摘要：停車管理服務已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)所提供的重要服務內(nèi)容之一。物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務，主要義務就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍內(nèi)，減少或是避免車輛的損壞或丟失。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，因停車管理而產(chǎn)生的糾紛是長期以來企業(yè)面臨的較大的風險之一。那么物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務中都需要面對什么樣的風險，如何防范并規(guī)避這些風險呢？本文做了詳細的論述。
伴隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展，停車管理服務已經(jīng)成為很多物業(yè)管理企業(yè)的重要工作內(nèi)容之一。物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務，主要義務就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍內(nèi)，減少或是避免車輛的損壞或滅失。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，因停車管理而產(chǎn)生的糾紛是長期以來企業(yè)面臨的可能賠付金額較大的風險之一。
當前，物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍正在隨著中國城市化進程的加快、社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展而逐步得到擴大和延伸，而停車管理服務也隨之變得更加復雜化和多樣化。一方面，隨著購車者數(shù)量的激增，停車設施更加智能化、車位更加立體化，而為之所提供的停車管理服務也日趨專業(yè)化和精細化；另一方面，眾多的停車管理服務的出現(xiàn)，使得停車服務趨于完善，同時停車服務的收費也逐漸變得公開透明。可以毫不夸張地說，停車服務已經(jīng)初步實現(xiàn)了市場化。盡管市場可以有效地配置資源，但由于市場存在著潛在的、不確定的因素，因此風險也隨之而來。
那么，物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務中都需要面對什么樣的風險，如何防范并規(guī)避這些風險呢？要理解停車管理服務所存在的風險，同時進行有效的防范和規(guī)避，就必須首先了解停車合同的法律性質(zhì)，因為停車合同的法律性質(zhì)在很大程度上決定了物業(yè)管理企業(yè)所要承擔的風險。
一、停車合同的法律性質(zhì)
對于停車合同的法律性質(zhì)，目前主要有三種觀點：第一種觀點認為停車合同屬于保管合同；第二種觀點認為停車合同屬于租賃合同；第三種觀點則認為停車合同既不是保管合同，也不是租賃合同，而是一種混合型的合同。暫且不論停車管理服務參與主體之間達成的協(xié)議具體屬于哪一種合同，但無論通過書面協(xié)議或是停車管理服務本身的事實來看，各主體之間的合同關系是確實存在的。那么停車合同到底屬于哪一種合同？
1、停車合同不是保管合同
通俗地講，當寄存人和保管人之間發(fā)生保管合同關系時，首要的條件是保管物由保管人占有；其次，約定俗成的是保管人要根據(jù)保管物的價值收取相應的保管費。但在停車管理活動中，車主并沒有將車輛交付給物業(yè)管理企業(yè)占有；而物業(yè)管理企業(yè)對各種車輛收取的費用都是相同的（除停車位置的差異），并沒有因為車輛價值的不同而出現(xiàn)不同的服務價格。從這個角度來看，停車合同并非保管合同。這也就決定了物業(yè)管理企業(yè)的停車管理服務不是保管，因此，當出現(xiàn)停車管理糾紛或相應的賠償時，將所有的停車安全風險都推到物業(yè)管理企業(yè)是不正確的。
2、停車合同不是完全的租賃合同
要理解停車合同并非完全的租賃合同。首先應該了解“租賃合同”的定義?！逗贤ā返诙僖皇l明確規(guī)定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”從這個定義的字面意思理解，出租人將停車場地租借給承租人使用，停車合同理所當然屬于租賃合同。但在停車管理服務中，出租人卻不是單一的，由于產(chǎn)權(quán)的多樣化，出租人有可能是建設單位、相關業(yè)主或者全體業(yè)主。如果停車場地的產(chǎn)權(quán)所有人即出租人為建設單位、相關業(yè)主或全體業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)受其委托代為出租停車設施，并以自己的名義簽訂停車合同，那么這種合同屬于租賃合同，而物業(yè)管理企業(yè)和出租人之間則為代理合同關系。在停車合同為租賃合同的情況下，盡管物業(yè)管理企業(yè)不必承擔出租人的法律風險，但卻不可逃避自身的管理失職所帶來的管理風險；反之，建設單位、相關業(yè)主或全體業(yè)主并沒有委托物業(yè)管理企業(yè)代為出租停車設施的情況下，物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義簽訂停車合同時，該合同不能視為租賃合同。
3、停車合同是混合合同
雖然停車合同既不屬于保管合同，也不完全是租賃合同，但從合同主體的關系看，停車合同既有保管合同的部分特征，也有租賃合同的部分特征，應該是一種混合型的合同。在這種特殊的合同中，物業(yè)管理企業(yè)所要承擔的責任應該根據(jù)各方的基本的法律關系也就是民事關系來確定，即遵照合同的約定。物業(yè)管理企業(yè)可以和停車合同中的各方主體對服務的內(nèi)容、收費的標準、權(quán)力的范圍通過合同來約定，以確定物業(yè)管理企業(yè)應當承擔的責任。通過以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，對停車合同法律性質(zhì)的不同定位，將直接決定物業(yè)管理企業(yè)所需承擔的風險。
伴隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展，停車管理服務已經(jīng)成為很多物業(yè)管理企業(yè)的重要工作內(nèi)容之一。物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務，主要義務就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍內(nèi)，減少或是避免車輛的損壞或滅失。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，因停車管理而產(chǎn)生的糾紛是長期以來企業(yè)面臨的可能賠付金額較大的風險之一。
當前，物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍正在隨著中國城市化進程的加快、社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展而逐步得到擴大和延伸，而停車管理服務也隨之變得更加復雜化和多樣化。一方面，隨著購車者數(shù)量的激增，停車設施更加智能化、車位更加立體化，而為之所提供的停車管理服務也日趨專業(yè)化和精細化；另一方面，眾多的停車管理服務的出現(xiàn)，使得停車服務趨于完善，同時停車服務的收費也逐漸變得公開透明。可以毫不夸張地說，停車服務已經(jīng)初步實現(xiàn)了市場化。盡管市場可以有效地配置資源，但由于市場存在著潛在的、不確定的因素，因此風險也隨之而來。
那么，物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務中都需要面對什么樣的風險，如何防范并規(guī)避這些風險呢？要理解停車管理服務所存在的風險，同時進行有效的防范和規(guī)避，就必須首先了解停車合同的法律性質(zhì)，因為停車合同的法律性質(zhì)在很大程度上決定了物業(yè)管理企業(yè)所要承擔的風險。
一、停車合同的法律性質(zhì)
對于停車合同的法律性質(zhì)，目前主要有三種觀點：第一種觀點認為停車合同屬于保管合同；第二種觀點認為停車合同屬于租賃合同；第三種觀點則認為停車合同既不是保管合同，也不是租賃合同，而是一種混合型的合同。暫且不論停車管理服務參與主體之間達成的協(xié)議具體屬于哪一種合同，但無論通過書面協(xié)議或是停車管理服務本身的事實來看，各主體之間的合同關系是確實存在的。那么停車合同到底屬于哪一種合同？
1、停車合同不是保管合同
通俗地講，當寄存人和保管人之間發(fā)生保管合同關系時，首要的條件是保管物由保管人占有；其次，約定俗成的是保管人要根據(jù)保管物的價值收取相應的保管費。但在停車管理活動中，車主并沒有將車輛交付給物業(yè)管理企業(yè)占有；而物業(yè)管理企業(yè)對各種車輛收取的費用都是相同的（除停車位置的差異），并沒有因為車輛價值的不同而出現(xiàn)不同的服務價格。從這個角度來看，停車合同并非保管合同。這也就決定了物業(yè)管理企業(yè)的停車管理服務不是保管，因此，當出現(xiàn)停車管理糾紛或相應的賠償時，將所有的停車安全風險都推到物業(yè)管理企業(yè)是不正確的。
2、停車合同不是完全的租賃合同
要理解停車合同并非完全的租賃合同。首先應該了解“租賃合同”的定義?！逗贤ā返诙僖皇l明確規(guī)定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”從這個定義的字面意思理解，出租人將停車場地租借給承租人使用，停車合同理所當然屬于租賃合同。但在停車管理服務中，出租人卻不是單一的，由于產(chǎn)權(quán)的多樣化，出租人有可能是建設單位、相關業(yè)主或者全體業(yè)主。如果停車場地的產(chǎn)權(quán)所有人即出租人為建設單位、相關業(yè)主或全體業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)受其委托代為出租停車設施，并以自己的名義簽訂停車合同，那么這種合同屬于租賃合同，而物業(yè)管理企業(yè)和出租人之間則為代理合同關系。在停車合同為租賃合同的情況下，盡管物業(yè)管理企業(yè)不必承擔出租人的法律風險，但卻不可逃避自身的管理失職所帶來的管理風險；反之，建設單位、相關業(yè)主或全體業(yè)主并沒有委托物業(yè)管理企業(yè)代為出租停車設施的情況下，物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義簽訂停車合同時，該合同不能視為租賃合同。
3、停車合同是混合合同
雖然停車合同既不屬于保管合同，也不完全是租賃合同，但從合同主體的關系看，停車合同既有保管合同的部分特征，也有租賃合同的部分特征，應該是一種混合型的合同。在這種特殊的合同中，物業(yè)管理企業(yè)所要承擔的責任應該根據(jù)各方的基本的法律關系也就是民事關系來確定，即遵照合同的約定。物業(yè)管理企業(yè)可以和停車合同中的各方主體對服務的內(nèi)容、收費的標準、權(quán)力的范圍通過合同來約定，以確定物業(yè)管理企業(yè)應當承擔的責任。通過以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，對停車合同法律性質(zhì)的不同定位，將直接決定物業(yè)管理企業(yè)所需承擔的風險。