三、國有建設用地租賃
國有建設用地有償使用方式，除了國有建設用地使用權出讓，還有國有建設用地租賃、國有建設用地使用權作價出資（人股）或授權經(jīng)營。
（一）國有建設用地租賃的范圍
國有建設用地租賃的適用范圍，應把握以下幾點：①對于使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的仍應維持劃撥，可不實行有償使用，可不實行土地租賃。②對因改變土地用途或發(fā)生轉讓、場地出租、企業(yè)改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實行租賃。③對于使用者申請建設用地進行經(jīng)營性房地產開發(fā)的，必須實行出讓，不實行國有土地租賃。④對于使用者申請建設用地進行非經(jīng)營性開發(fā)的，依法應當有償使用的，可采用國有土地租賃，也可采用法律規(guī)定的其他有償使用方式。⑤國有企業(yè)破產或出售時，所涉及的劃撥建設用地使用權，采取出讓方式處置，不實行租賃。
也就是說，除了經(jīng)營性房地產開發(fā)用地和國有企業(yè)破產涉及劃撥建設用地使用權處置兩種情況下必須實行出讓外，其他建設用地使用和原劃撥土地處置，既可以采取出讓方式，也可以采取國有土地租賃方式。
（二）國有建設用地租賃的方式
國有建設用地租賃可以采用招標、拍賣、掛牌或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。
（三）國有建設用地租賃的期限
短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，最長不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓年期。
（四）國有建設用地租賃合同
租賃期限6個月以上的國有建設用地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。
國有建設用地租賃合同的內容應當包括出租人、承租人、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調整的時間和調整幅度、出租人和承租人的權利義務等。
（五）承租土地使用權的權能
承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。
（1）承租土地使用權轉租：承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
（2）承租土地使用權轉讓：承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
（3）承租土地使用權抵押：地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價、抵押權實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉讓。
（4）在使用年期內，承租人有優(yōu)先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關系。
（六）承租土地使用權的收回
（1）國家因社會公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回，但應對承租人給予合理補償。
（2）承租人未按合同約定開發(fā)建設、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時繳納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權。
（3）承租土地使用權期滿，承租人可申請續(xù)期。未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，承租土地使用權由國家依法無償收回。
國有建設用地有償使用方式，除了國有建設用地使用權出讓，還有國有建設用地租賃、國有建設用地使用權作價出資（人股）或授權經(jīng)營。
（一）國有建設用地租賃的范圍
國有建設用地租賃的適用范圍，應把握以下幾點：①對于使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的仍應維持劃撥，可不實行有償使用，可不實行土地租賃。②對因改變土地用途或發(fā)生轉讓、場地出租、企業(yè)改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實行租賃。③對于使用者申請建設用地進行經(jīng)營性房地產開發(fā)的，必須實行出讓，不實行國有土地租賃。④對于使用者申請建設用地進行非經(jīng)營性開發(fā)的，依法應當有償使用的，可采用國有土地租賃，也可采用法律規(guī)定的其他有償使用方式。⑤國有企業(yè)破產或出售時，所涉及的劃撥建設用地使用權，采取出讓方式處置，不實行租賃。
也就是說，除了經(jīng)營性房地產開發(fā)用地和國有企業(yè)破產涉及劃撥建設用地使用權處置兩種情況下必須實行出讓外，其他建設用地使用和原劃撥土地處置，既可以采取出讓方式，也可以采取國有土地租賃方式。
（二）國有建設用地租賃的方式
國有建設用地租賃可以采用招標、拍賣、掛牌或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。
（三）國有建設用地租賃的期限
短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，最長不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓年期。
（四）國有建設用地租賃合同
租賃期限6個月以上的國有建設用地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。
國有建設用地租賃合同的內容應當包括出租人、承租人、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調整的時間和調整幅度、出租人和承租人的權利義務等。
（五）承租土地使用權的權能
承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。
（1）承租土地使用權轉租：承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
（2）承租土地使用權轉讓：承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
（3）承租土地使用權抵押：地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價、抵押權實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉讓。
（4）在使用年期內，承租人有優(yōu)先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關系。
（六）承租土地使用權的收回
（1）國家因社會公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回，但應對承租人給予合理補償。
（2）承租人未按合同約定開發(fā)建設、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時繳納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權。
（3）承租土地使用權期滿，承租人可申請續(xù)期。未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，承租土地使用權由國家依法無償收回。