā)展的首要因素。其表現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是業(yè)主選擇物業(yè)公司權(quán)利得不到保證,簽訂的物業(yè)管理合同只此一家,突出的矛盾就是選聘的人不承擔(dān)義務(wù),承擔(dān)義務(wù)的人沒有選聘的權(quán)利,這導(dǎo)致了業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾,雙方不是平等協(xié)商主體,沒有協(xié)商,就簽訂了合同,對(duì)業(yè)主顯失公平;二是業(yè)主入住之后,由于業(yè)主委員會(huì)另行選聘物業(yè)公司成本很高,操作困難,出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)利益糾紛,市場無法自行調(diào)節(jié)解決。因而,要整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場經(jīng)濟(jì)秩序,引導(dǎo)物業(yè)管理同房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行產(chǎn)權(quán)剝離,培育產(chǎn)權(quán)清晰、自主經(jīng)營、行為規(guī)范的物業(yè)企業(yè),建立市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制,促進(jìn)各要素在市場中自由流動(dòng)。因此,《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定,在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,建設(shè)單位按照建設(shè)與物業(yè)管理相分離的原則,選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理。
二、價(jià)格形成機(jī)制上的“信息不對(duì)稱”障礙
新出臺(tái)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》在定價(jià)形式方面將原“辦法”的“物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)”修改為“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)”,取消了“政府定價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)”,把物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的定價(jià)權(quán)推向了市場,還給了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。這樣有利于市場“討價(jià)還價(jià)”機(jī)制的形成,加速物業(yè)管理市場化的進(jìn)程。新政策主旨是在價(jià)格上遵從市場調(diào)節(jié),有利于確立質(zhì)量與價(jià)格相符的概念,體現(xiàn)出服務(wù)的差別性跟收費(fèi)的差別性。但也要注意到價(jià)格形成機(jī)制上也存在著“信息不對(duì)稱”障礙。作為業(yè)主,無法完全了解物業(yè)管理的服務(wù)的質(zhì)量如何,價(jià)格是否公道,往往評(píng)判的最終結(jié)果,無法做到的選擇。因此,市場規(guī)范和信息公開制度顯得極為重要,行業(yè)主管部門有義務(wù)提供市場完備的信息和建立有效地配置信息的機(jī)制,有必要加強(qiáng)信息制度監(jiān)管與物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化,要避免物業(yè)新規(guī)助長物業(yè)管理公司漫天要價(jià),將本來就矛盾重重的物業(yè)糾紛加劇升溫。
一、物業(yè)市場各要素主體和產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清,存在資源配置上的障礙
目前,物業(yè)市場各要素之間存在的主要問題在于主體關(guān)系不清、資源流動(dòng)性不強(qiáng)、無法形成資源的優(yōu)化配置,也不利于市場公平競爭的實(shí)現(xiàn)。具體表現(xiàn)為:
(一)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)“虛化”現(xiàn)象。
新的《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理機(jī)制中的運(yùn)轉(zhuǎn)核心和權(quán)力主體地位,這種制度安排使業(yè)主有了統(tǒng)一的利益表述,但這個(gè)自發(fā)形成的機(jī)構(gòu),在實(shí)際運(yùn)行中出現(xiàn)主體不實(shí),組織困難、人心不齊、監(jiān)督乏力等問題,很大程度上成了一個(gè)虛設(shè)的機(jī)構(gòu),真正體現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)業(yè)主的權(quán)利還有很長路要走。要維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利,協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系,在《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施之后,需要行業(yè)主管部門在實(shí)踐中不斷摸索創(chuàng)新,制定一整套行之有效的相應(yīng)制度和措施,來激發(fā)大多數(shù)業(yè)主自主參與管理的積極性。為此,省條例中規(guī)定,在業(yè)主大會(huì)籌備中,所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì),應(yīng)當(dāng)派代表參加會(huì)議,并給予必要的指導(dǎo)。
(二)物業(yè)公司與開發(fā)物業(yè)的房地產(chǎn)公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清。
由于目前新開發(fā)的商品房項(xiàng)目,前期物業(yè)企業(yè)大多是開發(fā)商指定,或是運(yùn)作資金來自于房地產(chǎn)開發(fā)商,或是前期的物業(yè)公司法人和房產(chǎn)公司法人同為一人,或是物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司的子公司,由房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來又依附于開發(fā)商,在很大程度上成為制約市場發(fā)展的首要因素。其表現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是業(yè)主選擇物業(yè)公司權(quán)利得不到保證,簽訂的物業(yè)管理合同只此一家,突出的矛盾就是選聘的人不承擔(dān)義務(wù),承擔(dān)義務(wù)的人沒有選聘的權(quán)利,這導(dǎo)致了業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾,雙方不是平等協(xié)商主體,沒有協(xié)商,就簽訂了合同,對(duì)業(yè)主顯失公平;二是業(yè)主入住之后,由于業(yè)主委員會(huì)另行選聘物業(yè)公司成本很高,操作困難,出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)利益糾紛,市場無法自行調(diào)節(jié)解決。因而,要整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場經(jīng)濟(jì)秩序,引導(dǎo)物業(yè)管理同房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行產(chǎn)權(quán)剝離,培育產(chǎn)權(quán)清晰、自主經(jīng)營、行為規(guī)范的物業(yè)企業(yè),建立市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制,促進(jìn)各要素在市場中自由流動(dòng)。因此,《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定,在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,建設(shè)單位按照建設(shè)與物業(yè)管理相分離的原則,選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理。
二、價(jià)格形成機(jī)制上的“信息不對(duì)稱”障礙
新出臺(tái)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》在定價(jià)形式方面將原“辦法”的“物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)”修改為“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)”,取消了“政府定價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)”,把物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的定價(jià)權(quán)推向了市場,還給了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。這樣有利于市場“討價(jià)還價(jià)”機(jī)制的形成,加速物業(yè)管理市場化的進(jìn)程。新政策主旨是在價(jià)格上遵從市場調(diào)節(jié),有利于確立質(zhì)量與價(jià)格相符的概念,體現(xiàn)出服務(wù)的差別性跟收費(fèi)的差別性。但也要注意到價(jià)格形成機(jī)制上也存在著“信息不對(duì)稱”障礙。作為業(yè)主,無法完全了解物業(yè)管理的服務(wù)的質(zhì)量如何,價(jià)格是否公道,往往評(píng)判的最終結(jié)果,無法做到的選擇。因此,市場規(guī)范和信息公開制度顯得極為重要,行業(yè)主管部門有義務(wù)提供市場完備的信息和建立有效地配置信息的機(jī)制,有必要加強(qiáng)信息制度監(jiān)管與物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化,要避免物業(yè)新規(guī)助長物業(yè)管理公司漫天要價(jià),將本來就矛盾重重的物業(yè)糾紛加劇升溫。