（一）估價對象界定
估價對象指位于北京市××區(qū)××大街××號的××公寓2號樓土地使用極及地上建筑物（停建）。
（二）估價對象概況
1.估價對象四至
估價對象位于北京市××區(qū)××大街××號西院，東至××大街××號東院，南至××大街22號，西至小夾道，北至嵩祝寺。
2.建筑物歷史背景
該樓為原牡丹集團(tuán)東風(fēng)電視機(jī)廠生產(chǎn)組裝車間，始建于1974年，原設(shè)計為六層框架結(jié)構(gòu)，局部七層。
該樓于二十世紀(jì)九十年代中期進(jìn)行了結(jié)構(gòu)改造：1995年11月由清華建筑設(shè)計院完成改造設(shè)計，1997年完成改造施工，后由于使用功能改變于1998年再次進(jìn)行修改，即在每層增設(shè)了一局部夾層（公寓樓格局形式），總體上形成目前的十二層結(jié)構(gòu)形式。此次改造期間對一層及二層部分框架柱、頂層框架梁進(jìn)行了加固處理；在局部區(qū)域增設(shè)了現(xiàn)澆混凝土剪力墻、電梯井及樓梯間、承重柱和建筑面積約5000㎡的夾層樓板；此外還對局部區(qū)域的預(yù)制圓孔板進(jìn)行了拆除，改為現(xiàn)澆混凝土板。建筑物主體結(jié)構(gòu)改造基本完成，閑置至今。
3.建筑物現(xiàn)狀
建筑物周邊為水泥砂漿及瀝青地面，地上停車位約50個。外立面為白色小塊瓷磚兼有粉色瓷磚點綴，墻面有瓷磚脫落現(xiàn)象。內(nèi)墻為水泥墻面，部分砌塊外露。地面及樓梯間為水泥面，尚未抹平。頂棚未作處理，管線外露。外窗為中空雙玻黑色鋁合金窗，但折舊較大。
估價對象現(xiàn)保存有個別精裝修標(biāo)準(zhǔn)樣板間，樓道吊頂有筒燈、煙感噴淋。入戶門為防盜門和實木門，大廳、臥室、書房為米黃色木地板，墻面刷白色涂料，衛(wèi)生間瓷磚鋪地面、鋪墻面、鋁合金吸音吊板，廚房為瓷磚鋪地面、鋪墻面。由于樣板間長期閑置，裝修有折舊現(xiàn)象。
建筑物原設(shè)計消防采用自動報警及噴淋系統(tǒng)。供暖及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)冬季采用暖氣供暖，熱源由鍋爐房提供；夏季采用分體空調(diào)系統(tǒng)。各類管線、暖氣片已安裝到戶，上述設(shè)施為原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)；部分管線已預(yù)留，但因長期閑置在質(zhì)量和功能上已不能滿足當(dāng)前的使用要求。
四、估價目的
確定估價對象房地產(chǎn)市場價格，為委托人以估價對象進(jìn)行房地產(chǎn)交易工作提供價格參考依據(jù)。
五、估價時點：2006年5月21日
六、價值定義
本報告的估價結(jié)果是指估價對象具備轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的權(quán)利，房屋在維持現(xiàn)狀并正常使用的條件下，于估價時點2006年5月21日的土地使用權(quán)及地上建筑物（停建）的房地產(chǎn)市場價格。
七、估價依據(jù)
本次評估的估價依據(jù)包括中華人民共和國全國人大及其常委會、國務(wù)院、國家建設(shè)部、國土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)和政策文件，委托人提供的有關(guān)資料等。具體資料如下：
1.《中華人民共和國土地管理法》
2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
3.《北京市基準(zhǔn)地價》
4.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》
5.委托人提供的涉及估價對象的有關(guān)法律文件、圖表和資料
6.我公司掌握的有關(guān)市場資料及注冊房地產(chǎn)估價師實地查看所獲取的材料
估價對象指位于北京市××區(qū)××大街××號的××公寓2號樓土地使用極及地上建筑物（停建）。
（二）估價對象概況
1.估價對象四至
估價對象位于北京市××區(qū)××大街××號西院，東至××大街××號東院，南至××大街22號，西至小夾道，北至嵩祝寺。
2.建筑物歷史背景
該樓為原牡丹集團(tuán)東風(fēng)電視機(jī)廠生產(chǎn)組裝車間，始建于1974年，原設(shè)計為六層框架結(jié)構(gòu)，局部七層。
該樓于二十世紀(jì)九十年代中期進(jìn)行了結(jié)構(gòu)改造：1995年11月由清華建筑設(shè)計院完成改造設(shè)計，1997年完成改造施工，后由于使用功能改變于1998年再次進(jìn)行修改，即在每層增設(shè)了一局部夾層（公寓樓格局形式），總體上形成目前的十二層結(jié)構(gòu)形式。此次改造期間對一層及二層部分框架柱、頂層框架梁進(jìn)行了加固處理；在局部區(qū)域增設(shè)了現(xiàn)澆混凝土剪力墻、電梯井及樓梯間、承重柱和建筑面積約5000㎡的夾層樓板；此外還對局部區(qū)域的預(yù)制圓孔板進(jìn)行了拆除，改為現(xiàn)澆混凝土板。建筑物主體結(jié)構(gòu)改造基本完成，閑置至今。
3.建筑物現(xiàn)狀
建筑物周邊為水泥砂漿及瀝青地面，地上停車位約50個。外立面為白色小塊瓷磚兼有粉色瓷磚點綴，墻面有瓷磚脫落現(xiàn)象。內(nèi)墻為水泥墻面，部分砌塊外露。地面及樓梯間為水泥面，尚未抹平。頂棚未作處理，管線外露。外窗為中空雙玻黑色鋁合金窗，但折舊較大。
估價對象現(xiàn)保存有個別精裝修標(biāo)準(zhǔn)樣板間，樓道吊頂有筒燈、煙感噴淋。入戶門為防盜門和實木門，大廳、臥室、書房為米黃色木地板，墻面刷白色涂料，衛(wèi)生間瓷磚鋪地面、鋪墻面、鋁合金吸音吊板，廚房為瓷磚鋪地面、鋪墻面。由于樣板間長期閑置，裝修有折舊現(xiàn)象。
建筑物原設(shè)計消防采用自動報警及噴淋系統(tǒng)。供暖及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)冬季采用暖氣供暖，熱源由鍋爐房提供；夏季采用分體空調(diào)系統(tǒng)。各類管線、暖氣片已安裝到戶，上述設(shè)施為原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)；部分管線已預(yù)留，但因長期閑置在質(zhì)量和功能上已不能滿足當(dāng)前的使用要求。
四、估價目的
確定估價對象房地產(chǎn)市場價格，為委托人以估價對象進(jìn)行房地產(chǎn)交易工作提供價格參考依據(jù)。
五、估價時點：2006年5月21日
六、價值定義
本報告的估價結(jié)果是指估價對象具備轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的權(quán)利，房屋在維持現(xiàn)狀并正常使用的條件下，于估價時點2006年5月21日的土地使用權(quán)及地上建筑物（停建）的房地產(chǎn)市場價格。
七、估價依據(jù)
本次評估的估價依據(jù)包括中華人民共和國全國人大及其常委會、國務(wù)院、國家建設(shè)部、國土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)和政策文件，委托人提供的有關(guān)資料等。具體資料如下：
1.《中華人民共和國土地管理法》
2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
3.《北京市基準(zhǔn)地價》
4.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》
5.委托人提供的涉及估價對象的有關(guān)法律文件、圖表和資料
6.我公司掌握的有關(guān)市場資料及注冊房地產(chǎn)估價師實地查看所獲取的材料